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眼下楼市的销售情况，已经down到谷底。
纵然使出浑身解数，终究还是输给了疫情。
BUT，即便如此，天津楼市依旧在“去库存”。
听起来很匪夷所思、很诧异？
看过官方最新公布的存量数据，你就踏实了。
每季度的存量=未动工土地面积+未销售房屋土地面积
此数据除商品房外，还包含安置房、还迁房等保障性住宅
不看绝对值，只看同比变化，天津楼市在去库存！
一年时间，全市新房库存减少13.9%。
和平区、河西区、河东区、西青区、北辰区……降幅都超过30%。
远郊五区、滨海新区，暂不做评判。
一个原因是，区域面积太大，需求分散，仅看整体存量不能反应真实现状。
另一个原因是，楼市地缘化比较强，有自己的运行模式。
比如大港，土地竟然还摇号，静海老城房子也不愁卖。
所以，咱们只针对性的讨论市内六区和环城四区。
河西区：关注度 ★★★★★
河西区楼市必须要重点关注了，存量持续下跌。
去年一季度存量50万平米，去年四季度降到20万平米，今年一季度又降到18万平米。
河西区、河东区是市区和环城中，唯二的库存连续下降的区域。
而河西区降幅更大，一年时间，库存减少64%。
新梅江（包括陈塘）的成交份额，已占到河西区的八成。
虽然去年下半年楼市遇冷、今年持续疫情，但新梅江的成交量基本平稳（除1、2月传统淡季）。
也就是说，新梅江的需求量，始终持续释放。
但供应量，不是每个月都能跟上。
去年1月至今年4月，8个月的时间供应量小于成交量。
今年4月供应量突然爆发，由于天津瑞府和中海左岸源境集中加推了1000多套房源。
最关键在于——后续子弹，即将打光。
自2021年9月中海摘得安江里地块（左岸源境）后，河西再无土地出让。
即便今年二批次有地块能顺利出让，等入市也要年底或明年了。
今年一年，河西区将继续去库存。
以目前的存量计算，新梅江去化周期仅有一年多。
买卖双方永远互虐，当存量减少到一定程度，话语权将倾斜至卖方。
2022年，想在河西改善的人，没有必要观望，很难等到捡漏机会。
河东区、西青区：关注度 ★★★★
河东区的库存，也持续下降。
去年一季度33万平米，今年一季度降至23万平米。
今年“改善为王、回归市区”，河东区的存在感持续提升。
300-400万的总价段，河东区开始抢份额。
河东区300万以上的成交量，占整体50%。
城投万欣城、路劲太阳城、大华清水湾……现房/准现房后，成交量起势。
比如万欣城99平米户型，已经售罄。
与河西区相同，河东区近一年也没有新增土地供应，今年继续去库存。
西青区去年一季度存量317万平米，但四季度腰斩至151万平米。
今年一季度增长至157万平米，的确受疫情影响较大（一季度西青是重灾区之一；北漂进不来）。
同样的“症结”，西青区200万左右的刚改板块，没卖地。
宾水西、大南河、中北镇……今年只能在现有楼盘中挑挑拣拣。
没有后浪，房价不会塌方。
河北区、东丽区：关注度 ★★
别看河北区今年一季度相比去年四季度库存减少11%，但实际上，刚回到去年一季度的量。
一年的时间，河北区存量没变化。
东丽区基本也是这个局面，存量变动很小。
这两个区，不少库存“供需错配”。
再加上其它区域板块的竞争，的确不走量，成为滞重楼盘。
今年买房，仅关注个别热点盘即可，比如十里观澜、东方和府、金茂智慧科学城……
不需要标★的：
和平区是独立行情，不必费心关注存量，能买到房就不错了。
南开区是豪宅行情，不玩“存量逻辑”。
北辰区、红桥区存量依旧不小，还没到担心涨价那一步。
照现在的趋势，二批次土地也不乐观。
2022年，无法指望天津楼市能有大量的新供应，继续去库存。
虽然整体来看，存量的数字很庞大，但必须还要考虑三方面：
❶ 有一堆滞重型房子，无论楼市怎么滚动，一直留存恒定量，卖不动。
这些“僵尸库存”，需要剔除出去。
❷ 说了八百遍的“楼市分化”，见真章了。
既然明白只有热点板块能有行情，就必须关注对应的存量，不要被“总数”迷眼。
房价修复，将从它们开始（河西、西青、河东）。
❸ 受疫情等影响，外地人来不了，楼市需求量降低。
新天津人占比高的板块，将形成新的供需值。
恰恰此时，更应关注刚改、改善板块的存量。
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