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10月结束，可以评估“政策功效”了。
天津新房成交面积，9月涨40%，10月又涨20%。
10月一举突破90万平米，放在近两年，都算好成绩。
天津楼市，开始有点儿小狂哦。
首先，7、8月的成交量，是严重超跌了。
其次，相比于其它城市，天津政策的“持久力”更强。
所以，10月有些城市还在“哀嚎”，天津已经在“蹦跶”了。
10月的新房板块排名，成色不错，比较贴合市场真实刻度。
学区、刚需、改善，共分天下，这才是正常的楼市分布。
前几个月沦陷于刚需，并不正常。
不再赘述天嘉湖了，虽然成交557套，但大部分都是碧桂园的安置，不具参考意义。
真正的前三名：武清商务区、空港、海教园。
最亮眼的是，新梅江王者归来。
继去年12月后，时隔近一年，重回TOP10。
最意外的是，生态城板块无一上榜。
前几个月，生态城起步区、生态城北岛，都能闯进TOP10。
901新政非市区取消限购，环城抢了滨海不少份额。
海教园、空港等卖教育的板块，分流生态城。
所以，滨海赶紧落地落户执行细则，不扳回一局是不行了（政策详情）。
空港、海教园，还能再火5年
2017年出生高峰，导致今年小阳春学区房爆火。
但别忘了，还有转学的孩子。
空港、海教园堪称“转学圣地”，来了就上重点。
这哥俩至少还能再火5年，其实生态城也具备这个优势。
10月，空港排名第二，风头继续。
绿城桂语听蘭以绝对的优势，又拿下第一名。
签约137套，签约均价也最高，叫好又叫座。
一期实景呈现助力，二期产品更好价格不贵。
复地林与里、金地悦城大境、想云湾、天保九如品筑，卖的也都不差。
海教园“续费成功”，“常胜将军”继续跑量。
中铁建花语天宸、保利西棠和煦，成为新主力。
三代产品、有赠送面积，洋房大约1万9。
比其它盘产品好，价格还更低。
中铁建花语天宸签约153套，全市第一。
新梅江王者归来
上次新梅江进TOP10，还是去年12月。
10月高光，是因为把左岸源境算进来了。
不过，很多买房人依然把它当小海地。
事实上，新梅江重启，源自天津瑞府，10月签约54套。
一期交付水平不错，“高含铝量”的外立面、公区……远超3万多的配置。
中海天空之镜、时光之镜流速一直比较低，天津瑞府接棒流量。
若按照套均价排名，水西板块必须拎出来说。
绿城水西雲庐，签约56套，套均价568万。
金地水西印，签约28套，套均价392万。
这么高的套均价，有这个签约量，已经非常说明问题了——
❶ 坐实“南开新区”，共识还在扩大。
❷ 真正的改善，正在用价格降维，去享受品质升维。
❸ 政策助推了观望的改善需求。
刚需三大阵营确定
刚需买房，东部看金钟，南部看团泊西，北部看南仓，西部无“真刚需”。
北辰板块大洗牌。
“南仓起义”后，多年媳妇熬成婆，终于要拿下板块一哥。
150万的总价段，在北辰几乎被它包揽。
特别是龙曜城亮相，引入南开中学九年一贯制学校，将成为北辰“咽喉”。
10月，金隅金成熙府签约74套，板块第一，明年6月交房。
团泊西地铁是风控，工程进度没问题，板块稳。
百万刚需板块中，它城市能级最高——大学城、医学城、体育城，是别人没有的三大IP。
基业世界作为最便宜的刚需盘，流速比较快。
真正卖出气势的是津铁镜界，用三代新产品降维打击。
洋房不是价格最低的，但卖的最好，甚至大户型叠下一房难求。
金钟街是刚需中的战斗机，东部的百万学铁商。
金隅金玉府10月签约84套，逆袭到第一名。
低价+现房=刚需上车盘。
花语尚东、万悦城都签约40多套，对口九年一贯制小外。
对于金钟板块，现在买房人更看重交房时间，刚需等上学。
9、10月的楼市有几个现象：
❶ 板块/楼盘轮动明显
截胡效应显现，最典型的就是南仓。
接下来，时代之城、双林也会轮番上演。
板块内的新盘，成交量也轮动。
核心在于，买房人只能接受明年交房，一听2025年交房，基本不考虑。
所以，交房晚的盘，或者刚加推二期的盘，成交量被碾下来。
❷ 卖的好的房子，就拼两点：
要么，是价格降到犹豫的买房人觉得值了，一部分人出手。
要么，靠后发优势，产品力超出周边楼盘一大截，超出买房人预期，相当于变相降价。
简单说，要么物美，要么价廉，如果两者都不沾，还是跑不动。
在政策刺激下，10月天津楼市有一点小狂，但还没疯。
需要明确一点，签约量滞后于认购量。
10月下旬开始，认购量已下滑。
大概率，11月的签约量会回落。
这也给12月留有足够的反弹余地。
如果天津还有下一步政策，12月的尾巴会翘的很高。
如果没有，凭借“新盘首开+特惠”，年底也将成为全年成交波峰。
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