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坦白说，7月的楼市，可真不如6月。
体感就不太妙，成交数据一出，果然。
成交均价掉了12%，成交面积掉了17%。
本来7、8月传统淡季，市场就是小低谷。
再加上今年7月“剧情反转大戏”一通折腾，更“谷里谷气”。
* 第一周：延续6月高歌猛进的态势，热热闹闹。
* 第二周：TD造成全国30大城市第二周都出现反转。
* 第三周：“口罩行情”又光顾天津，还好，影响面有限。
* 第四周：政策传言来了，同时，降价也来了。
以路劲为代表，滨海也砸了下，基本在8折左右。
目前看，没有蔓延。
因为8月3日，政策明朗化了，宽松的预期确立。
所以，今年的7、8月，与其说是楼市淡季，不如说是——
黎明前的破晓。
说7月成交均价掉了12%，我们是不太认同的。
明显6月不正常，和平之门6万+的均价，签约近300套。
整体均价一下子被拉高，但这并非楼市“普适行情”。
7月均价17268元/平米，比较稳，不拉胯。
3月后，成交均价始终在1.7万/平米以上。
相比于去年下半年，已经开始修复。
你可能觉得，不对啊，明明还有降价的，怎么整体倒涨了呢？
第一，降价的盘，要么是边缘刚需，要么是问题房企。
刚需去年被割的较狠，透支了；问题房企，降价失灵。
别看降价，却无法形成有效成交量。
第二，改善的势头依旧很猛，高价盘成交份额扩大。
这就是现在的楼市，盲人摸象。
你看到的，与最终呈现的，存在“信息差”。
7月，市内六区成交占比11%，相比6月的15%，有些回落。
因为新天津人终于能来了。
海教园、南站、武清、团泊东……开始补量，稀释了市区占比。
富力新城签约73套；
龙湖天璞签约42套；
金融街南站金悦府签约41套；
未来城签约128套……
但改善（刚改也算改善）的能量并未收回。
7月200万以上成交占比仍在40%左右，很稳定。
分区来看。
和平成交均价64241元/平米，继续一枝独秀。
南开43690元/平米，位居第二。
豪宅化止不住了。
据了解，昌源里地块将有大央企参与，房价奔6万。
就连南开“中段盘”也昂头向上，保利云禧签约25套，均价都4.5万/平米了。
河西均价39184元/平米，极其坚挺。
没有土地出让，加之政策预期，明年上半年，河西改善很可能“无房可选”。
涨跌幅方面，除了静海和宁河，其它各区表现都不老好的。
西青和红桥，成交均价跌的比较多。
西青主要是结构原因。
6月“新市区们”太猛了。
绿城水西雲庐签约57套，格调初晴签约42套，龙湖天曜签约25套。
7月都比较冷静。
高价盘只有绿城水西雲庐签约37套，龙湖天曜签约15套，格调平园签约15套。
红桥也是。
中海云麓公馆签约22套，下降；惠灵顿签约5套，下降；中交春风景里特惠后，签约25套，上涨。
高价盘量缩，低价盘量涨，整体均价也就拉低了。
7月能守住68万方，已经是无比欣慰的成绩了。
6月毕竟年中冲刺，各大房企都有任务考核。
冲量、集中签约，拉高成交量，在所难免。
其实7月的成交量，比4、5月都要好。
天津每个月新房成交打底60万平米（除1、2月春节）。
7月量虽然不高，但已有修复的迹象。
既然7月整体量都减少，那么各区也逃脱不了。
市内六区中，和平、南开成交量少，正常。
一个是没有新房供应，一个是高价豪宅区。
但河北的量，还是比较拉胯，才0.8万平米，比红桥少一半还拐弯。
没有量，何谈价。
中海十里观澜7月也才成交18套。
所以河北很长一段时间都不会涨价，犹豫的朋友可以等现房。
环城四区，津南7月从西青手中夺回了“第一名的宝座”。
最神奇的是，融创星耀五洲还签约了60套，均价8960元/平米。
武清是全市成交量跌幅最小的，仅掉了4.9%。
北漂进场，补量。
楼市分化的态势，愈加强烈。
已形成“三分化”——区域分化、房企分化、产品分化。
区域分化：比如河北，有价无市；河西，供小于需……
细化到板块，北仓降价也无人问津，宾水西、海教园，热度不减……
房企分化：绿城、中海、保利等巨头份额越来越高；品牌度差的民企，根本卖不了期房。
产品方面：新产品更受欢迎。
比如中铁建花语尚东，在金钟板块卖的最好，签约39套。
有些房子，还没交房就过时了。
除非是现房，还能有点吸引力，否则很难走量。
天津楼市已迎来重大政策预期，8月下旬或将有细则出台（详情）。
继续坚定我们的观点：三季度筑底，四季度起量。
刚需盘难言恢复时间，改善盘短期需求激增。
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