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突然，天津楼市的“代建江湖”大举进攻，队伍日趋壮大。
· 河西柳林城投地块——蓝城代建；
· 万利通水西两个地块——金地代建；
· 金弘置业杨柳青地块——金地代建；
· 金泽置业李七庄地块——金地代建；
· 嘉业李七庄地块——绿城代建；
· 华北集团南仓地块——龙湖代建；
· 正继中北镇地块——新城代建；
· 西清建设万卉路地块——泰达建设代建……
去年津南城投、万恒拿下的海教园两块地，也正在找代建。
一时间，代建楼盘风起云涌。
天津房地产的“玩儿法”，变了？
是变了。
两年前房企都不正眼瞧的代建生意，如今摇身一变成了新风口。
不少房企奔赴代建这片蓝海，抢着做乙方。
一个巴掌拍不响，原因来自两方面。
以前，房企自己拿地，自己开发建设，自己销售，一条鱼从头吃到尾。
2021年开始，行业大调整。
三条红线、预售资金监管、融资收紧……疫情更雪上加霜。
房企资金，空前绝后的紧张，特别是民企，暴雷、退市的一箩筐。
为了“活下去”，拿地被按下暂停键。
所以这两年的土拍，国进民退。
还能拿地的，以国央企为主，地方城投公司的托底现象严重。
2022年城投拿地，占全国土地总出让面积一半以上。
天津也是同样的局面。
但问题是，现在产品卷的厉害，“随便做做”可没人买账。
手握大量土地的区域型城投公司，又没有硬核的产品力，也缺乏开发经验。
压力很大，急需盘活土地，解决现金流。
天津还存在一种情况。
本地小民企开始出现在土地市场。
比如金弘、金泽、正继……一堆没听过的名字。
市场好时，它们基本拿不到地，拼不过全国化的大房企。
现在“老虎没劲儿了，小鹿可以出来蹦跶了”。
但也面临同样问题，没有太强的开发能力，自己也没有产品系。
说白了，这两年很多拿地的房企，“有地没技术”。
那谁有“技术”呢？
市场化、规模化的房企，都有“技术”。
既有开发经验，又有成熟的产品系。
它们去做代建，再适合不过了。
这里有三种类型。
第一类，为了保住城市公司。
客观说，这几年在天津拿地的房企，能挣钱的太少了。
集团对于天津公司，基本信用破产，放弃拿地。
即便有的地块利润可观，集团也不见得批。
毕竟只有在天津的房企，才能看到市场机会，集团看全局，洞察不到。
土地是弹药，没地等于没活干。
为了保住团队不被裁员，代建是条好路子。
相当于轻资产运营。
有品牌影响力、有营销操盘能力、有产品力……
除了不买地，别的都能干。
第二类，出于本地国企的责任。
最典型的泰达建设，因为格调产品好，美誉度高。
所以承担了很多地块的代建任务。
第三类，房企本身布局代建业务。
比如绿城有自己的代建公司，蓝城也有代建公司。
龙湖有龙智造，也开始进军代建领域……
这些房企，依然会继续自己拿地，自己建设。
同时，用代建作为新增长点。
天津的“代建江湖”，属于“情投意合”。
区域平台公司或小民企，有土地，但缺开发能力。
很多房企空有一身武艺，但缺土地。
刚好，一拍即合，各取所需。
但买房人最大的疑虑是，代建这个模式，到底行不行？
优势在于，能为楼市供应比较好的产品。
代建方有自己的产品系，契合买房人的需求。
也有专门的供应商，集采成本降低，品质稳定。
总比不了解市场“盲做”出来的强。
代建业务一般不负责投资，“地主”拿地成本也普遍较低。
所以没有太高的资金成本，房价符合市场价，能保持稳定。
甚至做到——物美价廉。
至于代建的风险点，在于“地主”与代建方的信任度和粘性。
大多数合作关系中，“地主”拥有决策权，可能存在各种各样的诉求。
代建方作为乙方，必须要满足“地主”。
不过，一般从头开始的代建，会很稳妥。
有人说这是“挂牌”，但其实代建方除了不拿地，其它方面“一条龙”。
跟自己开发的楼盘，并无区别。
但半路入局的，风险系数较高。
2022年，全国代建项目的建面，首次突破1亿平米，比2021年增长13%。
有数据估算，未来代建市场，每年大约是3亿平米的规模。
天津的“代建江湖”，尚在“初期试水”阶段。
接下来，这种模式的楼盘会越来越多，需要接受现实。
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