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毫无疑问，今年对于刚需来说，是个利好年。
高层频频喊话，央行两次给楼市“开小灶”，累计下调35个基点……
真金白银的“偏爱”，可谓诚意十足。
不过，虽有政策刺激，买房也不能乱买。
刚需买房三大忌：一忌“盲从”，二忌“全要”，三忌“只看价”。
如今还要特别注意一点——三室。
户型是房子的灵魂，也决定着未来10%的收益。
原来讲究“先上车后换座”，先将就买个两室，等有钱了再换。但现在看来，行不通了。
天津二手房的流通性太差了。
除了学区房，绝大多数的二手房近乎都被“锁死”。
从4月份成交数据也可看出，二手房市场的“大主角”是河西，其次是南开、和平。
都有学区概念。
三个区加起来，能占到近四成的市场份额。
若再加上河东、河北、红桥，可以扩大到约六成。
至于其他区，成交份额很少。
现在，二手房的成交占比，市区是78%，环城四区38%。
环城有大量新房，二手房卖不出去。
再置换很难。
买房容易，换房难。
特别是大两室，接盘的人越来越少。
需求决定市场。
对于落户来说，两室太大，对于自住来说，又不够住。
一两个人住没问题，但若是有了孩子，父母过来照顾孩子呢？怎么住得下。
户型跟当下新房的设计也不在一个段位。
看看下面这两款，一个是96平米的两室，一个是89平米的两室。
空有面积，没有“美感”。
96平米两室&89平米两室户型设计
而且现代年轻人都讲究有私人空间。
哪怕是个很小的房间，多一间房，就多了N种可能。
克而瑞一项调查数据也显示，新生代群体无论刚需还是改善购房，均首选的是三室。
高端改善为“面子”，刚需改善为“功能”。
说白了就是图多一间房。
与其以后为换房愁白头，还浪费一张房票，还不如从开始就一步到位。
事实也的确如此。
近五年来天津新房市场中，两室成交占比逐年下降，由2017年的4成下降至目前的不到3成。
反观三室，成交量逐年递增，市场份额已经高达6成以上。
不夸张说，以后两室会越来越没有市场。
取而代之的是紧凑小三室。
现在，“小而优”的时代已经来临。
200万以下甚至150来万就能买到不错的小三室，有的还能兼顾教育、地铁等。
保利和光尘樾89平米户型图
上东金茂智慧科学城89平米户型图
中建时代公园89平米户型图
中国铁建花语尚东89平米户型图
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比如保利和光尘樾，87平米就做到了三室两厅两卫，89平米更优。
都是三面宽的设计，明厨、明卫，主卧还带独立卫生间……空间利用率极高。
上东金茂智慧科学城在89平米有限空间内，将创新拉到了极致。
设计了跑道式阳台，横跨客厅和南向次卧。
中建时代公园89平米户型，还有专门的洗衣房。并与超大设备平台相连，也相当于额外赠送了。
此外还有拼面积的，中建展望将小三室的门槛拉低到了82平米。
中国铁建花语尚东则在产品力上下功夫，为刚需小户型也配备了铝板、落地窗。
你还见过哪些设计不错的小三室，欢迎留言补充。
平心而论，刚需买房不允许你要太多。但时代在进步，同样的预算下，能三室何必两室。
退一万步说，三室还有改造成两室的可能。
但两室变三室就难了。
再者说，既然三室已成主流，刚需买房也得顺应大势。
买房不是一锤子买卖，也得考虑接盘人的喜好。
没有流通性的房子，不值得入手。
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