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环城楼市,打响三大战役!

来源:天津365淘房 2023-10-30 09:29

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War is coming。

环城的楼市,要开战了。 

买方市场,也就意味着,卖方必须开启激烈竞争。

和平共处的环城1.0时代,一去不复返。

2.0的角逐大幕,从“三大战役”开始! 

兵在精而不在多,将在谋而不在勇。

第一大战役:换代战。

2021年,天津开始产品换代。

第三代新产品(宽厅/玻璃幕/铝板/落地窗现身于市区改善盘。

趋势一旦形成,蔓延速度非常快。

两年后的今天,环城的新地块,都已陷入三代产品的“温柔乡”。 

不见得都会用铝板,但色调、形制,都是“三代样”。

龙曜城、绿城晓月晴川、时代之城、绿城桂语映月……

就连“老盘”也要“新作”。

金茂智慧科学城四期、未来城七期,都重新设计为新产品。

巨大的代差,已经让买房人对二代产品完全提不起兴趣。

外立面的颜值,倒不是最重要的。

关键在于赠送面积,跨出了“历史的一步”。 

对于120、140平米的改善盘来说,多几平米的使用空间,无感。

但对于环城很多100平米以下的盘来说,多个5平米,就是雪中送炭。

像绿城桂语听蘭二期,89平米能送出8.5平米,都快占到总面积的10%了。

海教园的保利和中铁建,甚至都能送出一个卫生间。

七七八八加一起,送出10来平米都不是问题。 

(赠送面积=得房率提高)+落地窗/金属板,相当于变相降价。 

面对新产品,二代产品已“手无缚鸡之力”。

换代战,相当激烈。

第二大战役:截胡战。

环城1.0时代,板块发展“走出去”。 

张家窝、大张庄、东丽湖、八里台……心有多大胆,地有多大产。

但一条腿跨出去了(土地出让),另一条腿没跟上(生活配套)。

楼市经历震荡期后,买房人本能的寻求安全——回归外环线。

环城2.0时代,板块发展“走回来”。 

环城的环内板块,陆续启动。

战争的导火索,来自——地价不贵。 

比如双林地块,楼面价才8700元/平米。

想想之前国展西多少钱?辛庄多少钱?楼面价便宜的都得9000多。

时代之城、海河柳林,这都是城市更新,地价更有优势。

这就会出现一个现象:环内截胡环外(距离市区近的,截胡距离市区远的)! 

时代之城,截胡金钟;

双林、柳林,截胡辛庄、国展;

西营门,截胡中北镇……

产品更好,更靠近市区,房价并不更贵。 

截胡战,相当激烈。

第三大战役,教育战。 

名校输出,已是星星之火。

到2027年,天津要建成100所集团化办学的学校。

正大规模启动,环城板块想要有竞争力,九年一贯制名校是标配。

双青引入耀华学校九年一贯制学校;

南仓引入南开中学九年一贯制学校;

接下来,东丽海河柳林、水西……都将引入九年一贯制名校。

别说环城了,就连市区,天拖、小海地,也逃脱不了。

以前,只是局部,海教园、金钟街、高新区、空港…… 

现在,全面铺开。 

没有九年一贯制的板块,还能“吃上四菜一汤”么?

教育战,相当激烈。

环城2.0时代,来势汹汹。

更好的产品、更高的得房率、更靠近市区、更好的九年一贯制学校…… 

环城的成交份额,将大幅提升,明年会体现的很明显。

这三大战役,对于环城边缘板块来说,或许是致命的一击。

“如果我们不结束战争,战争会结束我们”——为了生存。

板块也不例外。

365淘房将推出系列专题《环城2.0》,针对“三大战役”逐一解读。

 

环城正面临新一轮的板块大洗牌,提前get。 

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