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“总价400万，买西派国印，还是买上城观景？
西派国印呢，能买个110平米的，上城观景呢，只能买个99平米的……”
“总价450万，买公元大观的洋房呢？还是买水西云庐的洋房？
虽然公元大观的品质差点儿事儿，但毕竟是市区，好纠结……”
我的老天，都什么时候了，竟然还不会做选择题？
很多人都陷入一个巨大的误区：用总价当衡量标准，而不是地段。
这是一篇买房“紧急告示”，避免当炮灰。
如果，还固执的以总价论英雄，迟早会被市场教育。
选择核心地段，必须要摆在首位了。
买房四个考虑顺序，时机>板块（地段）=房企>产品。
时机很重要，但人都有思维惯性，不是所有人都能做到理性把握。
但核心地段，就放在那，看得见、搬不走，很容易掌握。
天津楼市的核心区在哪？
这话虽老生常谈，但你真不一定知道。
市区？市中心？大错特错。
直接说结论——
天津楼市最新的核心区，是个“左轮手枪”的形状，位于环内西南区域。
和平：全境都包括在内。
卖学区也好，卖海河也好，所有地段都镶金边。
就算再破，它的地段价值也无敌，还真没法取代。
河西：除了柳林、小海地，其余都算核心区。
南开：红旗路以东，快速路以北，再加上天拖板块。
河东：“一条线”。
只有东兴路以西的海河沿线，才算得上核心区。
河北：“一条腿”。
从意风街到志成路以东的海河沿线。
河东、河北，仅有海河沿线，能跳脱出区域。
红桥：南运河以南，红旗路以东，也就是与南开接壤的区域。
西青：水西板块、梅江板块。
不能把西青全部当环城来看，水西和梅江是新市区。
把以上区域集合在一起，才是天津真正的核心区。
除此之外，有些地段看似还不错，“横行楼市”特别容易迷惑人。
但这几年，真的苦了天津买房人，辜负了对它们的坚守。
到头来，竹篮打水一场空。
所以，我们要重新定义天津的核心区，把确定性具像化。
为什么选定这些地方？依据是什么？
❶ 除了“手枪核心区”，其它地方房价没扛住。
市区，春风景里、雍祥园、公元大观、天阅海河、中交融正……接连降价。
环城更不用说，以北辰为首，北部似乎有“沦陷之势”。
瑞景、南仓、未来城，相互咬死不松口，总价段最低降到125万，深不见底。
相反，天津瑞府二期、中海天空之镜二期，总价都涨了10万以上。
绿城水西云庐，越卖越贵。
和平之门将近7万的房子，依旧开盘售罄。
中海云麓公馆价格极其坚挺，惠灵顿700万的总价，月均成交20多套。
中交富力天禧即将加推的楼座，单价涨到4.1万/平米……
这就是真实的市场状况，冰川与熔岩。
胳膊拧不过大腿，必须接受现实，不是偏见，而是价值归类。
这样的反差，说明买房需求，正在轮转。
明明白白的告诉我们，天津楼市，正在趋于确定性。
❷ “手枪核心区”成交占比提高。
平静之下，暗流涌动。
“手枪核心区”的成交量，走出结构性的独立行情，形成巨大的共识。
2021上半年成交2514套，2022上半年成交2706套，增长8%。
可全市新房成交量，同比下降了44%。
说明买房人回归核心区，全面拥抱确定性。
同时，“手枪核心区”的成交量，在全市占比也在提高。
从去年上半年的4.3%，到下半年的5.5%，再到今年上半年的8.5%。
市场已经告诉我们，哪些房子是真正的香饽饽，哪些房子受冷落。
资产走向分叉，马太效应再次启动。
便宜的会更便宜，贵的会更贵。
这意味着什么？
意味着“手枪核心区”是有人口流入的。
天津新增人口驱动力小，未来楼市要靠“自己人”。
只有“自己人”愿意去的地方，才有长期价值。
房价长期看人口，天津只能看局部人口了。
越来越多的“自己人”要抛掉不好的房子，去置换更好的房子。
准备买房的你，要想到什么？卖房思维！
未来几年，你买的房子是否有足够的流动性，你选的板块是否有改善人愿意来。
记住一句话，“花的钱越多，对房子的瑕疵容忍度就越小。”
每个人都如此，要有同理心。
❸ 城市建设节奏放慢。
土地出让金缩减，城市建设的速度会慢下来。
特别是尚未启动的新区，路还很长，无法预估落地时间。
资金有限，不会再摊大饼，必须集中力量办大事。
短期看，环内只有水西和新梅江能看到希望，会顺水推舟，重点建设。
另一方面，房企拿地，越来越集中在“手枪核心区”。
同买房人一样，他们也要回归核心区。
水西板块的楼面价，比河东、河北还贵。
能卖地才能建设，能建设才有发展，否则一切都是嘴硬。
扎心的说，河北、河东城市界面差，需要更新，但是很难，已经落后了一个时代了。
很重要，不要再乱买房。
不要因为能多买10平米，就走出“手枪核心区”。
熊市很难看出“金子与沙子”，车停下来时也看不出优劣。
一旦跑起来，就知道绿皮火车与高铁的差距了。
市场所有的表现，都是买房逻辑所起的作用。
这几年天津房价去泡沫，买房人吃的亏积攒成了教训，形成新的买房共识。
共识形成了偏好，偏好在成交上体现了出来。
普通人每一次买房，都要拿出所有积蓄，背上几十年的负债。
漫天飞舞的各种房子，一焦虑或慌乱，就很容易做错选择。
天津楼市，能有长期价值的房子占比不超10%。
守住“手枪核心区”。
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