很抱歉，你恐怕回不去南开了！

在天津买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-515，咨询房博士。

是时候回归理性了。

当前的二手房市场，正从“血气方刚”过渡到“成熟稳重”。 

该买买，该卖卖，想想后面的日子怎么过吧。

不可否认，天津楼市的回暖已经确定。

但只是回暖，不会再有大行情出现。 

卖家，不要“膨胀”，一味把价格标高，不利于成交；

买家，要注意“边界”，看准行情。 

不要头脑发热，容易“踏空”价值。

要知道，二手房的成交量已经开始滑行。

截止至3.15

根据近期二手房成交量变化，我们可以看出，周末单日成交量已经从最高点673套，滑落至384套。 

而且，工作日的成交已经跌破200套。

基本每周成交量的降幅在20%左右。

天津楼市的“小阳春”基本就这样了。

二手房业主拿到钱之后，大部分要置换改善。 

不得不说，这届最艰难的就是南开的买房人。

南开豪宅化是一个不争的事实。

毫不夸张地说，你手里攥着600万的房款，在南开都不能实现买房自由。 

对于普改来说：“很抱歉，你可能回不去南开了！”

来时好好的，回不去了！

和河西的买房人不同，他可以选择陈塘庄、可以选择新梅江，可南开的朋友们就没那么幸运了。

普改只能外溢。

作为南开区接壤面积最大的区域，西青区将其环抱，自然担起了承接南开外溢的责任。 

外溢的逻辑也很简单，沿着地铁3号线走！

为什么华苑西能火，遵循的就是这个逻辑，地铁3号线相当于搭建了一条通路。

不过随着华苑西的落幕，宾水西后来居上，携更高阶的规划与价值，成为新的外溢热区。 

客观说，宾水西不想承接外溢需求很难。

基于三点：区位、配套、产品。 

从位置上来说，宾水西几乎长在了南开旁，途经宾水西道至南开区只有3公里。

不仅如此，板块周边都暗藏着大量的“高端需求”。

除了南开改善外溢，周边的学府产业园、高新区以及三所大学，形成的是天津的“高等圈层”。

要知道，这些片区聚集的人群都是高素质、高收入、高学历的“三高”人群，对于配套资源和产品的要求会非常高。 

好在，宾水西是一个新区，一切都来得及。

资源上能够按照刚改的需求“照方抓药”。

以地铁3号线高新区站为原点，采用高阶的TOD发展模式，周边布局商业、学校和住宅。

“学铁商”三件套，是环城热门板块的必备素质。

整个组团规划有约37万平米的商业综合体，同时还有逾十万平米的商业街，近50万平米的商业体量，没有几个新区能打这么富裕的仗。

并且，早在2020年，板块内就已经布局小外九年一贯制学校，规划为公立校，涵盖小学和初中，未来周围业主子女在家门口就能上重点校。 

区位、配套均已确定，就看产品了。

也很简单，宾水西就三个新盘，但对于改善来说环城大洋房才是需求的出口。

只有美的旭辉翰悦府有洋房，唯一选项。

当然，对于改善来说，下定的动力单靠洋房这一点可不行。

美的旭辉翰悦府的地段优势才是关键。 

项目北至宾水西道，南至才智道，东至学府东路，西至学府中路。

从宾水西道开车通往南开很方便，这是一条主干道，连接多个城市核心节点。

并且，项目最近处距离地铁3号线高新区站仅约246米，非常方便，大大缩短了通往市区的通勤时间。

不仅如此，项目东侧有一条商业街区，东南侧就是建设中的“小外”。

相当于占据了整个宾水西的C位。

美的旭辉翰悦府整体占地24.5万平米，高层、小高、洋房由北至南、从高到低分布。

容积率2.0，绿化率高达40%，还自带约1.9万平米的社区配套和商业。 

其中，高层7栋、小高层5栋、7层及以下洋房28栋。

70%的洋房，这可是改善的乐土，低密且圈层相对纯粹。 

美的旭辉翰悦府鸟瞰图

如今，项目一期已经交付，二期产品为准现房状态，目前在售的主力产品就是三期洋房。 

客观地说，项目一期的交付水准还不错。

美的旭辉翰悦府交付实景图 

园林品质、社区仿石砖的铺设、景观排布、公区精装，够得上改善的标准。

有了现实的参考，买房人对三期产品的期待度更高了。

美的旭辉翰悦府整体采用“纽约大都会风格”，外立面采用米黄色真石漆、涂料，米黄色石材和咖色涂料，颜值颇高。

美的旭辉翰悦府洋房实景图

项目园林打造“北方首个海洋主题园林景观”。

整个社区注重归家体验和智慧健康，将人与景观高度融合。

美的旭辉翰悦府西门实景图

社区西门沿途设置林荫道，入口前区域尊贵感很强，入口门廊空间极具功能性，还配备有智能化管理系统；

进入社区后，两侧用水景进行装饰，进一步提升归家的仪式感； 

南入口和东入口，都配备有多功能等候区及植物绿岛。

并且，项目在归家动线两侧种植了粗壮挺拔的元宝枫和金银木，更加凸显归家的仪式感。

社区规划上，项目设计了5大活动圈。 

包括运动养生圈、亲子活动圈、邻里生活圈、绿色生态圈、智慧便利圈，相互联系且互不干扰。

每个年龄圈层都有自己的专属天地，形成真正意义上的“全龄社区”。

美的旭辉翰悦府洋房入户大堂实景图

入户大堂用料十分考究，石材搭配简洁条纹，配备造型灯柱和门头装饰；

并且两侧还种植了多重植被和银杏树，相当有格调。

值得一提的是，美的旭辉翰悦府是目前西青区唯一有下沉会所的项目，投入成本巨大。 

地下会所约1200平米，活动区共分五大功能区：健身区，台球区，麻将室，共享轰趴馆，共享书吧。

美的旭辉翰悦府会所实景图

业主在闲暇之余可以在会所和朋友小聚，想健身也不必外出，老人孩子在社区交流玩耍的选择也会更多，丰富业主的社区生活。

要知道，社区会所很多高端改善盘才会配备，下沉式会所更是难得一见。 

洋房建面约115、125、143平米的户型配搭，满足多维度的空间改善需求。 

美的旭辉翰悦府建面约115平米户型图

建面约115平米户型，整体做到了南北通透，南向三面宽；

入户预留玄关柜空间，北侧设置了独立家政间，预留上下水，可当做洗衣房，同时储藏卫生清洁用品；

餐厅、客厅、阳台处在户型中轴处，整体更加通透，约1.6米阔景生活阳台，老人种花晒太阳，主人品茶喝红酒，将爱好融入空间；

U型厨房设计，充分尊重业主烹饪习惯，冰箱摆位、食材储存全部拿捏；

两间南向卧室均有飘窗设计，整体方正，便于家居摆位；

主卧带有步入式衣帽间及卫生间，充分照顾主人生活隐私；

北侧还有一间逾10平米的儿童房，根据业主需求也可改为书房，空间感很强。

客卫进行了干湿分离设计；

整体来看，建面约115平米户型，动线设计非常合理，同时考虑到业主的生活痛点。

总价能控制在210-260万，基本能够满足普通改善的尺度需求。

美的旭辉翰悦府建面约125平米户型图

建面约125平米户型，做到了南北通透，南向三面宽，且整体面宽高达11米。 

这是一个相当经典的户型。

入门玄关位置很宽绰，预留玄关柜位置；

一字通厅，使整个空间布局更加通透。

北侧厨房采用U型设计，多口人居住，厨房的空间一定要大，便于多人烹饪。

美的旭辉翰悦府建面约125平米实体样板间

厨房西侧配备小型家政间，有独立下水，便于卫具摆放，储物功能很强；

该户型最大的亮点就是南向阳台的设计，客厅与次卧共用，总长达到约7.2米，配置大尺寸玻璃，景观视野极佳；

南向主卧带飘窗、步入式衣帽间和卫生间；

值得一提的是，客卫采用干湿分离设计，和北向卧室很近，很方便，与餐厅之间的动线更加合理。 

建面约125平米户型的总价能控制在260-290万的总价。

美的旭辉翰悦府建面约143平米户型图

建面约143平米户型，南向面宽达到约14.05米； 

横厅面宽达到了7.45米，这是终极改善的尺度。 

家政间、生活阳台应有尽有；

南北两侧的卧室开间均能达到约3米以上，南向带飘窗；

主卫设计为三段式卫生间，空间更大，客卫依旧保持干湿分离设计；

相比之下，建面约143平米体现的就是尺度，以及全方位的空间展现；

当然，总价相应也会更贵，总价300-360万。

我们说过，天津的下一波热度将会传导至刚改。

接下来，这类楼盘的热度也会开始上升。

尤其是南开外溢来说，站在通路上的板块已经确定，可“存量”不多； 

特别是洋房产品，能够得到的屈指可数。

我们曾经说过，要注意改善盘的去化速度。

一旦错过，要么丢失的是产品质感，要么失去的是板块价值。

像美的旭辉翰悦府这样的“兼顾改善”，不多了。

对于改善来说，真正的战斗才刚刚开始。

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