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“年中考”的答卷，已经下发。
天津楼市并非一个水平。
有盘“满分”霸榜。比如，未来城，上半年签约730套，全市的NO.1。同比大涨74%！平均一个月就签约122套。
路劲太阳城上半年也签约了726套。
不过，也有不少楼盘“低分”交卷。6个月才签约十几套，甚至个位数。
市场“冷热”愈发不均。
即便是同一板块，命运也不尽相同。
个中有很多值得玩味的地方，我们今天就举例说明。
比如，金钟。
都知道，在上半年这波补偿性购房中，金钟板块可谓大放异彩。
半年卖出1369套，同比大涨328%！
尤其2、3月，月月都300多套。
但事实上，并不是所有楼盘都承接到了这波红利。
金地万悦城上半年单盘就签约658套。
中国铁建花语尚东332套。
反观，金隅金玉府151套。
再看价格。
上半年，万悦城整盘签约均价为14373元/平米，花语尚东为16030元/平米，金隅金玉府为13068元/平米。
这是为什么呢？
因为，产品不一样。
别看都是2.0的容积率，但金地万悦城、花语尚东是洋房+小高的配置。
一个负责流量，一个负责溢价。
两不耽误。
万悦城&花语尚东效果图
万悦城整盘签约均价高的玄机也在于此。
上半年签约的658套房源中，有56套是洋房，单价比小高贵出2000多。
整体均价自然被拉高了。
而金隅金玉府同样2.0的容积率，却做了“清一色”的大高层，21-28层到顶。
中间“让”出了约11.5万平米的景观园林。
金隅金玉府效果图
除了社区中间的景观轴外，南北还各有一个景观园，每个景观园的面积都在1万6平米以上。
客观说，这么大的园林体量，全天津都少见。
金隅金玉府实景图
问题是，为什么做了这么好的景观，价格却没卖上去。
反而是洋房品类能卖出溢价。
这究竟是为什么？
很简单，金隅金玉府是大高层，出房率比小高、洋房低。
刚需户型普遍都是小户型。
所这类客群，对出房率极其敏感。
反而对园林景观等公共区域不敏感。
相反，改善对室内出房率不怎么感冒，因为改善的户型普遍偏大，空间足够。
改善的“敏感点”反而在公区。
对景观、大堂等有要求，更追求产品“均好性”。
比如，中海天空之镜容积率1.9，做的全是小高层，15-17层到顶。
中海时光之镜2.0的容积率，产品也全是16-17层小高层。
中海天空之镜、中海时光之镜效果图
这个容积率，完全能够做出洋房来。
中海左岸源境，容积率2.2都做出来很多洋房，甚至鹏飞南开学苑2.65的容积率也有洋房。
所以，中海天空之镜、中海时光之镜想做洋房，是很容易的事。那为什么没有做呢？
就是因为均好性。
如果这个小区通过高层配洋房的方式，“挤出”了洋房。
它的建筑密度势必会提高，楼间距会减小。
就没有那么大空间做园林了。
改善想要的尺度和舒适度，反而会被打折扣。
比如，九和府就是纯粹为做洋房而做洋房，极致的大高+洋房，改善客户根本不认。
卖刚需吧，又超预算了。
中海就分得特别清楚。
中海做大面积注重均好性，做小面积才会高低配。
可见，刚需和改善，还是有区别的。
越刚需的板块，越要拉高排比，使劲做洋房。
既能保证流速，又有品质打样。
而改善则要反着来。
越改善的地方，越要做均好性。
千万级豪宅更是如此，绿城凤起悦鸣，产品全是13、14层到顶的小高。
户型最小150平米以上。
产品均好，户型也均好，社区圈层高度统一。
毕竟对于高端改善来讲，买房居住是其次，面子和圈层才是重点。
刚需看价，改善要品质。
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