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环城楼市，正在打响“三大战役”：
换代战、截胡战、教育战。
更好的产品、更高的得房率、更靠近市区、更好的九年一贯制学校……
环城2.0时代，来势汹汹。
新一轮板块大洗牌，一触即发。
365淘房将推出系列专题《环城2.0》，针对“三大战役”逐一解读。
环城的楼市“大战”，东部地区算是早期的发起者之一。
自身存在感偏低，所以要拿出点真本事儿，才能从别的区手里抢来份额。
比如第一个百万出头的新产品，就出现在东丽区。
环城2.0时代，东丽区有三大环内核心板块申请出战。
直击东部甚至是环城楼市的“要害”。
我们称其为“东部三剑客”：
津滨大道、海河柳林、时代之城。
【截胡战】
东丽前些年做了不少环外的板块。
一是打造了自己的政务板块——新立。
作为环外板块，这个价格确实不便宜。
吸引不了市区外溢和新天津人，只能靠地缘。
二是围绕空港，做了东丽湖、华明这两个承接空港居住和产业外溢的板块。
还有军粮城和东丽开发区，一个比一个远。
直到2019年开始调头向里。
开发了金钟板块，总价百万出头配齐了“学铁商“。
2.0时期，则是“东部三剑客”的主场了——
津滨大道、海河柳林、时代之城。
都卡在市区外溢路线的“咽喉”部位。
第一个，津滨大道板块，目标客群是河东改善外溢。
津滨大道并不是一个纯新的板块，属于是“旧瓶装新酒”。
整个板块进入兑现期，两条地铁全部开通，学校落地，商业正在建。
现在的主力新盘是金茂智慧科学城，已经做到第四期。
第二个，海河柳林地块。
除了能承接河东外溢，与河西也是一河之隔，所以能和津南的环内板块抢河西外溢的客群，也截胡了新立板块。
已有土地出让，由中交摘得，预计明年入市，高层、小高、洋房都有。
预估高层单价会在2万4左右，洋房2万8左右。
第三个，时代之城是金钟河大街（环内）城市更新项目。
东丽部分与河北区无缝连接，是河北区刚改外溢的第一站。
明显截胡金钟板块、华明镇。
第一个新盘是8号地——城投时代之城·清溪。
小高层84、89、104平米单价1.7万/平米，总价140万起；
洋房118、139平米单价2万/平米，已经可以认购。
每款户型的客厅都是落地窗，84平米户型做了约5.4米的客厅开间。
位置更市区，产品更新，但价格并不更贵。
【换代战】
东丽环内的新盘，在2022年就已经出现了新产品的“型“。
比如恒基旭辉都会江来、远洋宽阅时光，宽厅落地窗早就都安排上了。
天津第一个百万出头的第三代产品，就是金钟板块的中国铁建花语尚东。
去年的东部“红盘“，把板块热度抬升到了一个新的高度。
一期房源早就清盘了，现在二期在售，产品和户型相比一期又有升级。
金茂智慧科学城四期，也升级为铝板外立面。
中交锦尚府，也就是城东春晓的四期，从产品到户型做了很大的提升。
户型全部是扁平的大开间、短进深设计。
这个125平米银角户型，客厅开间达到了6.7米。
南向全部做成飘窗，北向的赠送面积可以把次卧和主卫的空间扩展出来，得房率非常高。
时代之城139平米户型，配备了约7米的大宽厅。
据了解，这个户型首开的14号楼的房源基本售罄了。
【教育战】
板块布局卡在市区外溢的“咽喉”，这是第一步，紧随其后引进优质学校。
名校之战，一触即发。
金钟板块引进了逸阳分校、九年一贯制小外。
金茂智慧科学城引进了南开公能学校，已经招生。
中交海河柳林项目据说也要引进和平的九年一贯制学校。
很明显，东部已启动“贴市区发展路线”。
压箱底的好地都拿出来了，配上最新的产品和好学校，明年的东部楼市会很有看点。
距离市区较远的板块，产品过时，又没有好的学校加持，确实是很难再翻身了。
毕竟“战争”是无情的。
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