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天津城市发展的重心已经大掉头。
从环城建新区,回归到市区做“填空题”。
资金和精力转移后,很可能“误伤”环城板块,配套建设或放缓。
如何判断板块的发展速度与潜力?
365淘房推出系列专题《城市档案》,定期记录板块生长,评判板块发展指数,建立专属档案,供大家参考。
曾经爱答不理,现在高攀不起。
“这么一大片湿地,也不知道未来能盖嘛!”
这是记忆中,每次开在雅安桥上,我妈都说的一句话。
也是我对水西初识。
反光的湖面、成群的候鸟,大片的暗绿色,就是我从车后窗望去的全部场景。
天津人对自己觉得远、周边没什么配套的地方,统一叫大开洼。
当时的水西还不如侯台装饰城更让人有记忆点。
但就是因为这一片湿地,天津人对其很宽容。
骨子里对水资源有亲近感,也有了后来的水西板块。
水西公园
说是水西板块,但是版图除了水西公园周边,还包括侯台装饰城周边。
作为南开边上的环内板块,水西没有理由不发展起来。
但对比西青梅江,水西板块能成为下一个富人区么?
起步
水西板块一开始挺难的。
说是历经十八般磨难也不为过。
2019年5月,津西青香(挂)2019-080号地块捆绑津西青天(挂)2019-081号地块,第一次出现在大家的视野当中。
也就是如今绿城水西云庐的A、B地块。
该地块2019年5月挂牌,6月延期,9月降价复牌,10月延期,12月停牌!
2020年,4月再挂牌,5月再停牌。
一直到2021年5月,水西公园商住捆绑地块才摘牌,总价49.6亿,溢价了11%,楼面价16766元/平米。
涉及住宅、教育、商业用地。
2021年底首开,全部是小高+洋房的配置,均价3.7万/平米。
洋房一楼带小院和地下室的单价更贵,4.7万/平米,但是却卖的最快。
买房人年龄偏大,大多是40-50岁的高知人群。
改善地位初步确立。
发展
2021年底,绿城继续“入仓”水西,拿下EFT地块。
2022年,是绿城水西云庐霸榜的一年。
同样也是城投拿下003号地,044号地流拍又上架,被侯台商贸拍下的一年。
到了2023年,金地水西印、城投东方天宸开盘,002号地(金地水西印二期)几经波折后顺利出让,城投又在水西拿下了C和H地块。
水西板块,至此已经被业内业外,从开发商到买房人全部认可。
全员改善项目,均为第三代产品,宽厅、铝板、落地窗。
绿城水西云庐最贵有3000万的别墅,还做了创新的外跨式阳台、L型咬合户型。
金地水西印一期几乎当年开当年清盘。
从300万到3000万,完全拿捏住了改善人群想要改善的“痛点”。
绿城水西云庐E地块实景图
金地水西印一期实景图
城投水西东方天宸实景图
除了住宅产品之外,在2022-2023年间,一中心医院水西院区、贯通水西南北岸的水西隧道,都已经落地并使用了。
一中心医院实景
包括之前的天津现代美术馆、天津画院、作家协会等机构,水西板块文艺居住氛围已经初见规模。
天津现代美术馆
天津画院
如今水西的热度很高,高到很多人都在它和西青梅江或者新梅江板块中抉择。
“大改善”标签立住了,甚至成为全市高端改善的一个选项。
但是目前水西的基础设施配套还不完全,距离再上一个台阶,还差个城市级商圈。
未来
未来3-5年的建设,是水西的关键。
因为水西板块卖的是预期,卖的是未来。
地铁,11号线正在建设,文洁路站就设在H地块旁,还会继续西延。
地铁现状
住宅,C、H地块已经被城投摘牌,后续板块内会有4-5个项目。
商业,水西公园北岸、南岸L、G地块会建设超过10万方的大型商业。
学校,九年一贯制学校在路上。
目前水西板块的分值并不高,只是因为我们基于现状打分。
但是一年后再看,水西板块的分值肯定会有大幅度提升。
未来,是否会更加高攀不起,还是会有亲民价格?
给水西一点时间,自有分晓。
城市档案记录板块发展,根据分值评判板块发展速度:
30分以下:发展基本停滞
30-39分:发展缓慢
40-49分:稳步发展
50分以上:快速发展
(建成、在建:体现板块配套规划落实能力)
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