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7月板块成交排名，令人一时语塞。
天津全市新房成交量才57.1万方，比2009、2014年同期还低。
这么低位的成交，还能有哪些板块卖的好？
好家伙，一水儿的滨海和远郊。
市区的新梅江呢？环城的大学城呢？不见踪影。
这是近3年来，大学城首次没进TOP10，“流量王”也枯竭了。
天象有异，高温、台风、洪水、地震……
楼市也不正常，7月“惨淡度日”。
TOP10中，滨海的板块占了4个。
不要再问滨海买哪了。
每个月近千人的投票，一次又一次的强调答案：
空港、中心商务区、生态城。
前两个没问题，有现状（学铁商+城市界面），也有预期（持续投入建设）。
生态城首选起步区和中部片区，北部尽量不碰。
中部片区是主中心，43#商业地块已招标，宣告启动。
空港的成交排名洗牌了。
想云湾“后来者居上”，成交67套。
89平米的小户型有总价优势，刚好是目前空港的产品空白。
金地悦城大境成交41套，第二名，准现房。
马上，一期要有两个新盘补仓：绿城桂语听蘭二期、天保意境芳华。
生态城起步区的宜禾半岛观邸，成交89套。
主打一个新产品大改善，最大户型做到了200多平米。
均价2万2，成交套均价340万，可见宜禾在生态城号召力很强。
中部片区第一名是新和锦园，成交77套。
它属于公屋转商品房，单价还涨了4000元。
7月16日，最后三栋楼开盘，98套房源排卡172组。
胜在低总价+学区，180万起上南开二部。
武清商务区、静海老城、宝坻城南、团泊西，这四大“远郊小王子”，霸占了4-7名。
团泊西两个主力盘，基業·世琾、津铁镜界。
客群不太一样。
基業·世琾属于24K纯刚需，成交59套。
均价不过万，成交套均价79万，就图个便宜，不讲究产品力。
津铁镜界7月刚开盘，签约39套。
更偏改善，洋房都做到了180多平米，叠墅甚至都不好买。
7月，环城被滨海和远郊碾压死死的。
金钟街和海教园，是TOP10中唯二的环城板块。
金地万悦城，成交58套，始终保持金钟街第一名。
海教园，依然是龙湖樘樾、锦绣大家瓜分天下。
7月分别成交50、31套。
与年初单月成交200套相比，恍如隔世。
预计9、10月，海教园新供应到位。
保利地块规划和案名都已出——保利西棠和煦。
全洋房，户型没意外，大概率80-120平米的区间。
楼市再差，也有卖的还不错的。
怎么之前的“常胜将军”都被甩没影儿了呢？
几个原因。
❶ 滨海政策放松有效。
滨海执行的是差异化政策，落户、买房都更容易。
积分落户买新房能加30分，全市最多。
新天津人没有地缘属性，在哪买房都可以。
天津城市发展战略中，明确提出要把人口增长点放在滨海。
现在来看，目的达到了。
长期看人口嘛，滨海楼市在逐步起缓。
❷ 刚需买房——随时。
很明显，无论楼市冷热，刚需份额依旧是大底盘。
楼市热，刚需火更旺。
今年2、3月，100万左右的盘单月都能成交200多套。
楼市冷，刚需还在买。
因为都“卡着点”，结婚、落户、上学……
而且，刚需对于政策、周期的理解，并不是最敏感的，大多人都没经历过。
问题来了，如果天津首套首付降到2成，对刚需盘是不是利好？
刚需买房是月供逻辑。
首付降低，月供增加，在工资不涨的情况下很难接受。
首套首付降低，利好的还是改善——认房不认贷，卖掉一套算首套的买房人。
❸ 供应问题。
大学城竟然都进不了前十？因为有效供应下降。
只剩保利和光尘樾、万科翡翠大道两员大将。
金地艺墅家基本清盘，爱情缤纷里不太敢买，美的旭辉翰悦府只剩洋房。
供应跟不上，成交就分流。
❹ 区域轮动。
城市有轮动，区域板块也有。
滨海楼市热度一般滞后市区半年，远郊大概滞后市区一年。
2019年市区都凉凉了，武清还绑车位了。
远郊楼市相对封闭，也不太受政策影响。
甚至有的地方城镇化还没结束，还有大量买房需求。
所以，宝坻城南、武清商务区、静海老城，总能上榜。
眼下，全民盯政策。
楼市最受伤的时候，就是“只扔出一只靴子”，都在等“另一只”。
时间拉的越久，反而会起反作用——引发改善观望。
毕竟接下来的大招，会从改善着手松绑。
据了解，8月天津或将出台实质政策，正在酝酿。
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