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大佬送寒气，楼市送暖气。
寒气一发功，4700多家公司的股票都吓绿了。
如果，送寒气的判断是正确的，那么，下面这个判断也是正确的——
经济越吃紧，楼市越宽松。
又到了需要房地产出点儿力的时候了。
8月，才算是真正进入转折点。
上半年折腾挺热闹，但市场貌似没什么明显变化。
因为只是停留在“标”上，没动“本”，转而不折！
8月24日，国常会提出“允许地方一城一策运用信贷”。
这句话释放的信号，意味着楼市越来越逼近临界值了。
“一城一策”就是“因城施策”，听着很熟悉吧。
2019年开始提出，当时为了“压房价”；后来一直反复强调，但变为“托房价”。
核心点是，全国楼市冷热不均，没法一盘棋，各个城市根据自己的情况给政策。
都是针对房地产的基本面，没有落到具体实处。
但“一城一策”运用信贷，这个说法是首次提出。
相当于有了细则，对信贷“定向放松”。
为什么说这个操作意义重大呢？
第一，裁量权下放。
房地产调控政策工具包里有三大类：
金融工具、税收工具、行政工具。
有的政策，地方能自行做主；有的政策，只能由中央裁量。
限购、限售、限价、社保缴纳标准……地方可以自行裁量。
认房认贷、首付比例、房贷利率……必须由中央制定方向性政策，地方只拥有一定的自主裁量权。
所以上半年，地方能做主的，基本都松动了。
唯独信贷政策，要等发令枪，中央必须给出方向，地方才能动。
现在，允许各地方“一城一策”运用信贷，这就是新方向。
意味着，裁量权下放，各地可以根据情况自行调整。
认房不认贷、降低首付比例，名正言顺。
第二，市场发生本质变化，是在中央层面的政策松动之后。
从近几轮周期来看，地方有自行裁量权的政策，对市场影响有限。
限购、限售、限价，这些不会让楼市逆转。
只有当中央层面的信贷松口了，楼市才真正有反应。
比如2014年，南宁打响地方政策放松第一枪。
之后各大城市松绑，主要是限购、限价等政策，但楼市成交量依旧下滑。
直到2014年9月，中央层面放松认房认贷+降息，2015年3月，中央统一降首付，成交量才开始全面修复拉升。
每一轮周期，都是“由浅入深”、“由地方到中央”。
先是地方自己调节，一旦中央层面定调，就意味着上一轮周期结束，即将进入新周期。
现在，8月，就走到了中央层面的信贷调整了。
8月，天津也进入了有实质进展的“政策月”。
上半年，天津的政策工具箱“没怎么开”。
只在5月20日将公积金首套贷款额度提高到80万。
其它城市炮火连天，但天津还是比较谨慎。
就像朱自清说的“热闹是他们的，我什么都没有”。
但8月以来，内部小环境和外部大环境，走向一致了。
滨海新区落户、购房“门槛双降”（详情）。
首套房贷利率降至4.1%，二套降至4.9%（详情）。
认房不认贷、二套首付四成，预期强烈。
“落户容易、买房容易、买房成本降低”，这三个叠加在一起，已经具备了筑底条件。
一旦信贷进一步宽松，成交量就会起势。
而恰好，眼下信贷宽松是最有预期的。
目前，楼市正处于历史罕见的“双降时期”——
房贷利率降、房价降。
几轮周期的规律表明：房贷利率与房价呈负相关。
房贷利率高了，房价降；房贷利率低了，房价涨，很少会重叠。
20年来，只出现了3次房贷利率与房价一起降：
2009年、2012年，还有就是2022年。
把时间轴拉长、把视角放高，就会发现——
现在出现了明确的买房窗口期。
它属于“黎明前的破晓”，时间很短，但时机很好。
不是所有人都能识别出来，也不是每一轮周期都有，比如2015年那轮周期就没有。
8月是天津楼市的“政策月”，落地与预期，都具备了。
四季度，成交量会有明显变化。
现在，大家普遍对经济或预期信心较弱。
但从过往来看，经济面与楼市行情，并非正比关系，甚至是反比关系。
经济吃紧，政策更会“百般呵护”。
这不，政策力度一次比一次着急且有力。
房地产是周期之母，这是客观存在，改变不了。
对于普通买房人来说，做相对确定的事，就可以了。
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