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War is coming。
环城的楼市,要开战了。
买方市场,也就意味着,卖方必须开启激烈竞争。
和平共处的环城1.0时代,一去不复返。
2.0的角逐大幕,从“三大战役”开始!
兵在精而不在多,将在谋而不在勇。
第一大战役:换代战。
2021年,天津开始产品换代。
第三代新产品(宽厅/玻璃幕/铝板/落地窗)现身于市区改善盘。
趋势一旦形成,蔓延速度非常快。
两年后的今天,环城的新地块,都已陷入三代产品的“温柔乡”。
不见得都会用铝板,但色调、形制,都是“三代样”。
龙曜城、绿城晓月晴川、时代之城、绿城桂语映月……
就连“老盘”也要“新作”。
金茂智慧科学城四期、未来城七期,都重新设计为新产品。
巨大的代差,已经让买房人对二代产品完全提不起兴趣。
外立面的颜值,倒不是最重要的。
关键在于赠送面积,跨出了“历史的一步”。
对于120、140平米的改善盘来说,多几平米的使用空间,无感。
但对于环城很多100平米以下的盘来说,多个5平米,就是雪中送炭。
像绿城桂语听蘭二期,89平米能送出8.5平米,都快占到总面积的10%了。
海教园的保利和中铁建,甚至都能送出一个卫生间。
七七八八加一起,送出10来平米都不是问题。
(赠送面积=得房率提高)+落地窗/金属板,相当于变相降价。
面对新产品,二代产品已“手无缚鸡之力”。
换代战,相当激烈。
第二大战役:截胡战。
环城1.0时代,板块发展“走出去”。
张家窝、大张庄、东丽湖、八里台……心有多大胆,地有多大产。
但一条腿跨出去了(土地出让),另一条腿没跟上(生活配套)。
楼市经历震荡期后,买房人本能的寻求安全——回归外环线。
环城2.0时代,板块发展“走回来”。
环城的环内板块,陆续启动。
战争的导火索,来自——地价不贵。
比如双林地块,楼面价才8700元/平米。
想想之前国展西多少钱?辛庄多少钱?楼面价便宜的都得9000多。
时代之城、海河柳林,这都是城市更新,地价更有优势。
这就会出现一个现象:环内截胡环外(距离市区近的,截胡距离市区远的)!
时代之城,截胡金钟;
双林、柳林,截胡辛庄、国展;
西营门,截胡中北镇……
产品更好,更靠近市区,房价并不更贵。
截胡战,相当激烈。
第三大战役,教育战。
名校输出,已是星星之火。
到2027年,天津要建成100所集团化办学的学校。
正大规模启动,环城板块想要有竞争力,九年一贯制名校是标配。
双青引入耀华学校九年一贯制学校;
南仓引入南开中学九年一贯制学校;
接下来,东丽海河柳林、水西……都将引入九年一贯制名校。
别说环城了,就连市区,天拖、小海地,也逃脱不了。
以前,只是局部,海教园、金钟街、高新区、空港……
现在,全面铺开。
没有九年一贯制的板块,还能“吃上四菜一汤”么?
教育战,相当激烈。
环城2.0时代,来势汹汹。
更好的产品、更高的得房率、更靠近市区、更好的九年一贯制学校……
环城的成交份额,将大幅提升,明年会体现的很明显。
这三大战役,对于环城边缘板块来说,或许是致命的一击。
“如果我们不结束战争,战争会结束我们”——为了生存。
板块也不例外。
365淘房将推出系列专题《环城2.0》,针对“三大战役”逐一解读。
环城正面临新一轮的板块大洗牌,提前get。
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