在天津买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-515，咨询房博士。
天津的城市更新，排山倒海，大爆发！
已露面的，仅津城就12个，10个都在市区；滨城还有14个。
20多个城市更新，来势汹汹，且还在扩围。
它已“成长为一头大象”，无法忽视。
甚至还没大规模入市，就影响了楼市——左右买房人的情绪。
隐约形成一种共识：
城市更新的盘，位置更好、产品更新、房价不更贵。
买房人都在等，这就厉害了。
接下来，天津楼市将有什么变化？
❶ 主城供应量增大
城市更新的地，不仅都在环内，大部分还都在快速路以内。
2021年之前，天津土地出让以环城、远郊为主，市区只占5-11%。
今年，市区土地出让占比大幅提高到29%，大部分都是城市更新。
城市核心地段，有供应就有成交。
目前市区新房成交占比约15%，明年将再提高。
❷ 解决主城配套的问题
城市更新的地，之所以地价低，因为有“城下之盟”——带着配套来。
建住宅的同时，也要修公园、造商业、建学校、引产业。
老城的“锈带”将被翻新，生活配套“按时解决”。
❸ 解决城市面貌的问题
老城未更新之处的界面，拖拽了地价、房价。
老破小难拆迁，太破就会产生破窗效应。
城市的建筑可以旧，但不能破。
更新后，提升城市面貌，对城市形象、环境都是利好。
❹ 市区出现“背刺现象”
地价有优势，房价也有优势。
土地出让金由三项构成：土地整理成本+四项政策性成本+政府收益。
实际的地价，可以倒推。
举例量化：天拖天环地块，出让楼面价5468元/平米（不含土地成本）。
实际地价成本在1.8万/平米左右。
若是市场化地块，楼面价肯定在2万/平米以上。
成本有优势，产品更创新，配套更完善，城市界面也提升了。
城市更新的新盘，有定价权，将“背刺”二代产品。
有得必有失。
❺ 环城面临配套建设暂缓
主城集中出现大量新供应，改善不需要外溢了。
回归市区、回归主城，不是一句口号，无数买房人“正在实践”。
反过来说，环城能吸引的人，越来越少。
配套建设的边际效应增强，建设就会放缓。
原本要新建校，没那么多人？先不建了。
原本规划大型商业，没那么多人？也不建了。
甚至地铁，建设动力不足。
恐怕这一批建完后，后面就遥遥无期了。
环城配套不足，短期很难解决。
❻ 刚需回流
改善不必外溢，刚需呢？回流市区或环内。
“市区老破小”与“环城远大新”之间，恐怕刚需会选择前者。
毕竟去环城“做时间的朋友”，不太理性。
好处是，市区二手房“动起来”了。
改善实现“卖一买一”，有动力完成阶梯置换。
站在城市运营角度，城市更新还有一重意义——为天津带来产业。
大部分城市更新，都要求引入产业。
天拖天环、西营门、金耀广场、津龙湾……同步配建写字楼/产业园。
河东一机床地块，60万方的体量中，只有5.5万方住宅。
未来通用技术集团天津公司将落地于此。
海河柳林规划大量产业用地。
69号地首期产业群体智汇中心大厦已开工。
河东一机床城市更新规划图
智汇中心大厦效果图
城市更新的核心在于，探索可持续实施的模式。
而非过度房地产化，拒绝路径依赖，由开发方式向经营模式转变。
中国没有房产税，新增居民不仅不会贡献税收，反而给财政带来更大支出。
因为居民增多，对配套的需求就多。
之前一个学校就能平衡，现在需要再建一所。
教师工资、学校补贴等，都是支出。
不仅学校、商业，从交通、治安、消防到给排水……所有公共资源都要“加量”。
所以，必须通过后期产业税收，弥补片区财政需求。
为什么城市更新的地，楼面价只有四五千？
这其实是扣除了建设配套的费用。
之前被算在地价里，政府来做配套。
现在扣除后，由城更主体自己来做，定时定量，更有效率。
这一批城市更新，是将前期资本收入，转为后期运营收入。
天津的城市开发模式，正在转变。
因为看懂了“房地产提供的是资本，而不是税源”。
城市更新，是必然的。
中国的城镇化率已达63.9%，天津高达85%。
城市发展，由大规模增量建设，转为存量提质改造。
那么最大的问题来了：
城市以往的土地财政模式，也将走向没落。
任何一个城市，都不会因为盖的房子多，而变得伟大。
伟大的城市，需要有强劲的产业集群。
因此，天津的城市更新，本质是成长。
这套模式，已经受到了住建部的推广。
本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。
预览时标签不可点
返回天津365淘房>>
在天津买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-515，咨询房博士。
- 独家团购
- 订阅楼盘优惠
365推荐
换一换
温馨提示：本平台所展示的各项信息来源于各类公开信息、开发商或代理商提供信息，以及售楼处和相关场地的人工采集信息等，仅供平台交流、参考之用。考虑到信息公开和采集的时效性及局限性，以上信息可能存在一定的滞后或错漏，为保障您的权益，请在参考和实际使用具体信息时，务必注意向开发商及相关人员核实确认后再决策。给您带来不便敬请谅解。