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5年时间，天津的买房逻辑，变化巨大。
2018、2019年，糟心事还没那么多，天清地撤。
我们依旧习惯“看着单价，评论房价”。
2020、2021年，撕裂感涌上心头，楼市变成一副“多米诺骨牌”。
我们开始“循着总价，判断板块”。
2022年，摇摇晃晃，不确定。
我们只能“算着月供，盼着曙光”。
单价逻辑—总价逻辑—月供逻辑，心态悄悄转变。
2018、2019年：单价逻辑。
2018年底，未来城、金地艺墅家作为“南北双雄”，打响单价战争。
还沉浸于高房价氛围的楼市，被“惊爆价”猛然一击。
年底楼市翘尾，皆因“单价合适”而买房。
2019年初，臻园跟进，高层1.8万/平米，又续了波热度。
年底，绿地新里北苑洋房1.8万/平米，让不少人大呼“便宜”。
那两年，看单价。
2020、2021年：总价逻辑。
人们总是更容易记住“第一”，而无感于其它。
持续两年的“单价逻辑”后，降价的边际效应出现。
似乎满城都是“惊爆价”。
2020年，总价为王，不再care单价。
谁的总价低，谁就吃份额。
当海教园降到150万，激动了；当辛庄降到130万，又激动了；当红桥区降到200万，更激动了……
总价的竞争，是全市范围内的。
2021年，天津楼市开启了“隔空打牛”。
宾水西、红桥双环邨、海教园、空港、宜兴埠……都是140万左右的门槛。
很多新房面积越做越小，甚至出现87平米的三室。
这就“加速”了总价逻辑，买房选筹范围扩大。
那两年，看总价。
2022年：月供逻辑。
发生太多事后，单价、总价，都无法再取悦我们了。
当隽澜湾的现房降到9000元/平米时，无感；
当南站降到130万时，不激动；
当成林道降到150万时，没感觉……
因为今年买房，是“月供逻辑”。
单价低也好、总价低也罢，甚至首付都有可能降低……
但我们关注的不止于此，更重要的是——
能不能还得起月供？
有没有勇气背上20多年的房贷？
往前倒3年，这个问题或许都不曾思考，但今年不一样了。
坦白说，大多数人对未来收入的预期，都不乐观。
担心自己没有能力支付得起高额房贷。
以前，收入前景好的时候，月入1万，就敢拿出9000元的房贷。
现在谁还敢？
降薪裁员的消息，每天听到爆炸。
预期收入流，决定了人们负债的偏好。
稳定且可增长，就会增加借贷，反之就不会。
更重要的，对楼市信心不足，对房价上涨更是不抱期望。
当房价涨幅，覆盖不了房贷利息时，加杠杆就会慎之又慎。
7月的经济数据，更加佐证了“月供逻辑”。
直指放水的指标M2，增速高达12%。
这是2016年以来的最高位。
历史规律，M2增速超过10%，房价启动上涨。
比如2020年3-9月，一线城市房价大涨，天津在2021年上半年也被轮动到。
但今年，并没有。
反映房贷需求的指标——居民中长期贷款，7月环比暴跌9成。
二季度，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长仅6.2%。
创下2009年一季度以来的最低增速。
相比于一季度，二季度住房贷款仅增加了200亿，创近13年新低。
M2增速很高，但房贷量很低。
说明钱没有流向房地产，大家都不愿意借钱买房了。
是的，居民购房杠杆率已下降至21.2%，创10年来最低值。
不但不借钱，还纷纷提前还房贷。
银行方面表示，“今年提前还款量，是往年的三倍，还款的比贷款的还多……”
以前求着银行给批贷款，现在银行求着你别提前还钱。
这就是“月供逻辑”。
提前还贷，主要是想省一笔利息。
之前的房贷利率太高了，有的城市能到6%以上，利息成本甚至高于本金。
天津还好，但最高也到5.05%了。
如今利率下调、房价不涨，多还点贷款，月供压力还小一点。
不提前还贷，那就存钱。
今年一个明显的趋势是，中国人更爱存钱了。
7月末人民币存款余额251万亿，同比增长11%。
央行年中做了个问卷调查，城镇储户的储蓄意愿，已创新高。
为什么最近接到各种电话，问你借不借钱？
因为银行的钱实在太多了，需要放出去，赚利息覆盖成本。
但恐怕大多数人的回复口径都是：“我借钱干嘛用？”
当不再埋怨“996”，面对现实埋头工作的时候，不贷款、不消费，是很自然的选择。
经济条件很难保持稳定的状态，就会产生焦虑感。
似乎想爬起来，然后还是趴了下去。
此时此刻，人的本能，就是“收缩、避险、求安稳”。
信心缺失，表现在每一个角落。
这不是哪一个行业、哪一个地区的问题。
所以，信心的根本回复，恐怕也不完全在房地产。
对天津楼市来说，认房不认贷、二套四成，都是合理的。
但最关键的，是房贷利率。
首付降低，意味着初始投入成本低，但也意味着长期还款利息高。
我们宁愿首付多付一些，少背一些房贷。
所以，比降低二套首付更有效的，是降低二套房贷利率。
算一笔账。
总价300万，按二套首付四成，贷款180万。
5.05%比4.45%的利率，多还19万利息，占300万总价的7%。
换句话说，利率降低，相当于房价降了7%。
在“月供逻辑”之下，降低还贷成本，至关重要。
否则，即便零首付，也无法溅出火花。
沉闷的夏天已去，惟愿秋高气爽，天朗气清。
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