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天津的楼市政策已经走完第一步，“四大补丁”也已官宣。
下一步，取消限购将深入市区。
到时，先“破防”的必将会是河东、河北、红桥。
这三个区，新房主打300万总价段。
简单粗暴，每区一个盘。
中海招商十里观澜、首创禧瑞府、城投万欣城，可以入。
这三个盘的共性是：
①有改善属性。
很多人看来，天津这波松绑操作，最受益的是环城，但实际上，它字里行间透露出的信息是——市区更保值。
道理很简单。
越是金贵的地儿，越要收着，最后放。
就跟一线城市一样。
它也是全市房价的风向标。
现在，在市区，200万将将是个“门槛”，真正的改善，必须得400万以上。
300万左右，正好介于两者之间。
算是首改。
此次政策，重点释放的就是这类人群的购买力。
刚需，去年已经“刺激”够了，而且“阻碍”刚需买房的根本原因，不是政策，而是不稳定的经济预期和收入。
高端改善，则是另一条独立赛道，不缺购买力。
但对于首改人群来说，降首付、降利率，市区与非市区不互认，都是真金白银的实在利好。
原来只能买得起环城的，现在可以看市区了。
原来受制于限购政策不能再买房的，现在又有买房名额了。
……
不过，问题是，300万左右在南开、河西，只能买门槛、图个学区，满足不了改善。
改善起码得100平米以上。
像鹏飞南开学苑78平米、天津蘭园80平米，大都奔落户上学。
寻摸了一圈，300万这个价位，想在河西南开改善，根本没得选，只能去下三区！
中海招商十里观澜、首创禧瑞府、城投万欣城，又都是市区平价改善盘。
套均面积100平米以上，套均价300万以上。
属于一种“双向奔赴”。
特别是首创禧瑞府，小高面积都在157平米；叠拼更大，168平米，若加上小院、地下室，实际使用面积约达300平米。
妥妥的改善体质。
②价格跌不穿。
首创禧瑞府于9月9日首开小高层9号楼，15层到顶，面积为157平米四室，均价25500元/平米。
这个单价，很安全，符合地段价值。
之前我们也说过，下三区边缘地带的地段价值是2万3（毛坯高层），腹地是27600（毛坯高层）。
若是小高，还得上浮10%。
也就是约3万。
但首创禧瑞府位于红桥腹地，小高均价才25500元/平米。
要知道，这之前可是要卖4万的。
从开盘现场公示的销控表也能看出，除了一二层网备价是3万7、8，其他楼层的网备价都在4万以上。
顶楼都备到了4万-4万2。
不止低于备案价，该项目更是比拿地价还低。
2017年7月拿的地，单楼面价就30563元/平米。现在小高卖25500元/平米。
妥妥的房价低过地价。
要是换作别的项目，这种赔本的买卖，多少都要对交付打个问号。
但首创禧瑞府，已经实景呈现，小区楼体、外立面、园林景观等都能眼见为实。
只是交房时间是2024年1月5日。
据说，项目又新落地了上海道小学，初中为红桥二片。
值得一提的是，现在红桥中段没有什么房子了。
目前仁恒星源世纪仅剩下10来套房源，110、125平米，高层、顶底，单价不到2万7。
换言之，红桥中段的主力供应，也就首创禧瑞府了。
没得可选。
价格也扛得住。
157平米小高，总价360万起。
普遍的，河北、红桥、河东，超过400万就很难卖，除了铃铛阁、海河沿线等个别核心地段。
所以首创禧瑞府的小高，符合板块基本面。
项目即将加推小高1号楼，14层到顶，2梯2户，面积157平米。价格比9号楼还便宜。
套均价369万左右！折合单价23500元/平米。
目前正在排卡中。
这也是项目最后一栋小高。
剩余5栋楼均为6层到顶的叠拼，价格就比较贵了。预计800万以上。
相比，还是小高有性价比，也有流通性。
想了解更多可见评论区。
天房万欣城我们也是比较推荐它的高层，2万8的价格，可以。
250万起能买89平米小三室，350万起能买117平米大三室……
可以选择性，比较多。
而且，“学铁商”全都有。
出门就是4号线万东路站，旁边是万爱商圈；
学校还是河东实验集团行知小学和七中教育集团东局子九年一贯制学校“双选”。
中海招商十里观澜也是一样，高层2万8是它的合理价，涨到3万就卖不动。
最近之所以卖的好了，也是因为价格又调回来了。
目前在售的二期高层，96平米，三室两厅一卫，总价276万起，还赠送10万精装补贴+1个车位。
116平米，三室两厅两卫，总价325万起，赠送15万精装补贴-2个车位。
符合地段价值。
小编也拉了下它的历史成交数据，从项目开盘以来，每月签约均价都很稳定，基本都在2万8以上。
它也成了市区300万档最热销的项目。
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