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终于等来了。
高层对于房地产的顶层定调，已经出现大逆转。
不再提“房住不炒”。
且历史首次明确，房地产市场供求关系发生重大变化。
并提出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。
特别是改善，被重点点名。
可以预见，接下来，或将有利好改善的政策波。
事实上，天津的改善，早就开始发力了。
2019年时，总价200万以上成交占比还不足32%，转眼第二年，就跳涨到了35%。
之后仍稳步上行。
哪怕是今年，改善依旧占据近四成的市场份额。
预计，下半年改善的势头会更盛。
原因有三：
1）政策或会给予支持。
而且每一轮楼市复苏，都是改善先行。
2）刚需是阶段性，改善是趋势性。
上半年的补偿性行情已经过去，下半年的另一驼峰，会由改善来创造。
且相比刚需，改善更有购买力。
3）新成交的地块，多以改善刚改为主。
比如体院西地块、中医药大学地块、东孙台地块、水西地块等。
产品也很有看头。
会对改善形成“供给侧诱惑”。
不止如此，下半年的改善市场格局，也会有调整。
之前是“南开F4”（金地阅千峯、绿城凤起悦鸣、铂悦公望、铂悦融御）最能代表改善第一梯队，下半年，将会变成“新八大家”格局（金地阅千峯、绿城凤起悦鸣、铂悦公望、铂悦融御、中海中医药大学地块、金茂体院西地块、招商江山玺、中海峰境梅江）。
评判标准有二：
1）面积不能低于100平米。
单价决定品质，面积决定圈层。若面积太小，圈层就不纯粹了。
2）总价500万以上。
天津现在的市场格局，已经十分清晰：
200万以下，是刚需。
200-300万，是刚改。
300-500万，是中产。
500-800万，是高端改善。
800万以上，是豪宅。
所以，能代言天津改善市场的，总价门槛至少得500万以上。
按图索骥，天津目前在售的有6个盘符合，即：
——金地阅千峯、绿城凤起悦鸣、铂悦公望、铂悦融御、招商江山玺、中海峰境梅江。
金地阅千峯、绿城凤起悦鸣，都是名声在外的千万级豪宅。
有标签，圈层出奇高。
金地阅千峯目前高层171-172平米在售，均价6万8左右；洋房160-172平米三室、185平米四室在售，均价7万8左右。
预计今年年底交房。
金地阅千峯楼座示意图
绿城凤起悦鸣为13-14层纯小高社区，只有三个户型，150、180、215平米，总价910万起。
项目实景示范区已开放。
绿城凤起悦鸣效果图
铂悦公望4栋楼均已开，目前全盘仅剩20多套。
最小户型为110平米，仅剩4套，总价640-650万左右。
另有130、140、170平米户型。
2号楼有特惠，140平米，单价5万/平米起。
铂悦公望楼座示意图
铂悦融御上半年卖得很好，签约103套，比去年全年的成交量都多。
铂悦融御楼座示意图
目前项目108平米仅剩下最后一套。
主力户型为143、177平米，其中143平米总价约720万-820万，177平米总价约920-1100万。
招商江山玺别看地处天拖，却是妥妥的高端改善气质。
招商江山玺楼栋示意图
户型最小都143平米起步，高层最低560万起，小高650-690万左右。
169平米总价得820-850万左右。
还有一栋189平米的楼王，没有开。
单从这个面积段，也能看出项目的定位。
招商江山玺会所实景图
项目配置也着实不低。
基座是石材，窗户是四玻两中空，山墙都用了铝板……还有约1100平米下沉式会所。
中海峰境梅江，也是天津有名的高端改善盘。
只有162套，圈层超级精准。
中海峰境梅江楼栋示意图
目前全盘还有60来套。
143平米总价约666万-825万，185平米总价约907万-1068万，230平米总价约1200万-1400万。
加上，下半年将入市的中海中医药大学地块、金茂体院西地块。
共称天津楼市“新八大家”。
中海中医药大学地块，是中海继峰境梅江之后，在天津打造的第二座峰境系。
中海中医药大学地块规划图
项目规划图已出，产品为21-27层到顶的高层、17层到顶的小高、7-8层到顶的洋房，共计14栋。
据悉，小高、高层面积为105、125、143平米，洋房为120、143、173平米。
洋房一楼带小院，顶层带阁楼。
预计10月份入市，总价会在500万以上。
金茂体院西地块，为金茂在天津的第三座金茂府。
金茂体院西地块位置图
除了一贯的府系产品设计、绿金科技系统外，还会融入铝板、玻璃幕墙等新产品设计。
要打造全国第一个金茂府第三代产品。
门槛会很高，单价至少5万以上。
也会在下半年入市。
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