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你以为，天津的住宅产品已经很创新啦？
公建化的外檐、赠送面积、小院阁楼……
不，这才刚刚开始。
更创新的形式要来了，甚至领先很多城市。
这一步迈的不小，很大胆！
住宅产品创新，无外乎两个维度：外檐、结构。
在外檐方面——
2021年，天津放宽了建筑风貌的规范，外立面允许公建化（铝板、玻璃幕）。
在结构方面——
2022年，天津放宽了多样性空间的利用。
发布了《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见》。
室内允许做挑空，小院可以实体墙围合，地下室也合规了。
这仅是第一批。
不少房企已拿到第二批征求意见稿，并开始执行。
允许做架空层，甚至是全社区架空，允许设置阳台和露台。
在11月公示的津南双林地块规划中，已经按照《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（第二批）》执行了。
天津住宅的产品创新，进入加速度模式。
即将入市的新盘，都是一副“新人新气象”。
今美于昨，明日复胜于今。
天津的居住变革，彻底来了！
第二批《意见》主要放开两方面：架空层、阳台和露台。
｜ 架空层
架空层本身并不稀奇。
20年前，天津就有住宅出现了架空层。
但都是“单一楼栋首层架空”的形式，包括全国其它城市，大部分架空层皆如此。
天津的创新之处在于允许“全社区架空”。
相当于把整个社区抬高一层，就连园林也被架空起来。
架空层可作为停车场、公共空间、商业空间、景观园林等。
《意见》中特别提到两方面：
❶ 鼓励住宅采用多样化的停车形式。
鼓励采用地上停车楼停车、架空平台停车和半地下停车三种停车形式。
也就是说，机动车可以停在地面上。
❷ 鼓励住宅首层多样化利用。
鼓励居住项目充分利用住宅首层空间，增加社区活力，提升社区环境品质。
可采用架空设置室外公共空间；可采用透明围护结构围合住宅首层。
说白了，架空层可设置一些供业主活动的空间。
比如健身房、阅读室、儿童活动室、棋牌室等。
也可以设置一些商业，解决生活配套，比如便利店、蔬果店、洗衣店等。
那园林怎么办？不能没有园林啊。
园林可以放在架空层之上，也就是视觉上的“二楼”。
大变则大效，小变则小效。
架空层这种创新形式，能带来什么好处？
双方面的。
❶ 对于房企来说，节省时间、减少成本。
允许架空层停车，就可以少挖地库。
开挖地库成本很高，能占到整个项目成本的20%以上。
往往单个车位的成本，就高达10万左右。
另外，《意见》中明确，架空平台以下的建筑面积，不计入容积率。
一些非经营性配建，就可以放在架空层，不占用架空层以上的建筑面积。
简单说，相当于能建设的住宅面积变多了，变相降低楼面价。
既开源，又节流。
❷ 对于买房人来说，增加了户外活动空间。
由于景观园林放在了“二楼”，所以该享受到的园林面积，一点不少。
架空层提供了额外的休闲空间，供业主使用。
顺便解决了北方冬天无法户外活动的问题。
多一重空间，增加一种生活方式。
而且，架空层不计容，不会影响出房率。
还有一点，变电站等“黑号站”都可以挪到架空层，不会出现在园林中了。
全社区架空，在滨海已经落地了。
比如天津府、滨海建投的黄港地块。
天津府效果图
津城这边，双林地块也是这种形式。
据了解，市区也将有类似的全架空社区，甚至更创新。
这是“惠而不费”的良策。
政府在地价上没损失，房企建设成本降低，买房人可参与空间增加。
后续势必出现更多的“全架空社区”。
全架空的形式，天津确实领先。
南方城市比较普遍的是，楼栋首层独立架空，做不到全社区架空。
但架空层几乎是标配了，作为“泛会所”。
谁说只有豪宅才有会所，刚需、改善盘照样能享受。
其它城市架空层实景
其它城市架空层实景
其它城市架空层实景
如今，架空层也在“内卷”，“卷”的趋势是越做越高。
广州、成都有的楼盘做到18-30米的架空，立体感更强。
特别是寸土寸金的老城，房价高，就要拼附加值，拼生活空间的延续。
广州某楼盘架空层效果图
｜ 阳台&露台
鼓励住宅设置阳台，并规范设备平台设置。
阳台面积计算建筑面积，作为容积率奖励不计入容积率，需补缴土地出让收益。
封闭式阳台，市面上早已有之。
更多的创新点，在于开放式阳台。
目前，体北金茂府、中海峰镜南开、绿城水西云庐等，都做了开放式阳台。
据了解，基本按照半面积计算。
天津适不适合做开放式阳台，还未形成全民共识。
这是一种不同的居住体验、生活情趣。
所以，现阶段只会在高端盘中出现，就像外立面换代一样。
但趋势一定是普及化的。
体北金茂府效果图
《意见》还明确：允许住宅有条件设置露台。
允许在屋顶、雨篷上设置供人室外活动的露台。
龙湖海河砚熙台、绿城水西云庐、中海峰镜南开的洋房，顶层都带有露台。
龙湖海河砚熙台效果图
津铁镜界、金地水西印二期等叠拼，叠上也都带有露台。
生活空间，正在开放化。
“三代墅”带露台已是常规操作，接下来洋房的露台也会越来越多。
金地水西印二期效果图
至于大家关心的，封阳台、封露台的问题，《意见》也给出明确要求。
住宅露台应作为室外空间使用，不得私搭乱盖改为室内空间使用。按照规划要求设计阳台、露台、设备平台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑结构及附属构件进行改造，违反上述要求的应承担相应法律责任。
天津住宅的产品创新，还在加速，而且越来越快。
最大的驱动力，来自——
供求关系发生根本改变，楼市转为买方市场。
任何一个买方市场，都会迎合买方需求而变革。
拼多多为了争夺消费者，推出“退货不退款”。
包括最近武汉推出的“30天无理由退房”，也是在取悦买房人。
住宅产品也一样，市场越差，产品越好。
乱世出强者、强者造盛世、盛世产弱者、弱者引乱世。
乱世又出强人，进入下一个循环。
一个很明显的信号，天津的产品创新，开始取悦房企。
毕竟，土地市场也转为买方市场，房企有权利挑挑拣拣。
大行情差，就得放宽条件，让利给房企。
但地价又肩负着楼市预期，不能直接愣降，要靠创新政策。
“不革新，生存也为难”，这是鲁迅说的。
已经明牌了，接下来要入市的新盘，第一大前提是地价/成本有优势。
第二大特点是，产品创新力越来越强。
天津已经有房企在研究第四代住宅了。
天津楼市，将明显出现“摩尔定律”，性能更好，价格更低。
（摩尔定律：当价格不变时，单个芯片上可容纳的元器件的数目，约每隔18-24个月便会增加一倍，性能也将提升一倍。换言之，处理器的性能大约每两年翻一倍，计算成本呈指数型下降。）
因此，明年楼市有一只隐藏的“灰犀牛”：
二代产品进入“关窗期”，会不会壮士断腕？
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