为什么要买房？
现在很多人“谈房色变”。
这两年房地产去泡沫后，都看得很清楚——房住不炒。
摒弃一切投资升值，真有住的需求，再买。
换句话说，买房是为了解决生活痛点。
由于这样那样的痛点，房子满足不了我的生活需求，那好，我置换一下。
但前提是，你知道老房子的痛点在哪。
你也知道如今的新房是如何解决痛点的，才会动念头。
痛点，即起点。
老房子的痛点，太多了。
能触碰到的，几乎没有不痛的。
特别是老破小，住过的人，都很酸爽。
80年代，天津福利分房，当时盖房子，只力求能住更多的人，不讲究户型。
“金银铜铁角”，转着圈盖。
有些房子纯北向，楼体没有保温层，冬天巨冷，不少老人因此得风湿、关节炎。
也出现不少奇葩户型，手枪户型、三角板户型……家具都不好摆。
卫生间没窗户，夏天洗完澡跟蒸笼一样，得摆个电扇吹干地面。
没有玄关、没有客厅……是普遍现象，只能在卧室支个茶几当餐桌，旁边就是床。
不夸张，很多人吃饭没做过正式的椅子，一直做小板凳……
甚至为了让空间大一点，把烟机灶具挪到阳台。
尤其夏天做饭，再赶上西晒，做完饭跟洗澡似的。
现在的户型呢？
南北通透、全明、卧室客厅朝南，只是基础款。
独立玄关、卫生间干湿分离、讲究LDKG一体化。
去年开始，南向大宽厅、落地窗登场……即便是80平米的小户型，也能做到。
户型的进化，不仅是满足基本居住，更开始功能化。
老房子的内部结构，不是装修就能解决的。
比如下水管道，10套老破小，9套都得漏水。
30年前用的还是铸铁管道，生锈渗漏，现在都是PVC螺旋结构。
包括令人头疼的顶层漏水，每年都要铺油毡，以至于现在新房顶层也卖不上价。
其实现在防水材料很先进了。
SBS改性沥青防水卷材、聚酯无纺布隔离层……有的楼盘能做到7层防水。
有个朋友卖房原因，就是蟑螂，从墙里往外爬。
当你发现一只蟑螂，意味着你家已经有了一个蟑螂王国。
隔音也是很大的痛点，深夜楼上打呼噜声都听的一清二楚。
现在都有了隔音楼板，用技术解决痛点。
外檐的升级，大家感触最深。
以前的老破小，要么是砖楼，要么是水泥框架结构。
先别说美观不美观，根本就没有保温层，冬天冷夏天热。
2000年以后新建的房子，保温问题基本解决，外檐也追求美观。
最初用涂料，长期风吹雨淋，掉的七零八落，没法看。
后来出现了真石漆、贴小砖，延年性好了很多，高端宅多用石材、仿砖涂料。
去年开始更进一步，铝板、玻璃幕墙越来越普遍。
甚至1万+的住宅，都镶上了铝条，颜值即正义啊。
室内旧可以装修，但外檐没法改变，再怎么装，也是“里面是欧洲，外面是非洲”。
改善分三个阶段：面积改善、面貌改善、面子改善。
外檐升级，解决的就是“面貌痛点”。
老房子有园林吗？
只能叫绿化，能种点树、铺点草就很好了。
但我们对于户外活动，需求越来越高。
老年人希望有下棋、聊天甚至跳广场舞的空间；
孩子需要儿童乐园，跑闹嬉戏。
年轻人希望有健身跑道、篮球场、羽毛球场……
这些在老社区都不存在，大爷大妈只能饭后拎个板凳在楼栋门口坐会儿。
人车不分流的社区，怎么能放心让孩子在外面玩？
对于园林的要求， 早已不是停留在观赏上，而是参与性。
五重园林，这只是感官好看，好的社区更讲究功能性园林。
比如龙湖天宸原著的超大儿童区，简直是个儿童乐园。
周末还需要带孩子去商场挤来挤去吗？
格调松间的淘气堡，让孩子玩到不想回家。
小朋友也需要社交，没有空间和平台，孩子们的沟通能力会大打折扣。
如今，夜光跑道、全龄健身器材，这都是标配。
旭辉在社区内设计了“健身盒子”，不用再开车去健身房。
仁恒公园世纪甚至配备了BBQ烧烤空间……
格调的园林就更不用说，住时间长了，连公园都“看不上眼”。
这些都在解决生活痛点，把日常所需全部放进社区，将休闲成本降到最低。
直到今天，很多人都没有意识到物业的重要性。
老破小几乎没有物业可言，甚至很多社区都没有围墙，更别提管理了。
看门大爷+收清洁费的阿姨，是标配。
保证每天清运垃圾，这是极限了。
清理过后，垃圾桶里是干净了，地上又一大堆。
现在的物业，在打扫卫生基础上，更多是服务。
每栋楼配备管家，高端社区会给业主订私宴、订机票、送洗衣物……
仁恒海河广场的物业一年清洗两次外檐，“延缓衰老”。
甚至有些物业通过举办活动，拉近邻里关系，比如格调、绿城。
物业的痛点，事关每天的生活，事关未来二手房的保值度。
老社区自规划之时，就没有机动车位，自行车位倒是有。
现在只要是空地，都能变成车位，但永远不够用。
直到你开回家的前一刻，你都不知道有没有车位、剩几个车位，全凭运气。
通勤10分钟，停车1小时。
在老社区里能把车停顺溜了，周末都可以兼职驾校教练。
现在的社区，人车分流是标配，车位基本全在地库。
地库也不断升级，从水泥地面，到环氧、金刚砂，崇德园还用了花岗岩。
高端社区的地库，甚至配了采光井、新风系统。
老破小还有个独特的痛点——没电梯。
80年代末，建了一批8层到顶的房子，竟然也没有电梯。
每天上下楼，是“膝盖减寿利器”，这辈子，你有没有为楼梯拼过命？
年轻人到还好，权当锻炼，不过90后、00后也都吃不了爬楼的苦。
尤其从超市回来，拎着两大包东西上楼，堪比登天。
对老年人来说，爬楼就是“翻越天堑”，只好在屋里闷着。
这是老年人最大的痛点。
可能他们对物业、户型、外檐都没什么要求，只求每天能出去多溜溜弯，不要爬上爬下……
作为子女，面对这样的状况，实在于心不忍。
看完这些，再来想想，为什么要换房？
回到最单纯的想法：为了解决居住痛点，生活的更舒服一些。
房地产十年一代产品。
虽然产权证上明明白白写着70年，但就像用了两三年的手机会卡顿一样，无法满足需求。
天津楼市从去年开始迭代，如今刚好卡在“新老交替”时间点，正在从豪宅蔓延到普宅。
扎心的说，有的房子，还没交房就过时了。
也承认，新社区也有这样那样的问题，可生活方式，早已翻天覆地。
近期，365淘房将针对老房子的居住痛点，推出系列专题《痛点，即起点》。
户型、外檐、园林、地库、车位、圈层……一次说透，敬请关注。
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