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浙江太狠了，除杭州外，全省取消落户限制。
最可怕的事，是比你优秀的人，比你还努力。
抢跑，因为太难了，吃不饱。
天津楼市，正迎来最难的三季度。
有多难？
7、8、9月新房成交量，估计到不了200万方。
7月过半，市场还是趴着的，比6月认购量又降3成。
去年疫情，三季度成交204万方。
今年，还比不过去年？
厄尔尼诺，几乎等同于疫情。
热得非必要不出门，跟去年疫情有啥区别？
如果非要出门，那就去看看祖国江山。
记得五一小长假，楼市被旅游打败了么？
三季度，楼市将再次被旅游打败。
置业顾问坐着没事儿干，导游严重不够用。
高层救市大招，迟迟未抵达战场。
地方需要“地”，国家需要“产”，暂时没提“房”。
“地”与“产”都要大力扶持。
但很抱歉，“房”还得继续保持战略定位。
悬而未决的隐患，就是“一而再，再而衰，三而竭”，对楼市预期继续走弱。
厄尔尼诺+报复性旅游+预期萎靡=楼市最难的三季度。
增量不足，存量萎缩。
导致量价无法同时保住。
楼市将开启残酷博弈，要么保量牺牲价，要么保价牺牲量。
基于“最难三季度”，下半年，天津楼市将呈现几个特征。
❶ 下半年新房成交量，低于上半年。
上半年550万方，下半年预估到不了500万方。
2023全年1000万方出头，比去年增加4成。
但这个量对于房价，顶多是维持，不足以支撑上涨。
❷ 上半年靠外地人，下半年靠本地人。
上半年，外地人成交占比6成，过高了，天津以往平均在4成左右。
补偿买房是阶段性的，改善买房才是趋势性的。
极值要回归均值。
下半年本地改善会占到6成。
❸ 市区成交份额，继续提高。
上半年，市区成交占比达15%。
这几年一路上涨，也是回归核心区的体现。
下半年，将从15%提高到16%。
市区楼市，有供应就有成交。
下半年首开的十几个新盘，市区占7个。
天津蘭园、中海中医药、金茂体西、格调馥颂花园、格调大沽北路、龙湖海河砚熙台……
这也佐证了第2点“下半年靠本地人”。
❹ 着急的要抢跑了。
天津楼市的降温苗头，从4月就开始了。
二季度的量，已经不太乐观，这还包含了一季度的“老本儿”。
虽然很多盘完成了上半年任务，但不见得能完成三季度任务。
着急的，在三季度末会抢跑。
现在已经有“前奏”了。
1成首付、送车位、送家电精装、老带新……
“前奏”不管用，9月就得“动手”。
改善“老盘”还有个冲击点——纯新盘进化到3.5代产品。
铝板、宽厅、落地窗……只是基础款。
露台、阁楼、小院、挑空……花样百出。
新房要回到凭“更新的产品+不贵的价格”引领市场。
老盘抢跑还有一线希望，按兵不动只能坐等“技术贬值”。
❺ 四季度起量，年底翘尾。
艰难的三季度过后，楼市会撕口子突围。
10月开始放量，12月翘尾。
四方面原因综合所致：
纯新盘入市，首开认购量不会低；
红绿灯效应，二三季度挤压的需求释放一波儿；
抢跑盘价格松动，以价换量；
政策不断刺激，多少能激发出一些需求。
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