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今年天津土地出让，最刺激的就是这块地，也是最近被问到最多的一块地——
河东东孙台地块。
地块和房企的命运，全交给一个小小的乒乓球。
拼溢价拼到封顶的激烈，变成一场大型“开盲盒现场”。
最终，龙湖中签，楼面价约1万9。
无人不惊呼——着实没看懂。
没看懂什么?
河东楼面价1万9，这什么水平？与河西掰手腕的水平。
河西陈塘地块，楼面价1.8-1.9万。
河西新梅江地块，楼面价1.9-2万。
也就是说，河东东孙台地块，楼面价等同于河西新区。
在大众思维中，河西楼市的势能，肯定比河东高啊。
同样的地价，拿河西不香吗？
或者说，河东这块地的地价，是不是贵了？
不少人一头雾水，没看懂各大房企争抢这块地的逻辑是什么。
作为“土拍必读”栏目，【365地新说】有必要解读一番。
结论说在前——
东孙台地块，实则是“河东的地、河西的房”。
① 地理位置，决定买房人的来源。
东孙台地块，距离河西太近了，而且通达性没问题。
从八纬路出来，顺着东兴路，穿过光华桥，就到了河西新围堤道。
这也是河西老城最繁华的片区之一，南楼、下瓦房、天津湾……
在地图上，这个跨度的直线距离仅有900米。
河西买房人住到东孙台地块，毫无“阻隔感”，仅是过了条河而已。
依然能保持一个熟悉的生活氛围，身边的人脉关系、亲朋好友，还能照常来往。
那问题来了，是什么“驱动”买房人过河？
② 无善可改，但改善需求蠢蠢欲动
最大的矛盾点在于——
河西一片没有新房供应，却蕴藏了大量的改善需求。
今年1-5月，河西成交了大约7500套二手房。
一片成交占比大概一半，都是潜在的“置换需求”。
区域内，本身就聚集大量二手房，房龄在20年以上的，占比高达83%。
房龄10年以内的，占比不到10%；房龄5年以内的次新，占比还不到5%。
这里简直是巨大的改善水库。
但是，河西一片土地饱和，没有可开发的空地，多年新房空窗。
主力供应，都集中在陈塘和新梅江。
买房，都是有地缘属性的。
如果“就地改善”，500万只能买个十几年的老房子，还夹杂学区溢价。
外檐、园林、户型、物业等，不少都落伍了，难谈改善。
而河西一片的人，又不太能接受新梅江的距离，在心理上是“宇宙的尽头”。
所以——无善可改，驱动买房人“过河北上”。
卖给河西的人，就是河西的房。
东孙台地块，虽然位于河东，但能吸引大量河西的改善。
不得不承认，龙湖有战略前瞻性，太懂河西买房人。
之前已经有过类似的“成功案例”，比如龙湖天曜。
地理位置在西青梅江，但高层4万5的房价，明明就是“河西的房”。
因为它就是给河西老梅江人的“定向改善”。
不愿去新区、不愿离开生活半径的人，纷纷投奔。
而且，叫好又叫座，龙湖天曜开盘一年半就尾盘了，套均价高达约630万。
由此证明，“A区的地B区的房”，符合市场逻辑。
回顾天津楼市，很多区域都有这个特点。
比如云麓公馆，红桥的地，南开的房；
梅江板块，西青的地，河西的房；水西板块，西青的地，南开的房。
旧衣柜找不到新衣服，旧地图建不起新城市。
龙湖对于河西买房人的居住痛点、产品需求，了解的一清二楚。
包括目前在售的龙湖青云阙，卖的也是河西改善。
千里马常有，但伯乐不常有。
这句话放在房地产市场上，也是成立的。
出让的宅地是既定的，地价也是既定的，而最大的变量就是谁来操盘。
房企的认知水平不同，决定了地块的命运。
看懂龙湖的拿地逻辑后，还需要解决一个关键问题：
东孙台地块，能否承载河西客户？
能不能承载，基于两点：城市界面和产品力。
这是改善人群首要看重的。
东孙台地块，虽然位于老城，但难得视野开阔，没有太多老破小拖拽。
西侧紧邻街坊小学、田庄中学两所学校；东侧为八十二中分校，基本被学校包围。
再把视角拉远，西侧约600米的距离，即为中建中心、河东体育中心。
写字楼、高层住宅、商街……是河东的热点商圈，拥有都市感的天际线。
基于地块本身的素质，龙湖可以将主入口设计在八纬路上。
作为城市干道，八纬路的沿街面底子不错，视觉敞亮。
据了解，龙湖将对此道路进行全面提升改造，形成更好的界面。
龙湖进入板块后，主动担起了“界面建设者”的身份，极大提高了片区内的居住环境。
至于产品力方面，完全不必赘述。
在天津，龙湖属于低调的一类，很少特意“彰显”自己的产品。
但是，销量自会说话。
每一个，都成为当时的现象级红盘，销量扛旗。
从“深耕”到“精耕”，龙湖用实力演绎了“龙湖现象”。
龙湖青云阙，开盘仅3个月，就签约了352套房源。
签约金额16.6亿，位列全市第一名。
龙湖天璞/樘樾，今年1-5月签约719套房源。
签约金额12.7亿，环城四区第一名，比第二名高出60%……
龙湖春江天玺，今年5月签约金额排名武清第二。
“销量好”之后而来的“交付好”，是龙湖给天津楼市带来的诚意。
龙湖天宸原著、龙湖紫宸、龙湖天璞一期的交付，几乎都给到了业主超出预期的惊喜。
几个社区的交付，让我们在行业处于下行的大周期中，看到了一个逆势攀升的龙湖。
可以说，它凭借自己足够的能力，成功穿越周期。
龙湖天璞实景图
龙湖天璞实景图
为了方便小业主上学，龙湖天璞做到了“交房即交证”。
它也是津南区首个大规模交房即交证的项目。
特别是今年已经交付的龙湖天曜、龙湖双珑原著，得到市场的一致认可。
还有即将交付的龙湖天璞二期、龙湖春江天玺、龙湖樘樾，同样值得期待。
龙湖天曜实景图
龙湖天曜实景图
龙湖天曜实景图
超预期的答卷，是原汁原味的“龙湖式标准”。
特别是在停工、延期交付现象较多的当下，龙湖的稳健和兑现力，更加不易。
基于龙湖过往的稳定输出，东孙台地块也同样不会让买房人失望。
据了解，龙湖将再次升级产品力，打造全洋房社区。
产品形制又有突破，定位纯改善，很惊艳。
目前已经全面启动，预计下半年开盘，拭目以待！
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