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中环内、河西一片、临近地铁5号线，周边万象城、文化中心、人民公园环伺……
地段真是没得说，配套也成熟。
但令人大跌眼镜的是，如此好的地块，却已被闲置了10年之久。
没错，这说的就是天朗大厦。
一个隐藏极深的陈年老盘。
原以为是解渴新供应，没成想，反成了“老大难”。
背后故事，一波三折，一折都不少！
第一折，改规划。
天朗大厦为2012年9月17日取得的土地出让合同，当年的成交楼面价为9386元/平米。
按照原有计划，预计2013年8月底开盘。
当时规划的是3栋洋房+2栋高层，均为纯住宅，另有部分商业。
2012年版天朗大厦规划图
但在天津规划和自然资源局2019年8月20日公示的规划中，天朗大厦变为“2栋住宅+2栋居住型公寓+商业综合体”。
住宅为洋房，一栋6层到顶，一栋8层到顶。
居住型公寓分别为29层、30层到顶。
两类产品加起来共计236套。
2019年版天朗大厦规划图
殊不知，这也不是终版。2020年，天朗大厦的规划又改了。
核心变化有两点：
1）容积率变低了。由之前的3.37降到了2.8。
2）住宅变多，总套数变少。
2020年版天朗大厦规划图
据2020年12月7日发布的规划图显示，天朗大厦由3栋住宅楼+1栋居住型公寓+商业组成。
也就是，2+2变为了3+1。
楼层也调整了，居住型公寓为32层到顶，三栋住宅分别为7、8、10层到顶。
共计174套！
比上一版少了62套！
即便算上居住型公寓，整体户均面积都在144平米。
看来当时开发商的心气很高，住宅做的是大户型改善，瞄准的是周边地缘。
当时还传出2021年要入市。
不过事与愿违，第二折出现了。
第二折，居民维权。
其实严格来说，天朗大厦并非一直闲置。
它曾动过工，只是在施工的时候遭遇红波里居民维权，所以被迫又停了。
这也是老城区做新盘的一大共同难题。
周边都是老破小，各方因素都需要协调，稍有不当可能就会影响施工。
比如规划挡光、施工扰民、环境污染等等，都是原因。
天成和平里当初就曾被后面的小区居民维过权。改了规划、赔了钱，这事才了了。
所以一般老城区的新盘都施工慢。
第三折，就是现在，被法拍。
11月2日，天朗大厦国有建设用地土地使用权被天津二中法挂牌法拍，底价约5.24亿元。
拍卖时间为2022年12月3日10时至2022年12月4日10时止（延时除外）。
据法拍公告显示，土地使用权人为天津龙德房地产开发有限公司。
土地面积为13257.1平方米，土地用途为城镇住宅、商服用地，土地使用权类型为出让，规划容积率2.8。
其中住宅土地使用权分摊面积8982.2平方米，剩余使用年期61.5年；商服土地使用权分摊面积4274.9平方米，剩余使用年期31.5年。
土地评估结果显示，该地块土地评估总价约7.49亿元，平均楼面地价约20220元/平米。
地块目前有抵押，已查封。
天朗大厦现状
虽然尚不知结果，但真心希望这块地能“起死回生”。
毕竟河西老城区的新盘真的太少了。
现在河西的主力供应都在新梅江起步区、陈塘这片。这块也有大片的土地供应，而且集中，是市区少有的“土地池”。
反观老城区，寸土寸金。
2019年盘活了叠彩道地块，也就是宾西路5号，现早已售罄。
2020年鲁能以总价36.2亿元、溢价25%拿下了体院东地块，折合楼面价约30548元/平米。
后开发为体北鲁能公馆。
产品为洋房、小高，户型面积81-166平米，总价380-1100万左右。
体北鲁能公馆效果图
这也是目前河西老城区的“一根独苗”。
若天朗大厦能成功转手，也会是个难得的新供应。
2020年时效果图就已经出来了。
天朗大厦2020年效果图
另外，体院西地块也值得期待，已经在四批次预申请名单中。
该地块在一批次土地中曾经挂过牌。当时的挂牌起始价是61.81亿元，折合楼面价21750元/平米。
然无人报名，惨遭停牌。
原因大家心知肚明，地块体量太大，总价也高。行情不明下，开发商不敢冒这么大险。
现在形势已经有所改变，利好政策频出，救市托底已经摆上明面。
市场也出现了一些积极变化。
开发商拿地的信心，应该会比之前高些。
不过这块地不用想，肯定是要做高端改善盘，房价应该会在5万以上。
河西虽然不像南开，豪宅那么扎堆。
但老城区有“豪”的资本。
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