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临近年末，本以为会平淡过去，没想到却提前给明年楼市上了“两道前菜”。
第一道，就是北京政策。
12月14日横空出世，降首付、降利率、调整普宅标准……
不禁让天津楼市也为之一振。
为什么？
1）信号意义。
北京是全国楼市的风向标，对调控政策一向严苛，可以说是四个一线城市中最讲政治的了。
包括上次一线城市带头认房不认贷，北京就是最后一波。
此次亦如此。
换言之，它的一举一动也代表着决策层的意志。
如今连北京也降首付、降利率了。背后的强大信号和基调，不言而喻。
会影响预期。
对全国楼市都有促进作用。
2）溢出效应。
天津距离北京如此之近，北漂能占到天津楼市成交的两成多。
所以，北京楼市的冷暖，与天津直接相关。
有人会认为，北京降首付、降利率其实利空天津，能在北京买房了，谁还会来天津？
诚然，此话不假。
但大家必须认清一个现实，能买房并不代表能落户。
北京户口的门槛之高，全国居首。甚至比加入美国国籍都难。每年大量的北漂申请落户，但通过率却不足10%。
从北京的户籍人口变化也能看出，每年也就增加十来万人。
但北漂规模却约达800万。
这也为什么说“别看你在北京混，早晚是个天津人”。
天津落户相对容易。
海河英才、积分落户……今年滨海又进一步放宽落户政策。
城市能级也高。
更重要的是，有全国驰名的教育优势。
所以天津跟北京其实是两个市场。
北京出政策，反而会加速这部分北漂来天津的买房节奏。
历史可见，每一轮皆如此。
北京市场热了，会传导到天津，大概滞后3个月左右。
第二道，是津兴城际通车。
这也是天津与北京之间的第4条高铁。（京津城际、京沪高铁、京滨城际、津兴城际）
从天津西站到大兴机场站最快41分钟可达。
要知道，北漂来天津，最看重的就是通勤。
之所以武清能成为北京的“后花园”，也是因为近北京，又有京津城际连接。
成功将人口输送了过来。
如今这样的输送管道，由“1”变“4”，通达性已与同城无异。
更会加速流动，为天津带来更多增量。
更何况，天津除了教育优势外，还有两大友好项：
1）政策放开。
原来，天津只有滨海新区不限购，但也有社保或个税的要求。
而如今超六成的行政区，已全面打开。
即：西青、津南、东丽、北辰、武清、宝坻、静海、宁河、蓟州、滨海新区。
不仅没有了套数的限制，也不再要求6个月社保。
来了就能买。
信贷政策也是史无前例的宽松。
商贷首套首付两成，利率3.8%（LPR-40基点）；二套三成，利率4.4%（LPR+20基点）。
认房不认贷，外地有房、有贷款，仍可作首套。
最长可贷30年。
在外地缴纳的公积金，也可在天津买房使用，首套首付三成，首套最高可贷100万（多孩家庭120万）。
而且有消息说，明年市区的限购也会打破。
总之，政策端已经敞开了怀抱，欢迎来津安家置业。
2）房价门槛下探。
北京房价中位数是5万5，天津不到1万6，相差了3倍多。
不对比不知道。
现在昌平、通州、大兴，也都得4万多了。
丰台6万多，朝阳8万+，海淀10万……西城更是高达13万。
但对于天津，这些钱已是巨款。
原来我们说，八十万的地铁房，100万的学铁商。
现在，总价门槛更低。
天津100多万就能市区。
中交春风景里150万起，御河桃源更是低到98万起。
200多万还能进河西。
要是不在乎房龄、面积，老破小五六十万就能搞定。
关键，能落户，能解决孩子上学问题。
整体看，今年的市场是个“回归”年。
买房回归市区。
所有限制性政策也在解除，三条红线也变为了三支箭。
首付也重新回到了“两成时代”。
还有取消地价限制等。
原本板上钉钉的房地产税也半路夭折了。
政策整个大逆转。
明年预计会在“领涨”上发力。
基本的逻辑会是：先让一线城市热起来，然后依次传导。并会用豪宅来带动普宅。
这也不影响刚需。
以后，改善市场化，刚需保障化，已经明确。
现在，北京上海深圳已经放宽普宅标准，刺激楼市，释放购买力。
试想若再取消土地限价，或放开限购，结果会如何。
要知道，预期的反扑，很可怕。
必须密切盯紧北京。
明年小阳春，北津人肯定会行动。
这也是天津楼市最大的增量。
最近很多开发商忙着年前出规划、亮相，也是在为明年小阳春做准备。
包括政策也在憋大招。
强劲的复苏动力，已经明朗。
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