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随着6月30日“晚间挂地”，天津上半年楼市正式收官。
二批次上架11宗地块，虽然量不大，但整体质素不错。
没有离谱的地，也没有离谱的价格。
每一块地都是“有的放矢”，算得过来账。
其中，南开、西青、津南的地，值得重点掰哧掰哧。
南开昌源里地块
二批次市区挂牌的土地，仅此一块。
去年，以总价9.18亿上架后，没出让。
今年再次挂牌，总价还高了一些，9.45亿。
综合楼面价28042元/平米，比去年的27851元/平米，高了一丢丢。
但是，自带5000平米商业。
沿街的独立商业，可以出售。
算下来，住宅楼面价大约3万/平米。
1.43的容积率，肯定要做洋房。
南开楼市豪宅+普宅的格局，缺乏中端住宅。
以昌源里的城市界面，做豪宅有难度，只能做中端改善，以地缘为主。
参照南开府洋房的价格——
昌源里地块，单价控制在4.5万以内合理，4万出头能走量。
但南开府面积偏大，以120-184平米为主，总价高。
昌源里地块，可以做小洋房，把总价压到400-500万。
对于房企来说，这块地的优势，是总价不高，不到10个亿。
200多套房子，就算一个月卖10套，在交房前能卖房。
这个节奏，房企能有利润。
中北镇曹庄地块
曹庄地块挂牌，意味着“中北北”启动了。
这块地，优势、劣势都很明显。
优势是，紧邻地铁2号线，距离永旺也近，是中北镇真正的地铁房。
劣势是，距离高铁线很近。
而且，处于中北物流园，城市更新刚启动，界面现状较差。
需要一定时间的过渡期，一上来做不了改善盘，只能是刚需、刚改。
目前，地块已经用围挡围起来了，并公示了规划图。
2.0的容积率，可以做小高层。
图上公示的为9-18层，但最终要以房企拿地后的规划为准。
可以确定的是，规划有小学、幼儿园、商业。
8925元/平米的综合楼面价，完全算得过来账。
就算把商业全部扣掉，纯住宅楼面价才约9500元/平米。
对比禧瑞郦城2万/平米的高层，曹庄地块小高层卖2万/平米行不行？
不过，24亿的总价，对于钱袋子紧的房企来说，有点贵了。
中北镇万卉路地块
这地块，位置相当好，是中北镇“芯儿里的地”。
南边是中北镇政府，以及在建的地铁8号线，西边是物美超市。
北面暂时稍差了点，还是破厂子，华侨城的创意园还没动。
这样的地段，即便不做创意园，未来差不了。
万卉路地块，完全可以做改善。
1.6的容积率，能做出洋房，综合楼面价9732元/平米。
对比翡翠嘉和，整盘均价在2.5-2.6万/平米。
这块地，地价很合适，房企可以捡漏。
侯台装饰城东地块
侯台装饰城东、西两块地都挂过牌。
西侧地块，去年二批次上架，绑过100套租赁住房，未成功出让。
东侧地块，今年一批次上架，也未出让。
此次，二批次再上架，价格没有变化。
纯住宅，总价8.2亿，楼面价15182元/平米。
相比于西侧地块，东侧地块位置更好，东边是画院和作家协会，可以被列入水西板块。
1.6的容积率，做洋房没问题。
绿城水西雲庐F地块都卖到5万/平米了，这块地卖3万/平米说的过去吧？
这楼面价，算得过来账。
津南海教园地块
融创云潮府西侧，挂牌一宗宅地。
8346元/平米的地价，闭眼入啊。
海教园的价格，不需要再博弈了，这个位置卖2万/平米，一点问题没有。
估计这块地，会有点溢价。
海教园的南开学校，在已有的3个校区基础上，又要再建2个。
正在建设的敬慧路校区，就在这块地北边，一路之隔。
而且，今年高中也落地招生了，海教园的教育标签继续强化。
和平、河西教育不确定性增强后，海教园还会承接一大波学区需求。
去年新房成交量已经增长了20%，全市板块第二名。
关键是存量持续下降，现在还能买谁？
无非就是中海锦城、锦绣大家、龙湖樘樾……
存量大，房企不敢进，这种低库存的状态，房企不应该错过。
几宗地块一摆，能看出——地价很合理、很理性。
这步走的没毛病，行业的投资经营活动，需要正常循环。
从2021年开始，天津进入去库存周期，土地出让面积逐年减少。
特别是核心板块的纯新盘，屈指可数。
地便宜、买地的房企少、供应量下降。
对于房企来说，现在有机会“弯道超车”。
“别人恐惧，我贪婪。”
二批次的地，房企可以“贪婪”起来了。
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