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有位群友，手里有60万存款，每天“如坐针毡”啊……
“这钱我放哪？存银行吧，定期利息也太低了，才2%点多，这不就是贬值？买理财吧，不敢不敢，利息高的都不保本；买个房？好地段的房子，连首付都不够……”
可犯难了。
恐怕这也不是个例，不少人都有类似的困扰。
手里有点儿小钱，但“无处安放”。
后来，这位群友冒出个idea。
他打算买套公寓，自己看了很久。
最后在南开鞍山西道附近，看上一套50平米左右的。
总价55万，单价合1万1，还带精装。
他打算出租！
因为他发现，这房子一个月能租3000多，现金流贼好……
无独有偶。
还有个群友私信，他买了5套塞纳公馆的公寓！
What？听完都震惊了，这是有多想不开？
他是这么考虑的：自己的生意关了之后，手里有500来万。
也不想买新房了，又没有好的投资渠道。
这个公寓紧邻一中心，有不少外地来看病，长期陪护的需求，特别好租。
一个月能租2500元以上，也可以一周一周的短租。
每个月1万多的现金流，没太大问题。
还有不止一个群友，最近咨询过奥城的公寓。
他们的买房逻辑，与前面两位一样。
手里的钱没处放，买个房价便宜，但租金高的公寓，就要一个现金流。
奥城公寓34平米，总价50来万。
每月能租2000元，一年2万4的收益。
乍一听有点荒唐，在天津，谁还买公寓啊？
但其中的逻辑，值得聊聊。
事先说明，公寓是个很敏感的话题，本文不构成投资公寓的建议，不是劝你买，也不是建议你买，只是聊一聊市场现象。
回答一个问题：
抄底，是追求租金回报率，还是增值收益率？
这些买公寓的人，答案是前者——租金回报率。
大概算一下这几套公寓每年的回报率。
松江置嘉公寓：（3800*12）/55w=8%
塞纳公馆：（2500*12）/75w=4%
奥城公寓：（2000*12）/50w=5%
注：租金回报率为按房价计算，不含交易税费，公寓税费比住宅要高
天津住宅的租金回报率是多少？
2023年最新数据——平均1.93%。
对比之下，公寓即便扣除空窗期、耗损等，租金回报率也很可观。
天津楼市，这么多年来“谈公寓色变”。
因为是真不涨价啊！有的还哐哐跌。
还用塞纳公馆举例，2016年单价就1万4。
7年过去，经历一波大涨周期，现在房价还1万4，趴在地上稳稳的。
天津中心，这地段够牛X吧，和平区南京路啊。
2017年1万4，现在呢？才1万……
市场流传一句话：“当初他们都比我有钱，后来买了几套公寓，就没我有钱了。”
公寓已被当做垃圾资产，楼市中的劣币。
同样是房子，公寓怎么“混的这么惨”？
一方面，交易税费高，比住宅要高，其中增值税占比不小。
问题是，公寓房价一直跌，哪还有增值税？说“贬值税”更贴切吧。
另一方面，商住混合，确实居住舒适度差。
所以，在熊市对于公寓的鄙视，更严重了。
但为什么最近两年，有人愿意关注公寓了呢？
三个原因。
❶ 住宅房价不涨了。
前些年，比公寓更有投资价值的是啥？是住宅。
大行情之下，还有比买房更赚钱的吗？
公寓那点租金都不够看的。
但现在房价不涨，甚至大家都默认买房极有可能亏钱。
再追求“增值收益率”，似乎有些博傻了。
反正都是不涨，那不如追求现金流，更看重“租金回报率”。
这时，有人想起了公寓这个老伙计。
❷ 社会无风险收益率下降。
3年期国债才2.18%的利率，10年期也就3%左右。
听说国债价格还涨了，收益率更低了……
以前，银行理财保本保息4%以上的利率很常见。
现在银行都打破刚兑，理财收益也下降，稳妥点的也就2%出头。
一对比，公寓4-7%的年收益率，就有点香了。
理财、信托会暴雷，但摆在那的钢筋水泥不会暴。
❸ 公寓价格一直跌。
前几年，天津公寓单价普遍是住宅的1/2，现在已经跌到1/3了。
比如松江置嘉公寓，单价1万2，南开最便宜的新房也得3万8吧。
海河大观的公寓，单价1万5，住宅能卖到5万。
南开王顶堤中海御湖翰苑的公寓，都跌到了8000多，住宅成交价2万8左右。
公寓房价一直跌，但租金没跌，甚至还涨了，租金回报率越来越高。
关键是，总价低，50万很多人都能承受。
天津部分公寓信息，调研口径，具体价格租金以市场为准
外地城市也有很多类似的案例。
前两天南京有个阿姨火了。
卖了一套400多万的房，花200万买了5套公寓收租。
兜里揣着200w，每月还有5套公寓帮自己印钞票，1万多的租金，听上去简直太爽了。
但市区的老房子，一个月才5000多租金。反正岁数大了，没什么想法，安安心心收租。
这要放以前，少不了七大姑八大姨在背后指指点点。
现在可能只剩羡慕了。
公寓反映楼市现状，楼市反映社会现状。
必须要明确两点：
第一，天津的公寓不涨价，大众共识很难扭转。
第二，不是所有公寓都能稳定出租，处于热点商圈、产业集中的地方相对好些。
还是那句话，只是摆事实、讲道理，不存在任何投资建议。
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