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天下之大，无奇不有。
天津有一批房子，正在大玩“变身记”。
更神奇的是，一朝“变身”，房价立马每平米跳涨4000！
房子反而更抢手了。
这不，今天，该项目最后三栋楼开盘，共计98套，排卡客户多达172组。
截至目前，已去化九成多，仅剩7套顶底。
是不是特不可思议？！
开盘现场
但事实摆在眼前。
这个项目就是新和锦园，位于生态城中部片区。
于2022年5月8日首开以来，一直不温不火。甚至天津大多数买房人，连这个名字都没有听过。
“陌生感”十足。
原因是，这个项目之前是公屋。
何为“公屋”？生态城公屋，是生态城借鉴中新两国保障性住房经验建立的面向区内企业职工的政策性住房。
说白了就是生态城的“保障房”。
比如和畅园、和馨园，都是生态城公屋，新和锦园属于生态城公屋3.0。
优势是：价格便宜。
项目首开价10900元/平米起，之后均价也基本稳定在1万2左右。
弊端是：条条框框太多。
不仅得满足四大申购条件（年满22周岁、单身（离异需满2年以上），再生态城内就业6个月以上，本人及家庭成员在生态城没有房，家庭年收入不高于公屋申购家庭准入收入线），或符合生态城特殊人才政策。
入手也很麻烦。
有六道申购程序，得先申请，然后资格审核、审批、公示，待核发购房通知后，最后才能购房。
这还不算完。
后期转手也比较复杂。
1）要求取得公屋满5年，才能转手。
2）接手人须满足天津购房政策，且在生态城内就业6个月以上。
简单说，不能随便买，也不能随便卖。
也正因为这些限制，新和锦园的“客群”很窄，在市场上并没有什么声音。
但是，今年3月27日印发的一纸文件，把它的命运彻底改变了。
不再需要申请！
不再执行政府定价！
不再有五年内不能转让的限制等！
新和锦园，已取消公屋性质，变成了正常的商品房！
当然，价格也水涨船高。
4月29日，10、15、16#楼开售，开盘价15000元起。
今天（7月16日），加推6、11、12#楼，约15600元/平米起，均价16700元/平米。
这也是该项目的最后三栋，只有两个户型，109、119平米，三室两厅两卫设计。
精装洋房，9-11层到顶，1梯2户。
预计今年竣工，明年4月交房。
目前就差室内装修了。
小区实景图
品质还不错。
容积率1.46，楼间距40-50米左右，全地下停车，万科物业……
从小区实景和户型设计来看，并不是大多数人印象中的“保障房”样子。
最关键的一条，有学区。
项目距离生态城南开小学二部直线距离约800米。
周边还有地铁Z4线。
别看涨价了，但相比周边仍超有性价比。
加之现在生态城中片没什么可买的房子。贻成学府世家已清盘，凤栖梧桐品质有些拉胯……
看到这，是不是就理解了。
为什么公屋时不好卖，变商品房后，却被抢疯了。
值得一提的，这种“变身”并不是个例。
除了新和锦园，15号地块也已被列入试点，公屋变身商品房。
还有大批还迁房或限价房调整为商品房的。
比如，中建津北辰顺（挂）2018-219号地块。
位于北辰南仓，为中建于2019年以8.73亿摘得，楼面价8729元/平米。
原规划用于市区棚改定向安置。
但今年7月3日，天津规自局发布补充公告，将该项目1197套房源全部调整为了普通商品房。
也就是说，还迁房已变商品房，可以对外销售了。
产品为高层，已经是现房了。
再比如林里公园，则是从限价房变身而来。
项目共22栋住宅，包括17栋11层到顶、一梯两户双单元的洋房，以及5栋17-18层到顶、两梯四户的小高层。
户型为63、75、88平米，总价68万/套起！
上车门槛低，很适合刚需落户。
另外，还有北辰双青新家园的荣畅园、荣业园剩余的房源，也全转成了商品房。
……
问题来了，为什么这种现象，会如此普遍？
两个原因：
1）保障类住房的价格，不再具有优势。
当下市场下行，商品房都不好卖，更别说保障类住房了。
更重要的是，没有价格优势了。
纵观历史，每一次市场周期低谷时，商品房各种“以价换量”，贴着成本价卖，价格甚至比保障类住房还便宜。
抢走了保障类住房的“客群”，更导致这类住房“名存实亡”。
说白了，保障房就是为了满足低收入人群的居住需求而建的。从开发商拿地就给政策，售价也会比周边商品房便宜一大截。
但看现在，以中建南仓那宗还迁房地块为例，当时拿地已明确规划，该地块将集中新建棚户区改造定向安置商品房对接用于市区棚户区改造安置。
棚户区改造定向安置商品房销售均价为18000元/平米。
还迁房，竟卖1万8！
现在南仓的商品房，才卖1万6！
价格如此“本末倒置”，怎么可能有人要。还不如拆迁给钱，自己拿钱再去买商品房，更合适。
再比如双青之前的限价房，均价达1.25万/平米。
而当时相距不远的商品房才1万1。
价格甚至比限价房还便宜。
“保障”已失去“保障”的意义，也就没有存在的必要了。
去年，天津已正式发文：自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请。自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。
限价房已退出天津市场，成为了历史。
现在，还迁房也在“改制”，生态城公屋也开始了试点……
以后会更加“普及”。
2）刚需购买力消费降级。
新和锦园，1万2卖不动，1万6抢着买，就已经很能说明问题。
而且最初卖的还有小户型，79平米起。
现在109、119平米，一套下来，便宜的也得170多万，贵的200万出头。
很明显，购买人群不一样了。
现在整体宏观环境不好，市场趋于低迷，刚需的收入又不稳定。
导致刚需购买力在下降。
反而是偏改善的客群，受影响小些。
这也是为什么出了那么多政策支持刚需，但市场拉动有限的原因。
其实政策的下一步应该着重在改善上。
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