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楼市剧变，南开马上要开启“下饺子”模式了。
仅待入市的新盘就多达6个！
比目前全区在售楼盘数量多出近六成。
而且速度还都很快。有的拿地转天就出规划。
关键，价格可人。
便宜的三四百万就能入手。
所以不用怀疑，这些新盘，定会对明年的市场格局，造成强烈的冲击。
别急，接下来我们一一剧透。
先从天拖城市更新地块开始。
这块地关注度十分高。
天拖地块
地处南开区年丰路与保阳道交口，原天环客运站旁，临近中环线。
又顶着天拖城市更新的title，打造与天开园互联互通的活力拓展区。
该城市更新范围超大，总占地约213万平米，包括老旧小区改造、非成套住宅拆除重建、闲置商业盘活，以及新建产业园、住宅、公园等。
天拖城市更新效果图
但其中，新建住宅只有两块，11月27日出让的这宗就是其中之一。
被泰达融晟城更以总价3.01亿收入囊中，要打造格调系产品。
产品跟我们预料的差不多。
2.9的容积率，规划了4栋高层+1栋小高。共计5栋楼、436套。
天拖地块规划图
体量倒是不大，属于小而精的社区。
其中高层分布在地块东南西北四个角，北侧是25层到顶，南侧两栋一个23层到顶，一个24层到顶。
小高为15层到顶，位于地块最中心位置。
按照住宅地上计容建面约5.15万平米粗略计算，户均面积约达118平米。
妥妥的改善定位。
不会有小户型，面积至少在100平米以上。
价格的话，别看地价5468元/平米，但因为是城市更新地块，不含土地成本，所以不具参考价值。新房依旧会按市场价卖。
那市场价是多少呢？
参考周边，招商江山玺新加推的高层4万3，旁边的天保上城观景也能卖到3万9。
而且相对来说，格调天拖项目位置更好。
距离中环线更近，还有两条地铁线，东侧是已通车的6号线，北侧还有一条正在建设中的地铁8号线。
不用想，这地块肯定会做新产品。
所以无论地段上还是产品上，它都有优势。
高层卖4万+，不成问题。
该项目动作也很快。
目前规划图已出，正在招兵买马，预计明年入市。
除此之外，南开区明年还会有5个新盘入市。
2个老地盘活的项目，2个城市更新项目，还有一个“准地王”项目。
搁置六年之久的天房迎水道地块已经盘活。
现已被金融街接手，新规划也已公布，洋房+高层，一共538户，容积率2.2，户均面积107平米。
高层20-25层到顶；
洋房6-8层到顶，部分楼栋一楼带小院、地下室，顶楼带阁楼。
金融街迎水道规划图
快的话，年底前会亮相。
据说最小户型为89平米三室，还有超大赠送空间。
价格上也有优势。
另外，天房在天拖板块还有3块住宅用地，容积率在3.0-3.2之间，能做高层。
特别是A地块和B地块，位置很好。
就在在建的地铁8号线兰坪路地铁站旁，又不临快速路。
天房天拖地块
目前已启动招商。
有消息说，会跟山西建投合作开发。
确实，山西建投需要补货了。建投誉山院已经没多少房子了。
还有2个城市更新项目，都位于西营门片区。
其中026号地已于9月28日成交，被南开城投城更摘得，泰达代建，打造格调系住宅。
另一宗036号地，预计12月18日摘牌。
大概率还会是南开城投城更自己拿，泰达代建。
两宗地容积率差不多，都在2.7左右。
西营门地块
12月4日，南开区还有一宗重磅地块要摘牌，也就是工业用呢厂地块。
位于南开区玉泉路北侧。
工业用呢厂地块
之所以说它重磅，一是因为它位于南开核心区，现在南开核心区很难再出来新地了。
二是因为它会是天津今年的单价地王，没跑。
本身，这块地的起始楼面价（26897元/平米）就已经超过中海峰境南开（成交楼面价25963元/平米）、体北金茂府（成交楼面价26394元/平米）。
再者这块地可能会有溢价。
我们得到消息，已经有多家开发商有意向拿。
而且，这块地容积率很低，1.61，产品能以洋房为主。
现在市面上新出来的洋房，基本都会“标配”小院、地下室、阁楼。有的还采用L型设计，做到了客厅挑空。
甚至连架空层，现在也突破了。
所以，无疑，这地块有后发优势，未来可以创新的空间很大。
卖到6万以上，没有问题。
综上不难预见，看似波澜不惊的南开楼市，已经在酝酿一场大洗牌。
如此多新盘入市，必定会对市场带来巨大影响。
1）外卷。
最直接的表现就是抢河西的市场份额。
毕竟，南开与河西，在买房人心目中的地位相当，人口体量也差不多，一个89万人，一个82万人。
之所以成交量差那么多。今年前10月河西区是33万平米，南开15万平米，差不多河西是南开的两倍。
就是因为南开卖豪宅，河西卖改善。
而明年南开即将入市的这6个新盘，除了工业用呢厂地块外，全都位于红旗路以西，可以做改善、卖门槛。
这无形中，会与河西“对撞”。
实际上，今年南开已经开始在抢河西的流量了。
像鹏飞南开学苑，它的竞品就是天津蘭园，别看隔着那么远，但卖点雷同。都是卖各区的门槛，都有九年一贯制学校，连总价也差不多。
毫无疑问，明年，这种现象将会更严重。
包括西青、红桥也会受到波及。
比如水西承接的就是南开外溢改善，它属于“西青的地、南开的房”。还有云麓公馆，它大部分购买力，都来自南开广开、老城厢等区域。
连河东今年势头凶猛，也是因为普通改善在南开改无可改。
但若南开也出来一堆300-500万的房子呢，这部分需求是否还会继续出走，还是选择留在南开？
答案不言自明。
留存量，抢增量。
2）内卷。
当然这种竞争，买房人乐见其成。
原来南开极度“高冷”，基本是卖全市级豪宅，现在新出来这些楼盘，聚焦的大多是区域型改善。
让这类型客群有了更多选择。
事实上，都不用等到明年，现在苗头就已经出现。
有些客户已经开始在等了。
以上，只是显而易见的两点，还会更深层次的影响。
现在才刚开始……
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