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刚结束的7月，天津楼市成交情况，与酷热的天气，形成了小反差。
没能延续6月“量价齐涨”的态势，走了个“反方向”。
但是，我们无数次强调过——
天津楼市，已开启“大行情套小行情”。
楼市分化，从未像今天如此剧烈。
“大行情”确实低迷，但每个月都有一些“小行情”格外兴奋。
用数据说话，7月的“小行情”来自——绿城。
虽然7月整体“量价齐跌”，但绿城，却点燃了楼市热情。
我们习惯了一直在线的绿城号召力，但依然有点小小惊讶。
在商品住宅权益口径房企排名中，绿城位列第三名。
但它的套均总价，已经跃升至第一名。
成为高端改善的“领头羊”。
绿城的各主力楼盘，继续保持区域销冠，上演“绿城现象”。
绿城水西雲庐，成交面积5621平米，西青区第一名。
同时，也是全市第三名。
绿城桂语听蘭，是空港板块“三冠王”。
成交面积、套数、金额，全部第一名。
绿城柳岸晓风，7月成交25套，位居大梅江第一名。
这三大红盘，均为板块内的改善产品。
绿城似乎在天津发起了一场“改善投票运动”，收获了一场“大满贯”。
从改善到高端改善，绿城果然不负所期。
但绿城在天津的“小红旗”，还没有插完。
马上，绿城体系中的王炸级产品——绿城凤起悦鸣，即将高调入市。
天津楼市，真正的“顶壕”，终于出现了。
事实上，如今关注度最高的高端改善，就是绿城凤起悦鸣了。
最近，终于迎来售楼处正式亮相，释放出“震撼的惊叹力”。
绿城凤起悦鸣实景图
绿城凤起悦鸣实景图
从名字，已能看出它的规格。
“凤起系”，绿城专门用在老城地块上，都是核心区的高端改善大宅。
有多稀缺呢？
全国众多绿城盘，但只有10座“凤起系”。
绿城对“凤起”两个字，有极高要求，不会随便使用。
在杭州老城的“凤起系”很厉害——绿城凤起潮鸣。
已是业内公认的“教科书”，仅拿奖就拿了20多个奖项。
如今算是杭州楼市的镇山石。
二手房鲜有挂牌，偶尔放出一套，也要3500万。
顶级改善，必须要满足几个维度。
集聚这座城市最好的地段、高级烟火气、高端圈层、好品质……
对于天津来说，南开是顶级改善的“超级土壤”。
南开楼市的“壕宅化”，真的止不住了。
单价6万多，不算新鲜事儿。
为什么呢？
因为南开“地王高发”，是“地王专业户”。
和平靠学区、河西靠新区、南开靠地王。
具体说来，两个原因：地利+人和。
南开没有大面积的新区，只能靠拆迁。
能出让的地块就很有限，都是“插花状”的小地块。
算上全部可出让的，建面也不过400万平米，而仅一个新梅江的建面就1800万平米。
因此，南开核心地段，“出地必地王”。
刚结束的二批次土拍，南开昌源里地块综合楼面价2.8万/平米。
但有房企测算，实际纯住宅楼面价或将达3.7万/平米，又是妥妥的地王。
据透露，未来房价也得奔着6万/平米去了。
另一方面，南开是天津人口最多的市辖区，更是全市科技教育中心区。
16所综合性大学和63家市级以上科研院所，是全市高知、高素质人口的聚集地。
大专学历以上人口占比31%。
算上老人与孩子，这是非常高的数值。
以至于，很多外地人，只知南开不知和平。
其实，和平、河西是没有真正的新房高端改善大宅的，就得看南开了。
南开800万以上的成交量，在市内六区占比高达40%。
关键是成交均价——59686元/平米。
比和平、河西800万以上的成交均价，高出1-2万/平米。
说明什么？
和平的高总价是靠学区，河西的高总价是靠大面积。
南开，才是真正的“高端改善逻辑”。
天津偏偏又是单核城市，单中心发展，能满足“壕属性”的地段并不多。
所以，也就会引发有钱人扎堆进同一个地段。
这就是，为什么南开能“壕化“。
绿城凤起悦鸣所处的老城厢板块，2003年启动大规模建设。
当年的高端宅，如今房龄都超过15年了。
积累了大量改善需求，正经历大规模的换房周期。
仅贝壳挂牌的二手房，就高达990套。
他们现在的居住面积，基本在90-120平米，再次换房，至少要150平米以上。
“穷人忍受不了学习的苦，富人忍受不了生活的苦”。
当户型、园林、外檐、物业……跟不上时代，是一定要置换的。
问题是，南开老城厢内根本没有新房供应，十几年没有宅地出让。
改善人群有实力、有需求，但是“无善可改”。
他们买房绝不会过长江道，地缘情节很浓，不能放弃城市核心的“标签感”。
所以前一段时间，发生了什么现象呢？
很多老城厢的改善人群，竟外溢到惠灵顿买房，只因南开没有合适的房子。
恰逢其时，绿城凤起悦鸣，就是针对老城厢的“靶向型改善”。
精准而针对性的解决，改善人群的住房需求。
房价由地段决定下限，由产品决定上限。
绿城凤起悦鸣的外立面，已经正式亮相，相当惊艳。
绿城做了全国首创的“钻石水晶切割”外立面。
绿城凤起悦鸣效果图
乍一看，像两层楼共用一块玻璃似的，是极致的“窗墙比”。
在南向，几乎看不到墙体。
大面积的高透玻璃，配上香槟金的金属框，颜值超赞。
绿城凤起悦鸣效果图
这两年，天津楼市出现了很多新产品。
“玻铝”风格已触碰瓶颈期，算不上眼前一亮。
不愧是绿城，姜还是老的辣。
出场即巅峰，直接突破进了一个新赛道。
绿城凤起悦鸣效果图
绿城凤起悦鸣效果图
圈层方面，绿城凤起悦鸣“没得说。”
户型面积从150平米到220平米，妥妥的“顶壕范儿”。
总价得将近千万级了，圈层相当纯粹，有钱人更在乎“邻”。
别看总价这么高，关注度一点也不低。
坐头等舱的人，从来不会关心经济舱的票价。
高端改善，已是独立行情。
绿城凤起悦鸣效果图
全国来看，高端市场都是一枝独秀。
虽然全国楼市态势尚未扭转，但一线城市的高端市场很热。
每一轮行情，都是高端改善领头。
比如上海，2020年7月高端改善最先启动，到11月才蔓延到普宅。
天津也如此，上半年高端改善的成交份额在提高。
800万以上的成交占比，比2021年提高30%。
反观，250万以内的成交占比还在缩水。
说到底，只要承认“贫富分化”，就能理解高端改善的独立行情。
天津是座有“老钱”的城市。
从人均存款就能看出——12万，比深圳还高。
天津5.4亿平米的存量房中，有强烈高端改善需求的，将近1000万平米。
这些有“老钱”的人，基本不受经济、楼市行情影响，靠资本利得持续买房。
所以，天津每年高端改善的市场规模，极其稳定，大约100亿左右。
由此，绿城凤起悦鸣，在天津有独立的赛道。
下半年的“顶壕行情”，就看它了！
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