是时候，全盘起底天津楼市了！

天津楼市的分化，已经进入深水期。 

有的二手房挂了一天就卖掉了，收益特好，甚至超过了2017年高点。而有的房子，已经挂4年了还没有卖出去……

冷热互现，大市场里套着小市场。 

这是不争的事实。你没法用一个标准来“定义”。

所以是时候，全盘鸟瞰下天津楼市了。 

同样是市区，有的7万+，有的1字头；有的飙涨，有的却还在奋鳅…… 

就是这么魔幻。

虽说，回归市区已成一种共识。4月份市区成交占比继续稳坐13%。

但具体到各区，境地各不同。 

>>和平

和平区的突出变化就是涨价了。

二手房整体均价环涨了1.21%。6个街道无一例外，全是上涨的节奏。

新房也比之前贵了。 

中海和平之门即将加推的2号楼，52、65平米，报价7-7.5万。

中海和平之门效果图

天成和平里目前高层报价6.5-7万。 

89平米总价600-630万，120平米总价800万左右。

和平翰林公馆别看只剩下十几套跃层，但并不便宜。123平米，750万起，145平米1200万起，217平米1500万起。

招商津湾天禧已经售罄，只剩下一套二手房，110平米。 

越稀缺，越有价值。

和平的房子不愁接盘侠。 

>>南开

现在南开已经稳坐天津房价第二梯队，4月份全区均价高达42833元/平米。 

环比涨幅，全市领跑。

它的“豪宅化”标签，也越来越牢固。 

旭辉铂悦公望套均价874万，金地阅千峯套均价1047万，招商江山玺套均价693万…… 

保利云禧、天保上城观景相对便宜些。

特惠房350万左右就能入手。 

这也是上车南开的门槛。

以后只高不低。铂悦融御要加推178平米户型，位于2号楼，报价1100万左右。 

纯新盘绿城凤起悦鸣也快入市了。

户型150平米起步，总价至少900万+。 

绿城凤起悦鸣效果图

>>河西

和平没多少房子，南开又太贵，“上三区”冲量的重任只能河西来扛。

它也不负众望，月月市区领跑。

4月又签约2.4万平米，均价38968元/平米。 

挑大梁的还是新梅江。

一个板块就签约1.9万平米，约占全区成交总量的79%。 

特别是天津瑞府、中海天空之镜，叫好又叫座。4月签约金额都在2亿元以上。 

双双入围全市金额榜TOP3！

现在天津瑞府二期在售，104-169平米，370万起。 

比之前涨10万元。

中海天空之镜100平米390万起。新加推208平米，总价800-1000万/套。 

中交融成、中交富力天禧，都有学区概念。 

小学为师大二附小陈塘学校，预计今年秋季开学投用。

实景图

中交富力天禧78平米300万起。预计5月加推最后两栋楼，洋房，99平米三室，放风价420万左右。

中交融成新加推5号楼，单价3.45万起。

中交融正临近北师大附属小学，高层88、108平在售，3万3-3万4。

果然，地段分等级。

对于小海地，很多人还是不认。

>>河东

河东房价梯度相对均衡，4-3-2。 

4字头的，没有别人，就是上实仰山。小户型都得440万左右。 

产品也是河东的领军者。

大宽厅、落地窗，外立面还用了C型铝板……

只是认可且买得起的人不多，有些曲高和寡。

2字头就是路劲太阳城、凯旋门之类，卖的就是市区门槛。

一个190万起，一个175万起。 

此外还有一个盘也冒出200万以下的房子了。

雍祥园81平米，196万起，一室。

万欣城、大华清水湾、中交春映海河、格调榴园的套均价都在300万以上，农垦含章雅著410万。 

尤以万欣城走量积极。

现房+地铁，一月卖出27套。 

>>河北

河北区太尴尬，成交量已经沦落到与和平争高低的地步。 

别看4月份全区均价同环比上涨。

实际上是中海招商十里观澜给托的。全区一共卖出71套房，十里观澜一盘就占了近一半，成交均价30917元/平米。 

房价其实也是购买力的体现。

河北区购买力有限。400万以上大多奔上区了，200万以下的又去宜兴埠、金钟了。 

真正符合购买力、又值得买的房子，并不多。

中冶德贤华府算一个。 

项目目前现房在售，所见即所得，交付品质不错。 

带装修，均价3万4。

>>红桥

红桥太争气了。

4月份成交量环比大涨了14.2%，涨幅位居全市第一。

且已经超过了河东，只比河西少了910平米。

改善和刚需都在齐发力。

典型代表就是中海云麓公馆和九和府。

中海云麓公馆，顺销都能卖到全市成交面积榜前三。 

这个项目比较特殊，它面向的主要是地缘和南开客户。据销售透露，项目南开客户占比超过一半。

九和府是另一个极端，市区门槛盘，以价格闻名。

93平米三室180万起。

之所以卖的好，是因为它是现房。 

当下市场，现房就是王道。

毕竟看得见摸得着，比期房更安全些。 

环城依旧是新房成交的“主阵地”，约占全市34%的市场份额。 

层次也十分丰富。

刚需、刚改甚至改善，都可以找到心仪的那一款。 

四个区，以西青为首。 

房价也是“独一档”的存在。

>>西青

西青从来不缺热度，成熟、认知度高，甚至有“新市区”的美誉。

开发商、买房人，都认。

天津一批次只成交了6宗地，西青独占两宗。

一宗住宅，一宗商服。

商服即是南站杉杉奥特莱斯，已经开工在建，最快明年10月开业。 

南站奥特莱斯效果图

成交量也特别惹眼。

4月签约5.3万平米，环比大涨45.8%。甚至超过北辰，位居环城第二。 

热度主要集中在宾水西、张家窝、水西、梅江。

宾水西一直环城的两大流量板块之一，学铁商齐备，成交量高居不下。 

也正因此卖得太好了，这个板块还调整规划，新增了一宗住宅用地。

张家窝上榜是靠价格取胜。 

还出来了1万5起的叠拼，带露台，含车位。下叠还有小院和地下室。真的是太合适了。

水西别看只水西雲庐一盘在售，却格外抓人眼球。

板块自带富人区基因，又有绿城的品牌加持。近来销售很不错。

4月份认购58套，五一期间更热，一周认购30多套。 

项目F地块启动认筹、排卡，洋房168、193平米，预计4.9-5.3万/平米。预计月底开盘。

水西雲庐F地块效果图

梅江是老牌富人区。

也是环城少有能承载高端改善的区域。

格调初晴预计5月20日加推190-260平米叠拼和178平米洋房。 

>>津南

津南的“法宝”就是价格。看看排行榜，掌管流量输出的都是低价盘。 

中海国际公园城、大唐盛世高层约60万起；新鸥鹏教育城77平米84万起，富力又一城高层100万起……

别看价格便宜，但江湖地位高。

既有海教园，又有国家会展中心，还要打造科创会展城。 

买它，需要注意的一点是，房价梯度。 

除了海教园外，其他板块都是距离市区越远，价格越便宜。

双港2万3、辛庄1万3、咸水沽1万2、八里台1万、天嘉湖9000多…… 

不对，还有一个“彩蛋”——林里公园。

位于双港，总价76万起。

此外，津南的新盘也在陆续入市。

保利时代已经首开，79-132平米，均价13900元/平米。

保利时代113平米户型图

东亚新华国樾华府、中建海河陆號院也在路上。 

>>北辰

北辰，在售的楼盘不少，但“产量”一般。一月签约5万多平米。

流量大拿，还是“老熟人”未来城。 

一个月签约71套，位居全市第二。

紧随其后的是绿地新里天澜，别看开发商存疑，但价格香。 

又是在大运河板块，卖得好也在情理之中。

这两个板块也是北辰能走量的板块。

共同点是都在环内。

这也是在北辰买房很重要的一条原则，千万别出外环线。 

>>东丽

东丽楼市存在感不强，成交量在环城四区中垫底。 

主要原因是，缺少流量带动。

华明没多少房子，东丽湖现在别墅卖的不错，新立、军粮城靠内生。

压力一下子给到了金钟、津滨大道身上。

金钟底子不错，树敌太多。未来城、铁东北路等，都能构成威胁。 

特别是未来城降价后，逼得金钟不得不跟着降。

现在板块内竞争也加剧了。 

除了中建锦绣丽城、中交雅郡城东春晓、金隅金玉府、金地万悦城，又加入一个新成员——中国铁建花语尚东。

产品做得特好，铝板、落地窗、大宽厅、曲线立面……看着就有诱惑力。

中国铁建花语尚东效果图

价格也不贵，75平米105万起。  

津滨大道是东丽少有能撑起改善场子的板块。 

地铁4号线已经通车，10号线也预计十一通车，这就是双地铁。

还规划有大体量商业、城市级公园，三中心也搬过去了。

板块发展越来越好。

远郊市场整体市场，还是不太行。 

五个兄弟，均价十分齐整，都是1万上下。

武清高些，12966元。蓟州、宝坻、静海都是1万+，宁河9431元。 

受疫情和高考新政影响，武清整个市场都在往核心区收缩。 

武清商务区挑大梁，南湖次之。黄庄得在全市板块排行榜30名开外。

5月9日，武清商务区的中建时代公园已经开盘，小高89、95平米，均价1万7。 

与之相邻的中建国贤府，近来也有新动作。

实景示范区已于4月30日开放，收割了大批热度。 

项目产品也不错，新中式洋房住区，高级灰的外立面，搭配宽幕、落地窗设计，很是养眼。

4月份签约了20套，位居板块第二。 

中建国贤府效果图

还有个消息，下朱庄新城悦隽年华马上要首开了。这个项目之前因为规划的原因迟迟未开，现在都快建成现房了。 

项目预计5月21日开盘，81-105平米，总价105万起。

静海区是改善和刚需各占一边。前者主要是静海老城区，以静海万达广场、绿城春熙明月为代表。

后者标签明显的当属团泊东。

富力新城以71套领跑全市，星河领御4月也签约了41套。

由于供应乏力，团泊西的量下来了。

一个板块才卖出31套，都不如团泊东的零头多。

五一，新华上院已首开，洋房1.1-1.25万/平米，89、102平米。叠拼173万/套起。

更值得期待的是万达自在澜湾，设计很惊艳，户型也不错。 

又有万达和静海湾规划背书。

关注团泊西的朋友，不妨等等它。

万达自在澜湾效果图

整体来看，天津楼市，改善起势极其明显。

以新天津人为主的板块，反而逊色不少。 

需求越来越趋向“本地化”。

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