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似曾相识。
楼市政策的大宽松时期，又出现了。
力度不断升级，由宽松转为刺激，似乎看到了2015年的影子。
“930”是个标志性节点。
无论放松还是收紧，都是官方“天选”的发布日期。
今年“930”，官方派糖的节奏有点猛，楼市直接收到一个“旺旺大礼包”。
先是央妈发文，允许部分城市阶段性下调首套房贷利率。
接着央妈继续助攻，下调首套房公积金贷款利率15个基点。
财爸也发文支持居民换房，个税予以退还。
“三连炸”后，天津出乎意料的迅速跟进。
首套个人公积金贷款利率，下调至3.1%；
“卖一买一”退税正式执行；
10月14日起，首套商业贷款利率再下浮20个基点，降至3.9%。
官方支持买房，已明晃晃的摆在桌面上。
照这个剧情，下一步楼市应该“应声而起”。
各售楼处人头攒动，成交速度、成交量大幅回升……该是这个节奏吧？
但是，似曾相识的政策，并未迎来似曾相识的行情。
楼市整体“有条不紊”。
如果非要说有什么变化，的确，改善类住宅关注度在提升。
大家都说，楼市行情冷了。
其实，不是冷了，而是冷静了。
虽然买房条件宽松很多，但不会像以前脑袋一热，想都不想就扑进去了。
因为看到过，甚至亲身体验过“高位站岗”、“选错区域”……
说白了，买房逻辑已完全不同。
特别是改善人群，考虑的维度“前所未有”的复杂。
区域能不能跑赢大势？有没有透支学区价值？会不会为地价付出太多？
是不是第三代新产品？景观园林的标准怎么样……
择址观与产品观，产生了新的思考。
在这方面，南开铂悦融御，是个典型。
它对于择址观与产品观的“注解”，更符合当下的买房逻辑。
具体来看几个问题。
❶“上三区”都适合改善吗？
没错，高端改善对于区域的选择，毋庸质疑，聚焦在和平、河西、南开。
但需要清楚的认知：
和平卖学区、河西卖新区、南开卖改善。
其实，和平、河西极少有真正的新房豪宅，就得看南开。
南开700万以上的成交量，在市内六区占比高达35%。
关键是成交均价——44275元/平米。
比河西700万以上的成交均价，高出1万/平米。
说明什么？
和平的高总价是靠学区，河西的高总价是靠大面积。
南开，才是真正的“高端改善逻辑”。
南开铂悦融御，位于海光寺CBD一公里。
这里汇聚了天津最顶级的城市公共配套。
以金融街（南开）中心CBD为原点，一路连通南京路主轴，串联起南京路CBD。
国际范之下，也不失成熟的生活氛围。
日常生活的“毛细管网”，遍布南开铂悦融御周边。
❷ 学区房的溢价，都值得吗？
买房都认可“学区价值”，这没错。
但重点学区房含有两重价值：产品价值+学区价值。
考虑到居住舒适度，更应该“把钱花在刀刃”上，多为产品买单。
还有一种逻辑：有重点学区，未来升值空间大。
事实上，这仅针对低总价偏刚需的房子，主打总价门槛。
高端改善一定是产品逻辑，而非学区逻辑。
南开铂悦融御即如此，并没有叠加过多的学区溢价。
❸ 买房必须要认国企吗？
如今楼市信心缺失，买房人如惊弓之鸟。
国企、央企凭借强大的资金实力，成为值得信赖的“避风港”。
这是正确的选择，但只是表象，更要看到核心——地价。
“不为地价买单”，是最理想的状态。
但南开地王众多，偏偏“房价就要为地价买单”。
对于买房人来说，这并不划算。
同样的价格，明明可以得到更好的产品；同样的产品，明明可以得到更便宜的价格。
因此，买“地王”，并非明智之举。
南开铂悦融御的地价，刚好符合地段价值。
扣掉配建等成本，从纯住宅楼面价来看，南开铂悦融御是“最实惠”的。
没有过多透支，更加合理。
❹ 最贵的，即是最好的吗？
“最贵即最好”，不能说完全不对。
但买房只挑最贵的买，很可能“事倍功半”。
举个例子。
2006年，陆家嘴的汤臣一品开盘，当年12万/平米。
而当时的张江汤臣豪园，不过8000多/平米。
现在呢？汤臣一品最贵的一套在售价26万/平米。
张江汤臣豪园，已经涨到16万/平米了。
15年过去，汤臣一品不过翻倍而已，但张江汤臣豪园翻了接近20倍。
这就说明，最贵的未必升值空间最大。
往往城市中单价最高的盘，不一定能跑赢大势。
反而价格适中的楼盘，最后能迸发出竟然的爆破力。
南开铂悦融御的房价，在南开区，刚好“适中”。
❺ 买房，一定要买现房吗？
“买现房，图安全”，是当下买房的“主旋律”。
对于刚需，的确是这样，即买即住，很靠谱。
但对于改善来说，需要考虑到——产品是否过时。
改善换房，最看重产品。
但现在市面上能买到的现房，几乎都是上一代产品，差强人意。
买现房，在某种程度上，意味着买了个过时的产品。
关键，天津正值“产品换代期”，曾经那个讲究产品力的楼市，好像又回来了。
从高端盘开始，狠狠的在产品力上卷了起来。
南开铂悦融御，是天津的“第三代住宅”。
落地窗、宽厅、铝板、流线型……要颜值有颜值，要气场有气场。
南开铂悦融御效果图
通过灰白与金色的碰撞搭配，勾勒出既有辨识度，又有仪式感的“金边美学”。
从远处一眼认出。辨识度，是一个楼盘的无形价值。
南开铂悦融御效果图
南开铂悦融御效果图
晶钻立面的设计，让每一户都拥有超高窗墙比。
采用整块玻璃的超大I-MAX全景落地窗，减少窗框对视野的遮挡。
南开铂悦融御实景图
部分户型还配有270度转角飘窗，“放大”窗外景观。
南开铂悦融御实景图
❻ 体量大的盘，景观园林就好吗？
曾经很长一段时间，大体量楼盘很吃香。
面积大，意味着景观园林多。
但居住时间一长，弊端就出现了，大盘往往物业维护成本更高。
景观面积虽大，可“保鲜期”短。
现在的景观园林，都讲究小而精，甚至户户看景，让每一位业主都能参与进来。
这才是改善生活品质的核心要义。
南开铂悦融御，整个社区仅有7栋楼，小而精。
由3栋洋房和4栋小高层组成，是区域内唯一没有高层的社区。
低密生活，采光与通透度更好。
南开铂悦融御在园林中，又融入了王府别院的景观。
整体采用环抱式布局，能将中央景观尺度最大化，营造出约6900平米的中心花园。
设计灵感取自庄王府的四进归家礼序和私享花园。
借助水系、无界会客厅、林荫归家道、花园等，进行空间分割。
南开铂悦融御效果图
南开铂悦融御打的是一套“组合拳”，将不同功能的组团融合在一起，激发出不同场景的社区活力。
各个节点还会嵌入廊架、户外吧台、多功能休息区等，真正做到可以看、可以玩、也可以社交的生活园区。
这些节点粘合到一起，就形成了一个超高活力浓度的复合空间。
这样精细化的社区，维护起来也更到位，保证每位业主在社区的体验感。
南开铂悦融御效果图
南开铂悦融御效果图
回答完这几个问题，就能发现，改善买房的逻辑，是时候重新梳理了。
行情火热的时候，容易盲目跟风，来不及思考和分辨，买错的概率更高。
现在市场冷静下来，才能看清真相与机会。
需要的不是简单的悲观或乐观，而是深度复盘的能力。
南开铂悦融御，是南开买房必看的“学霸级楼盘”——
不仅底子好，自身还非常努力，各个科目拿到“全垒打”。
什么叫“成年人不做选择”？
这种满足感，可以在南开铂悦融御体验一把。
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