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结论写在前。
明年，天津楼市的主战场，绝对会在市区。
趋势已经体现出来。
1）今年市区的新房成交量，已然抬头。
去年市区共计成交99万平米，而今年仅11个月就已卖出134万平米。
比去年全年的量还要高出35%。
并一举刷新近6年新高。
不过需要明确，这并非是因为行情回暖，而是买房人已“人间清醒”。
都在寻找确定性。
加之市区又有学区优势。
和平、河西的中考录取率都在80%以上。近乎是环城的两倍。
2）市区还在疯狂卖地。
今年已累计成交了18宗宅地，创历史新高。
建面占比也翻倍涨。
去年仅13%，今年已高达29%。
今年的地，明年的房。
毫无疑问，明年的市区新房市场，将会大爆发。
至少会有65个楼盘同台竞技。（结合截止到今年年底已出让地块统计，不算公寓和尾盘）
成交量基本会奔200万平米，成交占比也会从15%提高到两成。
和平区（1个）
和平已“神化”，别的区在探底，它却在拔高。
关键有需求无供应。
在售楼盘无，待售楼盘也只有两个。
一个是信达格调美古花园，已经启动验资排卡，验资80万，据说已经排卡700多张卡了。
项目预计首开高层2号楼，户型55、75、100平米。
美古花园效果图
另一个格调南门外城更项目。
12月6日拿地当天就已官宣，要打造格调系住宅，产品为三栋高层，并会配建万全小学分校。
示意图
但这个项目，明年入不了市。
因为它是天津首个现房销售试点。
只能等到建好后才能入市，初步预计会在2026年前后。
南开区（16个）
“高冷”的南开也一改常态，下场抢起流量来。
前11月已成交17万平米，同比大涨108%。为市内六区增幅最高的一个区。
包括土地市场也支棱起来。
今年已成交5宗地，被格调和中海分瓜。再加上已盘活的迎水道项目等。
明年，南开将会有16个楼盘在售。
目前格调天拖项目规划图已出，产品为4栋高层+1栋小高。
定位改善，户型为105、125、143、169平米，精装，预计单价4万5左右。
明年下半年开盘。
先启动的是格调代建的西营门026号地，产品为高层、小高、洋房，预计明年年初首开。
目前项目围挡已立起来。
要打造“一片不一样的住区”。
金融街迎水道项目预计近期亮相，产品为洋房高层，部分楼栋一楼带小院、地下室，顶楼带阁楼。
最小户型为89平米三室。
据说赠送空间超大，能多出一个卧室来。
中海工业用呢项目估计明年二季度入市，近期已宣布引入五马路小学教育集团。
容积率1.6，估计会做洋房社区。
户型面积段大概率会在80-120平米，价格有望在6万以下。
会与中海峰境南开差异化共生。
河西区（18个）
2024年的河西，依旧会是市区在售楼盘最多的区。
不算公寓，将会有18个项目同时在售。
定位也很丰富。
有卖豪宅的，比如体北金茂府；也有卖改善的，比如格调馥颂花园、中海时光之镜等；还有卖门槛的。比如天津蘭园、中交融正等。
各有各的“技能”。
体北金茂府预计近期首开，放风价650-1100万左右。
中海学府源境明天出价格。
预计首开洋房91、108、126平米。
中海学府源境首开户型图
津铁金诺已启动排卡，最晚月底开盘，放风价4.7-4.8万。
学校为河西一片统筹。
城投摘得的热电厂地块，也正在“候场”中。
项目规划图已出，将与联发合作开发。产品为洋房、小高，户型为98、115、128、143平米。
洋房一楼带小院、顶楼带阁楼。
海河柳林也又下一城。
临近天津蘭园，同样有九年一贯制学校。
河东区（16个）
三十年河东，三十年河西。
今年的河东，从成交量上已赶超河西，位居市区首位。
特别是路劲太阳城，今年单盘已成交1176套。
位居全市成交套数榜第二。
月均去化107套。
目前项目所剩房源已不多，新地块A2地块计划明年4月份入市。
产品为26-28层到顶高层，会配备落地窗、宽厅设计。
上实仰山近来也卖得特好，11月成交量仅次于路劲太阳城，位居河东第二。
临近河东实验，对望七中。
又是河东首个第三代新产品，玻璃铝板外檐、全景落地窗、智能科技精装……加之现在已实景呈现，赢得了买房人认可。
上实仰山实景图
还有格调榴园、城投万欣城，今年也叫好又叫座。
这也让开发商看到了商机。
今年市区卖的地，数河东最多，高达6宗。
除去龙湖海河砚熙台已开盘在售，其他均计划定档明年。
津龙湾预计明年上半年开盘。
产品为三栋高层，另外还有一栋写字楼。
产品定位为刚改、改善，还是第三代新产品。
津龙湾城市更新效果图
一机床地块同样会是格调系产品，它是整个一机床城市更新项目中的唯一一宗住宅。
容积率仅1.29，可以做洋房叠拼。
预计明年年中启动入市。
一机床城市更新效果图
华勘金贸产业园地块，规划图已出。
住宅产品为小高、洋房，户均面积在113平米上下。
洋房一楼带小院、地下室。
但这个盘前期会以员工内购为主，后期或许有商品房对外出售。
井冈山城市更新效果图
井冈山地块卖点也很突出。
地处中环内，临近地铁2号线，能直达天津站、机场。据说还有九年一贯制学校。
可以承接北津人和新天津人置业。
而且2.01容积率能做出洋房来。
综上可以预见，明年，河东市场会竞争激烈。
河北区（10个）
河北新房市场去化乏力，以致于上新也不“积极”。
全区10个楼盘，新盘只有一个。
即中车以33.2亿摘得的西沽机厂地块，案名为中车津浦智汇港，户型为76-120平米，放风价约200万起。
预计明年3月份开盘。
中车津浦智汇港效果图
而十里观澜、花语津郡、中冶德贤华府、蓝光雍锦府等8个楼盘，都已卖成现房。
另一个御河桃源，总价门槛则下探至98万起。
另有消息，天房中山路二期也要盘活。
红桥区（4个）
红桥已成市区楼盘最少的区。且也是今年市区唯一没有卖地的区。
尤其中端供应，已逼近断档。
像高端，有中海云麓公馆扛旗。
门槛也有中交春风景里，总价约150万起。
但中端市场却近乎“真空”。
仁恒星源世纪、碧桂园云鼎、公元大观都已是尾盘，没多少房了。
如今耀华中学已投用，津兴城际也已通车。
据说还要引进山姆……
这些还仅是算上了今年已出让的地。
2024年市区肯定还会继续卖地。
我们了解到，河北、红桥也会有新地块出让。
还有城市更新项目，也会继续扩围。单储备的城更项目就超过80个。
保守估计，明年市区楼盘将超过70个！
今年是50个左右，也就是说，明年会比今年多出40%。
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