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从供应压顶，到房荒困境，只用了一年多时间。
“什么？房荒？天津这么大库存量，你竟然说闹房荒？”
天津的两个“转折点”，已经反应到市场。
第一，产品换代。
“由俭入奢易，由奢入俭难”，见过新产品，就看不上老一套了。
特别是改善人群，都想要“落地窗+宽厅”。
但这样的新盘，市区+环城还不到10%，供应真不多。
第二，核心区土地出让少。
从去年三批土地开始，至今一共出让40块地。
表面看起来子弹充足，但托底的、边缘的一大堆，核心区没什么有效供应。
新房供应少，买房陷入“选择艰难症”。
核心库存不足的红灯，在天津楼市亮了起来。
明年，情况会好转。
有几个吊足胃口的纯新盘，正在候场。
昌源里地块
今年二批土拍，山西建投2.8万/平米（综合楼面价）摘得南开昌源里地块。
案名已发布：建投誉山院。
大致的产品规划已流出——第三代新产品、新的住宅规范。
8栋4-8层的洋房，只有206套房源。
从外檐效果图看，宽厅、落地窗、铝框，都安排了。
最关键的，建投誉山院是新版《天津住宅建筑规范》实施后的新盘。
以前不合规的，都可以做了。
一楼带实体墙围合的小院+地下室，还配了采光井，顶楼带阁楼。
有了附加值，顶底绝对不是价格最低的了。
至于面积，不意外，做了中小户型：
89、109、127平米洋房。
山西建投很了解地块情况，不适合做高端大改善，只能打“南开差异化”。
预计400-600万，刚好是南开“消失的总价段”。
南开除了600万以上的豪宅，就是400万左右的普宅，想买个新产品的普通改善，还真没有，何况还是洋房。
这个“差异空间”，建投誉山院拿捏的很准。
12月3日大悦城外展即将亮相。
中海老梅江地块
今年三批土拍，中海溢价2.1%，以楼面价21045元/平米摘得老梅江地块。
仅有5栋小高层，10、13、16、17到顶。
体量不大，共162户。
与建投誉山院相反，中海都做了大户型。
预计面积为140、180、220平米。
总价门槛得六七百万了，最高甚至近千万，预计明年年初开盘。
产品不用说，毕竟是高端改善，估计比天空之镜还要惊艳。
这相当于老梅江的定向改善，光吃地缘就够了。
中海新梅江地块
同样在今年三批土拍，中海还摘得一宗新梅江地块。
与天空之镜“隔绿轴公园对望”。
天空之镜本身是“南北镜像”，中海有意来个“东西镜像”。
共23栋小高层，14-17层到顶。
“二镜”户均面积143平米，比“一镜”还要大。
天空之镜已成功打样，大户型比小户型卖的好，这次中海要走纯粹的“大面积风”。
“二镜”不会再有100、110平米的小户型，至少120多平米起，总价门槛更高。
而产品，“二镜”也将更极致些。
中海如今已然成为天津“房企一哥”，就靠两个杀手锏：
回归市区、产品换代。
新梅江、老梅江这两个新盘，预计明年3月就要入市。
城投水西地块
今年一批土拍，城投以楼面价17103元/平米拿下水西地块。
客观说，这块地位置在水西板块，算不上优质。
毕竟城投是一级整理，好地块留着出让，“卖菜的吃黄叶”。
规划14栋8-10层的洋房，只有256套房源，一梯两户。
户均面积154平米，预计在120-180平米。
与东方和府一样，城投水西地块也定为“东方系”。
它的策略，应该是与绿城水西云庐“打价差”，预计明年5月首开。
金地水西印
今年，侯台商贸集团以楼面价13298元/平米，摘得水西地块。
相比于城投地块，这楼面价太合适了。
与金地合作，案名为金地水西印。
中式的形制，具体细节还未曝光。
共20栋楼，都是6-10层到顶的洋房，375套房源。
也是走大改善路线，户均面积144平米，门槛得400万以上了。
之前，还以为这块地能做出300多万的洋房，普通改善。
看来，水西板块的高端调性“深入骨髓”了。
中北镇万卉路地块
这块地有些遗憾。
9700元/平米的楼面价，中北镇最好的位置，但没等来品牌房企。
西清建设托底拿地，万恒置业为代建方。
万恒置业今年8月22日刚成立，注册在中北镇。
这是几个老地产人合伙干的主营代建的公司。
现在的行情，品牌力弱做不了改善、卖不了期房。
何况中北镇这块地都没有品牌。
如果最后不引入市场化的房企，那就得“卖现房”了。
中北镇曹庄地块
这块地体量不小，13万平米。
9500元/平米的纯住宅楼面价，也算得过来账。
但却被西青城投托底，按理说不至于。
因为含有近一半的回购安置房，类似于万科西华府的高层。
据了解，回购的安置房，被放在靠近地铁站、永旺一侧。
对外出售的商品房，反而被排在西青道一侧。
现场公示的为9-18层的小高层，配建9班幼儿园。
这块地的城市界面，一上来做不了改善，只能是刚需、刚改。
以中小户型为主，总价门槛将低于200万。
津南城投海教园地块
海教园“房荒”严重，新房的选择余地太小。
津南城投这块地，值得等。
首先，位置不错，属于海教园中片。
北侧即为在建的九年一贯制南开学校，敬慧路校区。
其次，地价、房价合适。
8300元/平米的楼面价，做个2万/平米的洋房，游刃有余，比南片香多了。
再者，新产品、新规范。
宽厅、落地窗、小院、阁楼……基本都有，海教园也开始产品换代了。
据了解，是中字头国企合作开发。
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这8个盘，是产品新、价格合理、值得等的纯新盘。
明年上半年，基本都要入市。
第四批土地，12月19日正式出让，预计下半年才能有新盘进场。
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