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听说过，没见过，二手房小区的价格还能轮动？还别不信~
近几年，新天津人涌入，盯准了上三区。
但是新房普遍300万以上，现房还没几个，对于着急落户、上学的需求，真是等不起。
这时候次新的门槛小区，变成了“心头肉”。
一个有意思的现象出现了：
河西区还迁房门槛小区，云江新苑、兰江新苑、惠众家园的价格，竟然涨价啦！
2014年，兰江新苑建成，小区一共15栋楼，最矮的10层到顶，最高32层到顶。
低层产品两梯四户，高层产品三梯七户或者三梯八户。
从2016年开始，开始有二手房成交数据。
2016年10月，26层到顶的57平米一室户型，高层楼成交单价20797元/平米，总价117万。
2023年5月，成交单价28197元/平米，总价161万。
虽然朝向不同，户型有所差异，但总价相差不大。
7年时间，单价上涨8000元，涨幅几乎达到40%。
目前兰江新苑的一室户型挂牌价格集中在2.6万/平米，总价150万以上。
时间拉长，2017年、2019年、2021年的春天，小区成交量有显著的提高。
2022年全年，成交量都很高。
历史上三次成交单价的高点，分别是2017年2月、2021年6月和2023年的6月。
同时，兰江新苑的两室户型，和一室户型的上涨趋势一致。
但2018-2021年间，兰江新苑的单价几乎没涨，这时候买房人的目光在哪里呢？
轮动到了云江新苑。
2015年，云江新苑建成，从2018年开始，有二手房成交。
至今，光贝壳网站上就成交了517套。
小区同样是15栋楼，位置在兰江新苑的南侧，园林规整，小区环境还算不错。
低层产品18层到顶，两梯六户，高层产品28-32层到顶，三梯六户。
云江新苑的户型都是一室，现在的两室也是由一室改的。
2018年6月，28层到顶的57平米一室户型，高层楼成交单价21544元/平米，总价122万。
到了2023年6月，单价26474元/平米，总价150万。
4年时间，单价增长5000元，涨幅20%。
目前云江新苑的一室户型挂牌价格集中在2.5万/平米，总价143万以上。
小区2021年3月开始起量，历史最高单价出现在2021年9月，至年底逐渐降低。
2023年开始，成交量起势，3月也出现了高成交单价。
2021年9月之后，云江新苑的销量下降，惠众家园脱颖而出。
惠众家园2017年建成，小区一共16栋楼，三梯六户设置。
位置有一些偏远加上密度大，惠众家园的原始成交单价不到1.5万/平米。
所以小区两室户型更有销量。
2020年8月，69平米两室户型，30层到顶的高楼层，成交单价14894元/平米，总价104万。
2023年3月，成交单价19975元/平米，总价139.5万。
单价涨幅5000元，涨幅30%。
小区在2021年之后，“接收”了云江新苑外溢出来的需求，成交单价上升。
但2021年至今，却无变化。
目前惠众家园挂牌价集中在1.9万/平米，两室总价130万左右。
很明显，这种门槛盘有总价天花板，一室户型大家只能接受到150万，如果是两室90平米大户型，可以接受到200万，再往上就有其他选择了。
所以惠众家园的价格，恐怕还有空间。
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