反攻！
6月的天津楼市，新房“量价齐涨”。
相比于5月，量涨44%，价涨11%。
这数据，吓死个人，跟要hold不住似的。
如果看完全国数据，也就不惊讶了。
6月，100个重点城市，新房成交量平均上涨37%。
宁波涨104%、青岛涨92%、济南涨85%、杭州涨71%、北京涨60%、深圳涨42%、苏州涨32%……
天津的成交量“半年最好”，全国也是，反弹！
6月很关键，决定全国经济大盘。
信心，来自成交量。
如果6、7月成交量，能回到去年同期的6成，下半年楼市信心就能起缓。
天津成交TOP10的板块，信心正在回归。
改善，撑场楼市
每一轮复苏，均由改善驱动。
苗头早已出现，6月升到极致。
TOP10中，除了和平路，剩余9个板块，7个改善型（刚改也属于改善）。
和平路板块，其实就是中海和平之门。
突击签约，298套的量，拉高了全市成交均价。
这是“纯度极高、不含任何杂质”的独立行情，拎出它不论。
中心商务区，是滨海的改善；新梅江，是市区的改善；
宝坻城南，是宝坻的改善；武清商务区，是武清的改善……
看成交套均价，一目了然。
第一梯队——新梅江。
套均价高达473万，签约均价3.8万/平米。
竟然成交183套，比5月增长34%，让低价板块“汗颜”。
楼市和股市，始终是中产阶级的左右手，只是左右互相倒的问题。
牛市看刚需，熊市看改善。
天津的改善需求，还在喷发。
中海天空之镜成交74套、天津瑞府成交64套。
注意，天津瑞府签约均价在稳步上涨，比5月又涨571元/平米。
同理心，卖的好，为什么要降价？
即便这个价格，依旧是天津改善的性价比之王，不再说了。
第二梯队——板块“四小龙”。
中心商务区、海教园、空港、精武镇。
套均价差不多，200万左右。
中心商务区，共识彻底“成形”。
如果没有和平之门这一波，中心商务区就是全市第一名！
万科滨江都会以价换量，主要还得看天碱和于家堡。
旭辉滨海将来、万科滨海大都会、复地壹号湾，都能扛旗。
海教园，虽受口罩影响不小，但6月成交量依然增长67%。
融创云潮府签约49套，前一阵复工了。
中海锦城月月第一名，没什么可说的，现房、现房、现房。
海教园存量很低了。
二批次挂了一块地，等新盘怎么也得年底，交房时间还晚。
还是那句话，不要指望中海锦城、龙湖樘樾能降价。
精武镇，6月只排到第5名。
虽然成交量也涨了40%，但似乎没发挥出以往的水平。
想当年，保利和光尘樾一个月能卖200来套呢。
精武镇主要承接南开外溢和新天津人。
南开外溢还会有，但高峰期已过，一段时间内，不可能源源不断。
外地人来津受限，导致精武镇的成交量，高位回落。
它不像海教园，教育标签太明确。
如今已进入“中速跑”模式。
空港，是新晋花旦。
一直以地缘为主，2017-2020年，成交量始终5-8万平米/年。
2021年挑破天花板，成交20万平米，涨了150%。
今年上半年，成交10.8万平米。
现在排名紧追海教园和精武镇。
一方面空港二期启动，有城建利好；
另一方面，绿城桂语听蘭放量太猛，吸引了港外买房人。
基本月月霸榜，拼性价比。
“四小龙”面临同一个问题：
供应量不断减少，需求量反而增加，或者不变。
这是天津大市场下的“小行情”。
有各自的价格起伏周期，不能与整体一概而论。
第三梯队：武清商务区、宝坻城南。
远郊板块，大多是地缘改善。
武清商务区很久不见，之前都掉到20名开外，没什么供应。
现在3个新盘入市，成交量增长78%，TOP10中涨幅第一。
刚需，未被激活
TOP10中，只有2个刚需板块——团泊东、天嘉湖。
而团泊东的成交结构，也不都是刚需。
富力新城才成交89套，绿城桃李春风成交21套。
其它刚需板块，咸水沽、小淀、南湖……能成交100套都算高。
刚需并不是没有购买力，三个原因：
❶ 去年下半年大降价，以刚需盘为主，提前透支了今年的需求。
❷ 口罩原因，外地人进不来。
❸ 刚需更容易受预期影响。
买涨不买跌，什么时候房价涨，才会出手。
改善讲究经济逻辑，刚需讲究感性逻辑。
TOP10中，北辰、东丽一个板块也没有。
除了宜兴埠、金钟板块能进前20名，其余成交量都萎靡不振。
北辰价格战频发，暂未见底；
东丽虽有效库存不大，但需求量也不大。
6月楼市复苏，西青、津南已开始放量，但北辰、东丽，还处于价缩量少的状态。
新房成交量大幅回暖，楼市进入正向循环。
量缩，触底；量放，复苏。
6月天津新房供应79.7万平米，成交82.3万平米。
继续去库存。
二批次的地，不会对今年造成大规模供应。
7、8月是楼市淡季，量不具备冲高动力。
但如果外地人能进津，“四小龙”的量不会萎缩，刚需板块也能略微激活。
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