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前两天，跟一个粉丝交流：他花400多万买了一个90多平米大两室。
还是一个房龄将近15年的小区。
这让小编很是费解。
先不论价格值不值，单这个房型就很“鸡肋”。
可能十年前它很吃香。
但现在，大两室已经被市场淘汰。
拉了一组近十年的天津新房成交数据，趋势很明显——
买房人对于房型的偏好，已经上移。
十年前，两室是市场上的绝对主力，成交量是三室的两倍多。但之后，两者差距越来越小。
直到2017年，本质变化出现。
三室正式取代两室，成了天津市场上的成交主力。
之后热度继续上升。
今年1-4月，三室房源已签约2.5万套。约占全市成交量的67%！
反观两室仅签约8610套。
占比也从十年前的58%，一路下滑到了23%。
成交体现趋势。
三室，才是当下市场的主流。
为什么会这样？
可能有人会说，因为三室的供应多了，两室的供应少了。
数据的确如此。
肉眼可见，从2016年开始，天津市场上三室的供应量，就已赶超两室。
现在差距更大。
两三室的供应比已高达1:4。
不过供应量的变化只是表层原因。
造成这一现象的根本原因，实际上是——需求。
所有户型都是应需而生。
之前提倡“只生一个好”，但2016年二孩政策一放开，一家三口变一家四口，两室明显不够住。
对三室的需求急剧增加。
开发商才加大了对三室的供应。
这才有了2016年三室供应赶超、2017年成交赶超的事实。
包括开发商在做单个楼盘户型配比时也是紧扣需求变化，随时根据市场调节。
金地水西印就是例子。
金地水西印一期做了三个户型，127、143、169平米，没想到最先卖完的却是169平米大户型。
很多人都遗憾没有买到。
所以项目二期提高了大户型的占比。
并把最大户型从169平米，拉到了175平米。
上东金茂智慧科学城更有意思。
项目一期时83平米卖得最好，所以二期时做了一堆83平米。
但谁知市场变了，外地需求进不来，只能靠本地人。这也导致83平米不走量，89平米反而卖得最好。
所以项目三期时已不再做83平米，户型主力变成了89平米。
现在的四期也是89平米起步。
还做了少量128平米。
而且，各房型的主流面积段也变了。
之前的两室主要集中在90-100平米，其次是80-90平米。现在已变为80-90平米甚至70-80平米做两室。
比如中交春风景里、保利和光尘樾、路劲太阳城等项目的两室都是70多平米。
一曲天辰77平米户型更厉害。
将“长条”横了过来，做到了两个卧室和客厅都在南向。
一曲天辰77平米户型
而90-100平米面积段，基本上是要做三室的。
甚至还出来很多80多平米小三室。
比如龙湖青云阙、中交融成、中交融正等。
龙湖青云阙89平米户型
既满足了功能性，又能一步到位，毕竟二手房市场不景气，若买了两室再置换的话，交易周期太长了。
事实胜于雄辩。
现在，大两室已经过时。
刚需追求的功能性、改善讲究的尺度感，两个都不占。
小三室，才是刚需的起步款。
另外，还有一大趋势，不能忽视——
随着三孩全面放开，四室的供应量和成交量，也在提高。
全国整体上，四室占比已超过两室。仅次于三室，位居各房型第二位。
落脚到天津，表现倒没那么明显。
一是因为天津房价高，二是因为能走量的大多是学区房。
不过，苗头已经出现。
2013年时，天津四室占比仅2%，去年，已增至6%。
很多新入市楼盘也在布局四室。
比如鹏飞南开学苑111平米就做到了四室两厅两卫。
鹏飞南开学苑111平米户型
妥妥的，功能性紧凑小四室。
此外，龙湖青云阙143平米户型、中海时光之镜185、237平米户型，以及宜禾半岛观邸137、149、175、199平米等，做的也是四室。
综上可见，好户型要敬畏市场。
不止是人均一间房，还一定要具备流通性。
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