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瞧瞧，市区门槛又开始干架了。
雍祥园刚将项目底线拉到了177万起，这不，中交春风景里不干了，迅速推出一批工抵房。
77平米127万起。
牢牢将市区门槛的把控权掌握在手中。
类似“隔空抢客”的事还有很多。比如宜兴埠与金钟，一个降，另一个必然也会降。
谁也逃脱不了。
有意思的是，有的改善盘却还在涨。
天津瑞府104平米370万起。水西云庐也是越卖越贵。
刚需和改善已经走上了不一样的赛道。
改善拼产品，谁好谁吸粉。
刚需拼价格，谁低谁有量。
那么如何分辨一个楼盘或板块，是刚需，还是改善？
教你一招——看面积。
120平米，就是“分水岭”！
中海云麓公馆截至6月底，签约172套。其中约75%的成交，都在120平米以上。
项目当初做规划时，虽然将定位精准瞄向了周边的地缘改善。
但还是保守了些，做了96平米的。
事实也证明，123、143平米户型，都卖得很好。
96平米反而是最不走量的那款。
而且还卖不上价。
123平米整体签约均价4万1，143平米整体签约均价4万5。
96平米仅3万9。
中海天空之镜也是大户型卖的好。
虽有100、110平米小户型，起价才370多万。但真正的改善并不买账。
卖得最好的反而是143平米的三室，约占项目总成交量的近三成。
整体看，120平米以上能占到约65%。
水西云庐占比更高，120平米以上占整盘签约套数的约八成。
且同样是户型越大，价格越贵。
完全符合改善盘的“特性”。
再看下未来城，成交分布是另一个画风。
“前重后轻”，项目约91%的成交都集中在120平米以下，尤为80-90平米最出挑。
这也佐证了，它的定位当不得改善。
九和府也很典型。
1）洋房不走量，成交最多的是高层。
截至6月底已签约917套，有866套都是高层。
2）小户型卖得最好，价格也最高。
高层120平米以下成交约达九成，成交最多的是89平米，该户型已经售罄。
目前在售的最小户型是93平米。
仅剩下40来套，很快该户型也要卖完了。
价格方面则是，面积越大越便宜。
89平米签约价2万4，93平米2万2……120平米1万9多。
这就是刚需盘。
它有总价上限，户型做大了，刚需的购买力达不到。
自然而然就被剩下了。
所以你会发现，改善盘会把小户型拿出来搞特惠，刚需盘则是用大户型特惠。
板块也是同理。
透过120平米以上的成交占比，就能看出这个板块的定位。
纵观今年上半年，南湖120平米成交占比仅26%；
天嘉湖120平米以上成交占比约22%……
这两个板块，无一例外都是刚需板块。
卖的最好都是80-90平米的小户型。
反观新梅江，120-140平米签约量最高。
海教园则像“驼峰”，一个高点在80-90平米，一个高点在120-140平米。
这说明，海教园是具备改善基底的，不过教育第七区的标签，让其学区房光环放大。
对于学区房来说，都是户型越小越俏。
还有个板块特别典型——中北镇。
我们总说中北镇在向改善过渡，事实真的如此吗？数据为证！
拉了一组近十年的板块成交数据，如图：
很明显，2016年之前都是80-90平米户型成交最多。
而到了2017年，120-140平米成交首次超过了小户型，之后年年都是大户型占上风。
由此足见，中北镇已在向改善靠拢了。
今年很突出一大现象，改善势头异常凶猛。
120平米以上成交占比基本都有上涨。120-130平米涨幅最大，同比上调了3个百分点。
因为改善起码得120平米以上。
高端改善得140平米以上。
绿城凤起悦鸣更是将起步户型都定在150平米以上。金地阅千峯则是一水儿的170多平米。
还有一点，现在都流行做宽厅。
120平米以上可以做小宽厅，140平米以上能做大宽厅。
既有面又不压缩其他功能区。
这也无形中成了一个判断“标尺”。
开发商在刚需板块做改善是一种“错配”。咱买房时也需与板块、与楼盘定位相契合。
不要在刚需盘买大户型。
也不要在高端改善盘里买小户型。
对于刚需市场来说，今年很难涨价了。
而改善不一样，现在市场已有苗头。
昨天我们一位群友下定的一套中海天空之镜二期169平米，总价804万。
比一期居然还涨价了。
接下来，改善和刚需的分化走向，会继续拉大。
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