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现在，天津有一类人，买房特别难。
不是预算100万的刚需，也不是预算1000万的顶豪。
而是预算400万的改善！太难了！
以天津的房价水平，400万的预算很充裕了吧？
诶，偏偏就很难选到合适的。
400万，买哪合适呢？
A：可以看看天津瑞府，改善中的性价比啊，106平米还带精装。
B：有点小，现在就住90平米的，而且，新梅江是不是有点远？
A：天保上城观景，位置不错吧，这是南开啊，买个107平米的。
B：学校好像是普小吧？最好是个重小。
A：要重小，那就去陈塘，中交融成105平米的。
B：陈塘城市界面现在不太行啊，融成是不是有点贵？
A：那别买新房了，去新八大里吧，买个二手房？
B：户型都不太好，还临着快速路，总感觉生活不方便。
A：去南开老城厢吧，地段好、学校好。
B：那房子都太旧了吧，我400万呢，就买个20年房龄的？
A：呃……
南开、河西，400万不好选吧？
河东、河北、红桥，更不好选！
400万，买哪合适呢？
A：中海十里观澜？降价了，买个128平米的小高没问题。
B：好像位置有点偏呀……
A：西派国印怎么样，有现房，350万就够。
B：都尾房了，没什么可选的，二期品质是不是不行？
A：大华清水湾？能买个120平米的，年底交房。
B：可惜不是新产品，以后认可度高吗？
A：格调步庭、东方熙荷怎么样？外檐相对新一些。
B：倒是能买个大面积的，但交房太晚。
A：中交春映海河品质不错，低区都是石材，还带精装。
B：95平米太小了，120平米的吧，还够不上……
A：上实仰山怎么样？可以看看110平米的。
B：位置行，学校也行，房价是不是贵？
A：中海云麓公馆呢？产品不错啊。
B：确实，但只能买个96平米的，还是高层……
A：完，全剧终……
为什么400万买房这么难？
因为“既要又要”。
这类改善人群，普遍是“卖一买一”。
既要面积改善，也要品质改善，不想做选择题。
家里有孩子，甚至还有老人帮忙照看孩子，90多平米还真不够住。
之前有居住“痛点”，所以衍生出“买点”，对户型、面宽要求高。
又因见过新产品，也想追求铝板、落地窗。
同时还要考虑学区、上班通勤……
面积、户型、地段、学区、产品，400万的总价，单独某一点都好实现。
但综合在一起，就很难了。
这还不止，楼市现状也是个“猪队友”。
第一，从去年三批次起，核心区土地出让少，导致现在新房供应少。
可选的盘，一双手就能数过来。
第二，天津正逢产品换代。
手拿400万，好不容易改善一回，说不定未来20年都很难再换房，谁不想住个新产品呢？
问题就卡在，嫌现房或准现房产品过时，又对期房没信心。
确实太太太难了。
有解决办法吗？没有。
大家都一样，拿着200万想买300万的房，拿着400万想买600万的房。
需求很多，但基本只能满足两点。
唯一的办法就是——把需求排序，然后妥协。
外行看热闹，内行看门道。
既然是普遍现象，就一定有驱动的本质——
未来，天津楼市，有“两个黄金”。
第一个“黄金”：400万是黄金总价段。
现在“400万买房难”，恰恰因为大家需求旺盛，但得不到满足。
以后400万的需求，还会越来越多，成为主流需求。
这类房产，在天津能有长期价值。
为什么？3个原因。
❶ 天津楼市进入置换周期。
2012、2013年是天津人口增长高峰期，当年卖了大量的刚需盘。
10年过去，手中房产增值，家庭收入增长，人口增多，衍生出大规模置换需求。
很大一部分人，预算都在400万左右。
现在，开始阶梯改善。
未来天津楼市，400万才是主流总价段。
❷ 人口红利消失。
失去人口红利，不仅是天津，全国皆如此。
天津因为产业原因，对外地人吸引力不强。
未来楼市的刚需会减少，更多以本地改善的“内生需求”为主。
普遍“以房换房”，门槛几乎都要在300多万以上。
改善类房源，才有长期价值。
❸ 回归核心区。
改善，在环城改善不可以吗？
几年前或许会这样想，但这一轮调控周期是试金石：
核心区房价保值抗跌，环城新板块成长速度放缓。
真正的改善，都抱着“回归核心区”的信念。
核心区的改善盘，大多数都要400万以上。
❹ 房地产总基调。
刚需保障化，改善市场化，豪宅独立化。
用共有产权房、保租房，来托底刚需住房，解决民生问题。
把改善类房源投入市场，用产品定价，走市场经济。
豪宅是小众人群，有钱人的游戏。
只有市场化，才有成长空间。
未来要做大“中间段”，改善类的受众群体，基数是最庞大的。
房企，应该布局什么样的产品，很清楚了。
特别是眼下，在核心区做一个400万左右的新产品，各方面均好性强一些，不愁不走量。
400万的黄金总价段，选产品需要妥协，这是“初改”。
对于“再改”，需要第二个“黄金”：140平米是黄金面积段。
以前，120平米是“正宗改善”。
但在如今的“宽厅时代”，要想住的舒服，就得140平米。
客厅开间怎么也得5.7米以上，仅大方厅大约40平米。
不能牺牲卧室面积，3个卧室加一起，45平米。
再加上2个卫生间，1个厨房，甚至家政间、玄关等，总面积就得140平米了。
这是改善类房源，追求尺度和空间的底线。
现在市场已经在验证这个结论：
绿城水西云庐140平米、天津瑞府140平米、中海天空之境143平米、中海云麓公馆143平米……包括东方和府的143平米、中铁建花语尚东的143平米……都卖的不错。
比如中海天空之镜，今年1-9月，128平米成交83套，143平米成交118套。
绿城水西雲庐，近一年140平米成交112套，120平米成交103套。
绿城水西云庐140平米
中海云麓公馆143平米
即将入市的改善新盘，也把面积定在了140平米以上。
金地水西印，最小140平米；中海老梅江地快，最小140平米；城投水西地块，户均150平米……
产品升级、板块洗牌，导致天津楼市结构明显改变。
一个以改善为主的市场，正在形成。
天津楼市库存确实不少，但“两个黄金”的库存却极少。
改善人群买房，要站在起点，而不是终点。
最重要的——
天津的房子，正在回归消费属性，成为消费品，带有资本属性的极少。
但这“两个黄金”，既符合消费属性，也符合基本属性。
只有符合资本属性的房产，才能保值升值。
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