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书接上篇，《天津楼市，迈入“房价极化”！》。
最近的市场有些微妙，政策已百分之二百转向，但预期和信心却还未提起。
市场也依旧在徘徊试探。
全市新房成交量，较去年同期跌了四成。
这个时候，唱衰天津已没意义，因为全国基本都是这个跌幅。
对于天津楼市来讲，可以用一句话概括——轻城市重板块。
通俗说，大环境不佳，但局部板块有机会。
至于是哪些板块？
先上一份板块成绩单，咱再细说。
（注：表中对比的是2022年1-9月与2021年1-9月板块整体签约数据，仅供参考。
和平，不用怀疑。地段+学区，就是“防弹衣”。
尤其和平路，量涨916%，价涨63%！
出尽风头。
河西的主力在新梅江，量少了27%，相比量跌四成的大环境，这个成绩可以了。
毕竟对标的是改善，产品才是第一位。
南开有两大“凸出点”：
一个是广开。在旭辉铂悦公望之外，多了绿城凤起悦鸣这个新面孔。
带动价格也有3个点的涨幅。
另一个是天拖。标准的中产板块，今年又引入南开中学，做大做强教育资源。
河北跌幅基本在三成以上，高的九成。
除了南口路，原因众所周知，用一成的价格换来的。
河东有几个表现不错的，即大直沽、津滨大道。
在如此艰难的情况下，都实现了量涨，且价格波动也不大，很是难得。
这也是三四百万改善客群的大爱。
红桥更意外，所有板块都比去年同期卖得多。不过真正扛打的只有芥园道。
中海云麓公馆的入市，让板块置身高光时刻。
西青，有意外，也有惊喜。
张家窝（含南站）、大学城（宾水西+大南河）的量跌，是因为外地人过不来。
成交量受到了很大冲击。
包括中北镇也有这种成分，核心区还行，但中北西就凉透了。
惊喜的有两个，一是水西，横空出世，热力不凡，现已由单盘变三盘。
二是大寺，量竟比去年前9月卖得多，价也算稳。
细扒，几乎全是绿城柳岸晓风出的力。
板块一共签约280套，绿城柳岸晓风一盘就贡献了205套。
津南，也是量跌的面大。
原因就是，半路杀出的“程咬金”——辛庄，截胡了后面的咸水沽、小站、八里台、天嘉湖等。
反观辛庄，成交量比去年同期大涨了167%！
不意外，价格跌了两成多。
海教园的量跌，倒不是因为辛庄，两者的客群不一样。
它的真正原因是，有效供应少。
不是暴雷就是减配，值得买的不多。
但板块素质不错，兼容了上学、婚房、改善、通勤等多样需求。
双港的量涨是因为林里公园，河西边儿上的“落户神器”。
北辰，看价格，全比去年同期跌了。
宜兴埠跌6.7%都是少的。
所以若板块成交量上涨，也没啥好奇怪。关键，有的板块，降价也没带来多大量。
比如大张庄，去年9个月卖13万平米，今年连5万平米都不到。
同比跌了65%。
再看下东丽。
华明是“虚假的繁华”，低价换来的量涨，不坚固。
昆仑路的暴涨是得益于远洋宽阅时光，可惜不是“猛将”，孤兵不成营。
金钟存在感很强，又是新盘、又是引进名校。
只是供应多了，价格战争难免。
相比之下，东丽的“真英雄”是张贵庄，也就是上东金茂智慧科学城、城投东方和府所在区域。
程林庄，次之。
大浪淘沙，滨海的“优等生”，当数空港。
成交量比去年同期涨了6.5%，价格涨幅更大，8.08%。
它有滨海的不限购，又有类环城的区位优势，叠加与海教园有一拼的教育标签，等等。
能跑出独立行情也就不意外。
相比之下，同样有“飞地”优势的海泰高新区，量跌了39%。
两个红盘今年都有些乏力。
不及去年。
生态城的市场声音，弱了。
取而代之的是，中心商务区江湖地位上升。9月份卖到了全市板块NO.1。
滨城caz、海河、城市界面……给了勇气。
更重要一点，价格有调整。
板块整体签约均价比去年同期跌了14%。
自从去年高考三年学籍政策出台后，远郊的优势被夺。加上今年口罩反复，制约了外地需求的流入。
进而导致，远郊今年的温度一直没有缓过来。
团泊东量跌48%，团泊西量跌56%，黄庄量跌75%，南湖量跌57%……
连武清商务区也在大幅缩量，比去年同期减少61%。
宝坻“吃”外地人的板块，今年也萎靡不振。
轻城市重板块。当下买房，一定要选对板块。
全市140多个板块，能有“长期价值”的不足一成。
预期未到底，市场未反弹。
部分板块今年还有继续下行的可能性。
比如外地人板块，以及去年割韭菜的板块，今年大概率还会降。
土地市场已经明确了，各板块的预期并不一致。
地价，有涨，也有跌。
未来，新房也会“赢者通吃”，分化变极化。
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