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和市区不同，环城的楼盘还是以刚需刚改为主。
虽然西青被称作新市区，区域均价能维持2万+，像水西云庐一个月能卖四五十套。
但也是属于少数派。
只能说西青能吸引改善体质，但还做不到改善盘享有定价权的阶段。
环城，什么样的楼盘有定价权？
有两个特点：追求流速、体量大。
才能辐射影响附近楼盘的房价。
西青区符合这个标准的原来是金地藝墅家。
从2018年开始，金地藝墅家在西青属于绝对大盘位置，现在已经卖到六期，进入尾声阶段。
影响力自然弱了一些。
这时接棒的就是万科翡翠大道。
这个盘体量也很大，足足有70万方，目前只是南苑北苑的一期，精装，南苑一期现房，北苑一期准现。
流速很快，在西青成交也一直是前几名。
万科翡翠大道自带组团模式，除了住宅也带来配套。
万科自持4万平米商业综合体，2万平米商业街。
分成南北两个地块，北地块主打小户型、低总价产品。
北地块鸟瞰图
南地块面积稍大，125和150平米洋房为主。
南地块鸟瞰图
这样一个楼盘就能满足多种需求，包容性更强。
除此之外，万科翡翠大道还是明显的“挑两头”。
它地处西青区地铁三号线杨伍庄站，一头儿是南站，一头儿是宾水西。
万科翡翠大道是70万方的大盘，供应量确实大。
虽然不能在短期内卖完，也要追求流速。
一旦流速不够，就会采用以价换量的方式。
这样看来，翡翠大道价格的弹性空间很大，它调整价格，其他盘将会受影响。
半个月前，万科翡翠大道，就爆出1.45万/平米的特惠价。
就单看价格，已经比南站还便宜了。
78平米总价110-125万，81平米总价115-130万，96平米总价138-153万。
这让周边的“兄弟”有点儿坐不住了。
金地藝墅家隔了几天就来凑热闹。
80平米总价120.8万起；89平米总价131万起；103平米总价175万起……
特惠的是六期，明年交房。
平均下来，89平米的单价最合适，1.47万/平米。
南站现在什么情况呢？
受口罩影响较为明显，流速并不快。
招商公园1872，97平米的楼层可选，140万起，合单价1.44万/平米。
金融街南站金悦府标准层81平米130万起，97平米158万起，单价1.6万/平米起。
南站的这两兄弟都已是现房在售了。
一向稳定的宾水西，现在好像也有点儿“自顾不暇”。
美的旭辉翰悦府最新特惠，二期准现洋房115平米，单价1.7万/平米起，送车位。
爱情缤纷里最低总价128万起。
保利和光尘樾还算稳定，最新加推的8#，均价维持在2.1万/平米上下。
果然，掌握定价权的楼盘价格动了，其他楼盘也会按捺不住。
有点儿牵一发动全身的意思。
说到底，一个区域内掌握定价权的楼盘，也掌握着“变价权”。
买房人先要理清区域的特点，看看自己的需求在本区域是不是主流需求。
然后，找到掌握定价权的楼盘，持续关注。
如果它价格有变，距离区域内其他楼盘变价就不远了。
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