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正常来说，洋房比小高贵10%左右，小高比高层贵10%左右。
这是合理的产品价差。
但实际上， 天津有几个项目，并非如此。
比如，公元大观。
项目目前已是清盘阶段，仅剩20多套尾房在售。
高层4#楼，25层到顶，单价2万3；
洋房7#楼，7层到顶，单价2万6；
小高5、6#楼，16层到顶，单价2万1！
发现问题没？
小高竟比高层还便宜，一平米就便宜2000元左右。
啥情况？
这也太不符合常理了。
核心原因在于，它的面积段以及总价，超出了板块基本面。
说白了，就是不符合板块定位和购买力。
比如在24k纯刚需板块做豪宅，就是纯属异想天开。
根本不切实际。
楼盘要想卖得好，必须得与板块基本面相匹配。
公元大观所在的区域，板块基本面是400万以内。
超过即错配，承载不起来。
这也是为什么它小高比高层卖得便宜的原因。
高层面积122平米，单价2万3，总价280万左右，符合基本面。
而小高，面积是180平米。
若按比高层贵10%算，总价会超过450万。
这个区域超过400万，流通性很差。所以只能想办法将总价控制下来。
单价2万1，总价378万左右。
刚刚好。
控制在了400万以下。
包括首创天阅海河价格一再探底，也是同理。
140平米左右户型，砍掉精装，又调价，特惠单价2万1起。一顿操作，目的就是为控总价。
而单价降下来后，销量也上来了。
项目半年签约151套。7月又成交26套，河北区第一。
项目目前3号楼仅剩4套高区。139平米金角340多万，137平米370多万，毛坯。
4号楼还有几套141、144平米户型，精装现房。
现在又开始特惠1号楼，172平米，精装小高，580万起。
折合单价不到3万4！
可见，大户型在这根本卖不价。
要价没量，要量没价，只能选其一。
也正因此，河北、红桥的大户型很少。
因为做大户型势必会抬高总价，而河北、红桥的地段又都有价格上限。
普遍的，河北、红桥超过400万就很难卖。
因为在这个总价段，很多人会回流核心区。
它的市场很小，二手房的流通性也差。
据贝壳二手房成交数据显示，300-500万二手房成交中，上三区能占到73.64%；
500万以上二手房成交，上三区能占到82.68%。
这就是市场格局。
买房，也需要找准定位。毕竟没有流通性的房子，扛不住房价。
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