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天津楼市中，多了一批NPC，即游戏中的“背景板”。
他们成为了新房市场的“陪跑员”。
一季度在售的298个新盘中，成交量在20套以下的楼盘竟然接近4成！
原因就在于楼市的分化越来越明显。
二代与三住宅之间形成了一道“马里亚纳海沟”，壁垒加剧。
导致冷暖互不相同。
一边是三代产品叫好又叫座，另一边是二代产品降价失灵，滞销严重。
去年，天津楼市三代产品的市场占比仅35%，却占据了65%的成交份额。
市占率与成交占比倒挂了！
今年，又突破了！
根据365市场研究机构数据显示，2025年一季度三代产品的市场占比已提升至约41%。
成交份额更是高歌猛进。
一季度新房成交TOP100中，三代产品的成交份额已占到74%，比去年又提高了8%。
之前我们就说过，三代产品占比超20%，对二代产品的挤压就已形成。
一旦占比达到30%，价格体系会被重置。
很明显，现在的新产品就像螺栓一样，越拧越紧。
从小股力量，到势均力敌，再到全面碾压，也仅仅用了4年的时间。
现在的局面就是，三代产品统治成交头部，大多数楼盘已经沦为NPC！
这会造成两个结果。
第一，产品内卷加剧。
楼市的“多米诺”效应进一步升级。
效应起点由高端盘发起，再蔓延到3万+的新盘，之后是2万+的新盘。
现在1万+的刚需都开始抄3万+的改善了。
后续，新地块一定是要做新产品的，低地价、低总价、高品质将达到巅峰。
第二，二代产品降价失灵。
当产品换代到达临界值的时候，二代产品就要开始“掀桌子”了。
以价换量，加速跑路。
毕竟，三代住宅产品好、价格优，二代没有产品力的“优势”。
三十六计走为上计，谁跑得快伤害就越少。
余下的，只能在市场甘当NPC，陪跑楼市。
未来一段时间，市场成交主要集中在三代产品身上，直至更迭完成。
市场集中度不仅体现在新房成交上，还体现在房企身上。
今年一季度成交TOP10房企的市占率高达49.4%，比2023年高出了10%。
市面上有一半的新盘都是他们建造的。
TOP20的房企市占率更是达到了72.1%，几乎包圆整个天津楼市。
大浪淘沙之后，剩下的房企都是市场中的“长期玩家”。
资金强，能深耕，小房企基本没有上桌的机会。
一段时间内，“房票”都会掌握在他们手里。
不同的房企，采用不同的策略，大致分为两种：
扎堆优质地段
南开可口可乐地块，吸引了保利、金茂、中海三家房企竞拍；
和平山东路地块，4家房企参与竞拍；
河西陈塘W5地块，5家房企争抢。
今年房企在河东腹地扎堆，北辰南仓大品牌房企也开始进驻……
这些都说明房企对优质地段是有预期，有需求的。
不过，比较考验房企的资金实力。
区域集中深耕
中海深耕新梅江、绿城深耕空港、金地深耕西青、武清城投深耕武清、宜禾深耕生态城……
房企需要花费大量的开发周期，要么自己“造城”，要么等来城市红利。
客观说，有一些小而美的房企就是靠深耕发家的。
比如河南的金沙，已经成为三线城市的行业之光。
集中度恰恰反映了楼市中“马太效应”的强化。
前些年是区域和品牌的分化，现在又迎来了产品分化，这还只是一季度没有挂上档，指数就已经飙升。
二季度开始，行情才能见真章，集中度会进一步体现。
买房人的选房思路越来越清晰。
优质地段、品牌房企、三代产品……做好这三件事，基本上就能避坑了。
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