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天津的二手房，越来越“没意思”。
年中行情，算是守住了。
但细扒成交结构就知道，除了学区房，其它都“小透明”。
6月，新房成交量来了个“小驼峰”，毕竟要冲半年业绩。
但二手房，哪有冲业绩这一说。
每年经历小阳春后，6月成交量顺势高位回落。
去年6月比5月减少19%，今天特殊，反而还涨了20%。
但这称不上回暖，只是把5月被按住的量放了出来而已。
6月，贝壳、我爱我家、中原，共成交3994套房源。
基本追平2020、2021年同期的成交量。
正常来说，每年3月是成交高峰，但只要口罩一来，就毫无节奏可言。
带看量也能反映出，5月是很明显的低谷。
五一假期热度冲的很猛，但后半月偃旗息鼓，结果只有半月行情。
问题来了，3、4月也有口罩影响啊，怎么带看、成交都不低呢？
全靠和平、河西学区房大放量。
和平一个月能成交400套左右，河西翻倍，800套左右。
上学是刚需，什么也阻止不了家长，天上下刀子也得买。
但5、6月的学区行情，基本告一段落。
该买的都买了，低价房被买空后，门槛不断上涨，不着急用的，先观望着。
学区房成交量下降，导致二手房量随之萎缩。
6月，市区、环城二手房成交均价下降0.52%。
去年12月，是二手房价格最低点。
随着和平学区房轰轰烈烈的跳涨，7万/平米的成交均价，拉升二手房均价。
4月为半年高点，5、6月，和平学区房成交规模缩小。
高单价占比少了，整体二手房均价回落。
除了重小学区房，二手房市场还有两个“突出因子”。
150万以内普小+落户房，占比62%。
2020年占比58%左右，如今看来，“工具房”也在回归市区。
高考三年学籍后，拼高考转为拼中考，市区中考录取率约68%，全市最高。
新房市场“改善先行”，二手房“刚需打头阵”。
改善买房人，对价格不敏感，而对产品敏感，更愿意选择“玻铝”的新产品。
但市区高品质二手房，也是他们的选项之一，有老钱的人更看重地段。
6月成交了几套千万豪宅，复康路十一号、中海八里台别墅……
他们买的不是房子，是金融资产。
富力城、都会轩、新汇华庭……600万以上兼顾改善和学区的房源，成交30多套。
6月，市区和环城，仅有和平成交均价上涨。
不意外，这根红柱子已经矗立了半年。
就像“三根阳线改变信仰”一样，和平学区房的共识，还在滚雪球。
二手房涨价的真实方式，是场上低价房源被买光，次低价房就成了新的“最低价”。
别看和平学区房成交量下来了，但业主对价格可一点没松口。
买房人也认头，尤其河西民转公后，对和平又是个利好。
买卖双方预期一致，房价就“走你”。
府上和平6月24日成交的一套42平米房源，总价突破了450万。
同样都是南向，4月447万，5月450万，6月就455万……
吉利花园52平米成交价403万，连照片都没来得及上。
4月同户型成交价396万，一点都没有下降的趋势。
已经进入7月，和平学区行情告一段落，价格不会下降，先高位横盘。
北部楼市，依旧扶不起来。
河北、北辰二手房成交均价跌幅较大，没有学区支撑，又没法住的房子，没有底。
6月，有部分外地人可以来津。
河北、河东一些60万以下的房子，一个月能成交40多套。
买团泊东、大港的人越来越少了，手里拿着50万也得进市区。
一方面，为了中考，要个学籍；
另一方面，不过预算多少钱，都觉得市区更保险。
6月，和平、河西“风头无两”，都奔着学区去的。
涨幅前十名的板块中，7个来自和平、河西。
成交量前十名的板块中，6个来自和平、河西。
小区成交前十名中，9个来自和平、河西。
成交量不代表小区是绝对的“房中龙凤”，只是工具房中的性价比，流通性高。
以至于，6月河西成交量占比达17.79%。
南开暂时还无法与河西抗衡，仅占11.52%。
和平“831关门”、河西学校不断扩充，接下来，河西的成交量还将再扩大。
天津二手房，越来越“没意思”。
因为，除了学区房，真没啥可看的。
和平学区房涨价止不住，河西学区房持续放量。
其它房子几乎没有存在感，关键是，买涨不买跌，没人相信不带重点学区的二手房还能涨。
这已经不是海水与火焰了，是冰山与岩浆。
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