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有没有发现，天津做大户型的新盘，眼见变多。
仅这一年内，就一抓一大把。
而且，不局限于市区，四面八方都进入“面积膨胀时代”。
甚至，出现300平米“豪无人性”的户型……
格调瑰丽花园，新推出300平米户型；
绿城水西雲庐E地块，做了200-330平米户型；
中海时光之镜，比天空之镜还大，出现237平米户型；
金地水西印二期，增加了175平米户型；
金茂智慧科学城，四期做了128平米户型；
津铁镜界，洋房做到142、184、243平米；
未来城7期，洋房出现128、142平米……
格调瑰丽花园约300平米户型
津铁镜界约184平米户型
中海时光之镜约237平米户型
这种面积段，要放在前两年，房企都得绕路走，断然是不敢碰的。
别说200平米了，做140平米以上的都不多。
怎么突然大户型就回归了？
房企都是随行就市、以销定产，如果大户型“叫好又叫座”，那肯定愿意做。
的确，现在市面上的改善盘，大户型都卖的挺好。
说起来，都能让你惊讶一下。
中海云麓公馆，175平米的开盘后很快卖没了。
总价800多万，就做了一栋楼。
绿城水西雲庐，140、160平米的比120平米的卖的好。
格调瑰丽花园，180平米以上竟然卖的最好。
240平米的都没剩几套了，赶紧又推出300平米的。
金地水西印，不少人想买169平米的，没买到，也做少了。
所以二期增加大户型，175平米能占到25%。
单看成交套数，体现不出大户型的行情，因为本身供应都比较少。
关键是，这些改善盘面积越大，单价越高。
云麓公馆，96平米4万3，175平米4万7；
格调瑰丽花园，150平米2万9，240平米3万2；
金地水西印，127平米2万8，169平米3万2……
有竞争才有竞价，房价走势“很健康”，足以说明大户型供不应求。
前两年没有大户型吗？怎么突然这么受欢迎？
天津的房地产，正处于第三个十年。
第一个十年（2000-2010年）有很多大户型的房子。
那时候房企的想法还能天马行空，放荡不羁。
150平米以上、200多平米的，比比皆是。
万科水晶城有185平米的，融创奥城有190平米的。
保利大都会更绝，做了640平米的……
争奇斗艳，艺高人胆大。
后来，进入第二个十年（2010-2020年），房企追求规模，搞起了快周转。
迫于流速的压力，普遍做小户型，一堆80-120平米的。
毕竟总价低，流速快。
当然，这也与2006年发布的“70/90政策”（建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%以上）有关。
2021年开始，进入第三个十年。
出于惯性思维，房企第一反应依旧是：
户型做小点儿，总价卡的低一点儿，好卖……
加上这两年市场不好，房企普遍比较保守，厌恶风险。
貌似小户型安全感更强。
即便是改善盘，最大做到200多平米，也得配点100平米的。
确实也有户均面积的要求，不能太大。
眼下，不少房企都意识到自己户型做小了。
所以，新一批地块纷纷转型，重启了“多年不敢触碰”的大户型。
对于“大户型好卖，甚至还不好买”这件事——
普通人只能用三个字形容：看不懂！
如果还要加三个字，那就是：追不上！
原因来自三方面：
第一，积压的改善爆发。
2017年调控后，政策“很严厉”，不少改善家庭受限。
疫情开始逐渐放松，尤其去年，执行二套四成、认房不认贷，给改善松绑。
改善置换的成本比较高，有点儿实力的，能买大绝对不买小。
另外，现在买房基本都是纯自住，不以投资为目的。
同样的总价，以前可能买两套放着等升值。
如今完全是自己怎么住的舒服怎么来。
第二，供给侧诱惑。
这是最关键的原因。
行情不好，反而能出好产品。
天津产品换代、规范放宽，终于出现完全颠覆的新产品了。
要想打动改善换房，必须与以往完全不同，“缺哪补哪”，否则换房意义何在。
❶ 可识别的外檐。
铝板、玻璃幕，不一样的门面和生活环境。
❷ 有创意的居住空间。
宽厅、落地窗，巨厅的震撼力，没人能拒绝。
甚至有赠送面积、空中花园、独立电梯入户、双采光的边厅、小院阁楼……
比如绿城水西云庐还做了L型“咬合式”结构，客厅有巨大的挑空。
之前“第二个十年”，换不换房没太大区别。
现在连户型空间也出现代差，形制完全不同。
❸ 仪式感。
以前再高端的社区，主入口也是个“岗楼”。
无非是“岗楼”的大小和品质高低。
现在一水儿的酒店式入户大堂，宝格丽风、爱马仕风、水晶盒子风……
这种仪式感，不换房是弥补不了的。
偏偏改善人群，除了要面积改善、面貌改善，也得要面子改善。
缺什么补什么，激发出改善欲望。
特别是去年，已有新产品交付，眼见为实后，发现“果然不一样”。
有钱的好处，就是有能力“尝鲜”。
他们哪能忍受生活的苦，愿意为新产品买单，能接受溢价。
其实本质，是他都具有信息优势和独立判断能力。
第三，阶层固化。
你会讶异的发现，买大户型的人，还是“之前买大户型的那些人”。
天津老钱多，新贵少。
站在现在看2000年时的房子，觉得很便宜。
当年新安花园才4000元/平米，一套120平米的不过48万。
但那时普通老百姓工资才多少钱？社会平均工资838元/月。
能买的起大房子的人，经济实力不一般。
这些年，“专业的人干专业的事”。
钱都流向了有钱人，苦都留给了还在吃苦的人。
当年人家就住90平米以上的，再换房，换多大的？
自然更偏爱大户型。
只要产品好、不卖学区，面积似乎可以无上限。
种种原因，此前楼市被“扭曲”。
现在不能说是“拨乱反正”，但市场开始敬畏产品、敬畏供需、敬畏规律了。
天津房地产的第三个十年，将出现与以往不同的路径重塑。
大户型的竞技场，开始了。
从供应缺位，到排山倒海。
都说天津是豪宅的荒漠，如今也出现300平米的大平层了，而且会越来越多。
那问题来了。
放眼全国，单价10万以上，才有资格称得上是豪宅（学区房除外）。
连青岛都有10万+的新盘。
天津能不能承载？
如果能，哪里可以承载呢？
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