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救市政策一堆一堆的出。
从穿大棉袄，出到开空调，现在要给暖气了，还在出。
就像下雨，下的时间太长，你都感觉不到雨量大小。
麻木了。
麻了也得起来跺跺脚。
作为一个被市场教育过的买房人，你不能乱！
一箩筐的政策摆眼前，你必须分辨出：现在到哪一步了？
分析房价，得先学会摸“政策进度条”。
很简单，“两步走方针”——先放松，再刺激。
历次周期皆如此，概莫能外。
先要分清什么是放松，什么是刺激？
取消限购、认房不认贷、二套首付4成、给购房补贴……这都属于放松。
那什么是刺激？
降利息、降税费、首付比例降到2成……
在“基础购房条件”上，再加码撕口子，这就是刺激了。
这些“小工具”，都有各自的出场顺序，谁也不许“轧戏”。
如果不好理解，就看上一轮周期。
都说2022年与2014年很像，不无道理。
2014年3月，政策启动调整。
3月高层提出“分城施策”，各城市相继放开限购。
年底，46个限购城市中，只剩北上广深和三亚，这5个城市还限购。
9月30日，央行、银监会发布“央四条”：
首套房贷利率下限7折，并执行认房不认贷。
10月17日，天津出台“津十六条”：
正式明确，取消限购、限贷，首套住宅契税减半，取消“90平米以下户型占比70%以上”的规定……
11月22日，央行降低贷款利率0.4%。
2014年的政策，以放松为主。
打开限购、取消限贷、降低房贷利率。
是不是与今年1-9月的情形很类似？
各城市忙着取消限购；除了一线城市，基本都实现了认房不认贷。
天津916新政，也跟上了队伍。
同时，央行3次降低LPR，将首套基点下限调整为-20。
9月底前，天津首套房贷利率降至4.1%。
所以，接下来天津取消限购，并非不可能。
2014年，是放松；2015年，是刺激。
2015年3月30日，央行发文，二套首付最低4成。
营业税减免从5年改为2年，降低交易成本。
此后，两次调整二套公积金首付比例，降至2成。
天津没有做到最低，降至3成，并提高贷款额度，最高从60万提高至80万。
9月30日，央行宣布，非限购城市，首套首付比例可降至25%。
整个2015年，5次降息降准、降税、降低首付比例。
至此，刺激政策告一段落。
是不是与今年9月以后，也很类似？
今年的“930”是“放松与刺激”转换的分水岭。
十一之前，高层连出三大刺激政策：
允许继续降低首套利率、退个税、降低公积金首套利率。
天津首套房贷利率降至3.9%，公积金首套利率降至3.1%，卖一买一退税已执行。
现在，政策已经本质升级。
从放松开始，到刺激结束，周期大概1年半。
2014年3月放松，2015年初刺激，10月告一段落；
2022年初放松，2022年9月刺激，预计2023年中，基本结束。
这意味着，明年年中，房价与成交量，会有本质扭转。
眼下，“刺激周期”，刚开始。
只要预期没明显扭转，政策工具包会继续掏工具，“包治百病”。
另外，必须要清楚一点：
政策，是钟摆。
这几轮周期，正是由政策的“钟摆效应”而引发。
当钟摆开始下坠，会产生加速度，越到中心点，速度越快。
因此，当政策本质升级后，政策出台的速度会越来越快，效果会越来越强。
明年上半年，将进入“政策密集期”。
特别是“330”节点，如果继续刺激，那么下半年，房价就会抬头。
这么多年，房价可以慢跌、可以暴跌、可以暴涨。
但唯独没有慢涨，就是因为“政策钟摆”加速度的原理。
反映到成交量和房价上——
放松不管用，刺激才能本质扭转。
这是客观规律，不以“个人感觉”为转移。
天津2014年10月政策放松后，当月成交量并未大涨。
年底，11、12月，成交量小幅翘尾。
2015年，在叠加的刺激政策之下，成交量大涨。
全市成交面积增长35%。
其中，市区涨幅最高，达82%，改善需求强劲释放。
马太效应，不会消失，这一轮周期依然如此。
2015年底，“刺激周期”结束后，全市平均房价上涨10%。
放松周期，以及刺激周期的初期，房价基本稳定。
但就在2015年10月，平均价跳涨1000元/平米。
先起量，量足够高，再起价。
同理，今年天津房价不会涨，年底先冲量。
明年3月是“政策加速点”，年中开始，出现涨价现象。
最后，对天津楼市，划几个重点。
◎ 今年10月，政策本质升级，放松转向刺激。
◎ 今年房价不会涨。
◎ 今年年底成交量翘尾。
◎ 明年上半年进入政策密集期，3月是加速点。
◎ 明年上半年成交量修复。
◎ 明年下半年房价平均有5%以上的涨幅。
历史惊人相似，这绝不是废话。
虽然每次周期，市场反应程度不同，但趋势雷同。
周期，就是“主权易主”的过程。
现在，主动权换到买房人手里。
作为个体，没能力改变“游戏规则”，抱怨吐槽没用，只能适应。
不要逆势。
让你进场，就别闹情绪；让你离场，就赶紧走。
历史经验表明，逆势的结果，都是遗憾。
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