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提气!天津的“雄安速度”,来了!

来源:天津365淘房 2020-11-21 12:40

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天津的“雄安速度”来了! 

不是甩钢办铁提虚劲,过去2年,天津无论在基建上怎么慢,都挡不住一个项目的超长发挥——天津国家会展中心。

01

就一个字:快!快到让人窒息。 

2019年3月,举行开工仪式。

2019年4月,100台桩机全面开动,24小时作业施工。

2019年5月,17台塔吊投入使用,转入土建施工阶段。

2019年6月,200余台混凝土运输车,不分昼夜浇筑。

2019年7月,第一榀V型桁架安装完成,前8馆钢构施工。

2019年12月,幕墙第一施工段脚手架搭设完成。

天津国家会展中心实景

即便今年遇到疫情,也在2月20日之后急麻利儿的开工了。

一顿操作猛如虎,今年年底一期就交付,明年6月开首展。 

这么大个家伙, 两年就完事了。

这速度!简直要对天津刮目相看,交卷时间摆在那,也是可以快起来的。

时间紧只是一方面,最关键的还是规格高,“待遇”就是不一样。

否则怎么修地铁的速度就完全是另一种画风呢。

2011年底,国家商务部与天津签订框架协议,共同建设国家会展中心(此处省略一万字)

翻译成能听懂的话就是,天津国家会展中心,是商务部确定的第三个国家级会展中心,厉害。 

所以,它的进度不是天津自己就能决定的,身位也比别人高出半拉。

以国家会展中心为核心的大国展板块,也就此形成。

在天津,板块的建设哪有倒计时啊,但大国展是个例外。

首展时间线压在面前,倒逼城市界面、路网交通必须有翻天覆地的升级。

这种城市质感,与其它板块完全不一样,别人想学都学不到。

不说别的,到时候道路两边是不是得彩旗招展、鲜花锦簇、热热闹闹的?

所以,从明年开始,大国展板块将一波又一波的进入“引爆周期”。

第一波“引爆力”就是明年6月的首展,已经可以预定展位了。

不用掐指算了,整个大国展板块也势必成为明年天津楼市的热点。

同样都是腰间盘,它最突出。

02

OK,你是不是觉得我下一步就要开始说楼市了,房价有潜力……吧啦吧啦……

嚼完50斤资料后,才领悟到国家会展中心的真正意义,普通板块根本玩不起。

它不是一个纯靠卖地生存的板块,人家总投资175亿,卖地那点渣渣钱算不了什么。

斥巨资建天津国家会展中心,还有更深的潜台词。

实打实的创造GDP

城市的经济发展肯定是多维度的,会展经济也是一方面。

会展经济利润大约在20-25%,算是低成本、高收入、高赢利的行业。 

经济拉动系数高达1:13.6,相当于投入1亿元,带动上下游相关产业营收达13.6亿元。

所以,几乎每个大城市都有会展中心。

天津的是国家级别的,能承办的会展覆盖面更广,将来沾光的不仅是津南区、大国展板块,更是全天津。 

带动基础设施建设

办会展,肯定需要相关配套,如果是国家级的,要求更高。

会展业越发达的地方,相关配套设施越齐全,经济也越发达。

人来了,总得能通勤吧,得有地方消费、住宿吧,地铁、商业、酒店都是必须的。

天津早把地铁修好了,接下来就是各种路网的打通,酒店综合体的建设。 

修路慢?那是别的地方,大国展板块绝对不可能慢。

天津新版规划中明确,将打造“大空港、大会展”的格局。

在空港板块与大国展板块之间修一条机场大道,拉近两个功能区,目前津南段已经启动。 

这是个“神来之笔”,给国家会展中心输入更大的交通优势,连广州都没做到。

产业联动,增加就业

这是最关键的一方面。

会展业的产业关联系数能达到1:9,它能将人、旅游、金融、广告、房地产等产业聚集在一起。

如果举办会展,都需要什么?

餐饮、酒店住宿、交通、旅游、翻译、印刷、通信、娱乐……这些都是会展的间接产业收入。 

比如葛沽,据了解将定位为给会展做广告印刷类的产业,这就能拉动一个板块的经济。

还能带来什么呢?就业! 

每增加1000平米的展览面积,就能创造近百个就业机会。

人越来越多,区域价值也越来越扎实。

近10年来,广州国家会展中心每年为广州揽财550-748亿美元,带动200万人就业。

提升天津的运营能力

这个说的就有点大了,但确实这个理儿。

会展本身是外向型非常大的产业,规模要与城市运营能力相匹配。

既然要举办国家级会展,那对天津的公共服务水平、能力、层次、效率都有比较高的要求。 

这也算是逼着天津进步吧,确实需要推一把。

03

有了国家会展中心,就只知道纠结房价,这格局有点小了吧。

但还是要说一下,毕竟房地产也是会展相关行业的一部分。

天津确实与广州、上海不是一个量级的,所以不能简单的归结为:广州、上海房价怎么走,天津就会怎么走。 

何况它们还都经历了2016年的大行情。

不过倒是可以参照广州、上海国家会展中心对周边的辐射规律。

广州国家会展中心选址在琶洲之前,区域楼市发展远落后中心地区。

定址之后,特别是2002年会展中心第一期竣工并启用之后,周边房产开发建设逐渐活跃; 

从2003年开始,中洲中心、保利国际广场、香格里拉大酒店率先开工建设。

随着会展商圈的成熟,带动了琶洲外围区域的房地产发展,投资规模不断扩大。

广州琶洲国家会展中心建设前后

在住宅价格方面,2002年广州国家会展中心开建时,周边的雅郡花园开盘均价4300元/平米,现在二手房均价59000元/平米,涨了13倍。

2002年广州整体房价4143元/平米,现在28605元/平米,只涨了7倍。

另外,商业地产受会展影响也很大。

2019年,琶洲甲级写字楼租金约176元/月/平,增幅远超珠江新城、天河北和越秀。

空置率仅为3.3%,是四大板块中空置率最低区域。

回到天津,在今天的楼市中,如果说国家会展中心一建成,房价立马涨,那就是瞎扯。

也有人说,会展中心不能算生活配套,谁平时没事去会展中心溜着玩?说的对!

会展中心不会给业主带来直接的便利,所有的价值都是间接的。

它会从多个维度叠加利好整个板块,最简单的道理,人多、产业多、钱多的地方,房价肯定乐观。 

我们不是国展吹,也不是国展黑,它的能量到底有多大,还要看后劲。

但对于大国展板块来说,至少它有故事、有概念、基础设施正在做,有跳脱出来的可能性。 

04

问题来了,在天津,到底谁才属于大国展板块? 

自从国家会展中心开始建设,只要是津南区的,都说自己能受国展辐射,连天嘉湖、小站都往上贴……

事实上,肯定是越临近“暴风眼”,受辐射力越强。

我们来看看广州是怎么规划的。

广州大国展板块是长条型,北侧是珠江,南侧是黄埔冲,都是自然河流。

以国家会展中心为核心,紧邻的外围是酒店、写字楼、商业购物、体育公园;东、西两侧为居住社区、公园等。 

从房价高低水平能看出,它的辐射是东西向的,衰减半径大约5公里,对于南侧片区的影响比较小。

天津大国展板块的规划与广州特别像,都让人怀疑是不是copy过来的。

如果按照东西向5公里的辐射半径,天津的大国展板块范围大概是:

西至洪泥河,东至双桥河(刚好是地铁1号线最后一站附近)。

其实说到底,能否被辐射到,主要取决于交通动线、生活关联度。

国展大道是一条从国家会展中心“长出来”的路,以它为轴线,大致串起了4个组团。

目前仅有国展核心区、国展西启动了。 

双城管控区组团原规划与广州大国展板块一样,是个体育公园,但在天津新版规划中,被改为居住组团。

国展核心区组团—会展中心+平衡地

会展部分主要包括大型展览馆,综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮,将形成一座城市地标建筑群,有天际线的那种。

天津国家会展中心配套区效果图

大国站板块内将配套50多家酒店及宾馆,展馆配套3家星级酒店,包括万豪酒店、福朋喜来登酒店以及国家会展中心津园宾馆。

其中国家会展中心津园宾馆首展时即可运营,万豪酒店、福朋喜来登酒店2022年投入使用。

国家会展中心津园宾馆效果图

参照广州和上海会展中心的发展模式,平衡地是会展的配套补充,以住宅为主,规划人口2.5万人。

天津国家会展中心平衡地效果图

平衡地的宅地距离国家会展中心最近,是“亲儿子”,也是大家最关注的。

目前还没有挂牌,只亮相了4宗居住用地(容积率1.8-2.2)和2宗商业用地。

能看出来,政府是有些惜售的,至于楼面价,估计不会比海教园、国展西便宜。

但是从广州大国展板块的房价来看,有一个问题。

房价最高的,反而不是紧邻会展中心的,而是在距离会展中心大约2公里的位置。

比如紧邻会展中心的珠江大家庭花园,二手房均价4.4万/平米;

但距离2公里左右的保利天悦花园、雅郡花园,能卖到6-7万/平米,这几个小区同样都是2003年建成的。

当然,也与社区本身的产品定位有关。

不过,从挂牌房源可以看出,“安静”这个标签很重要,是房东们主打的广告语。 

证明,在大国展板块,闹中取静的房子,或许是最有价值的。

广州琶洲二手房小区挂牌房源

国展西组团—居住小城

如果这么说来,国展西组团是比较靠谱的。

没打算给谁做广告,咱就事论事。

国展西的规划、配套是不错的。

地铁1号线洪泥河站已经通车,师大二附小、实验中学津南分校也确定了,还规划有商业用地,相对于其它板块,很有优势。

最近国展西的势头也挺猛,一方面是项目越来越多。 

以前只有美的云熙府的时候,几乎没什么声音。

现在中铁建花语天著、大华国展公园世家等都来了,后面还有地块出让,关注度上来了。

另一方面,国家会展中心逐渐兑现,首展时间定了,大家也越来越认可。 

国展西组团效果图

此前,国展西的地价与天津大道以南辛庄一样,这是有问题的。

因为国展西确实处于国展的辐射轴线上,应该比天津大道以南的地价贵一些。

只不过,熊市下,任何利好都会比吞噬。

现在大国展板块的住宅只有国展西启动了,所以,明年随着正式首展,国展西组团一定是楼市的热点。

目前大国展板块没形成自己的商圈,日常消费还要依靠天津大道以南的永旺梦乐城。

而且未来很长一段时间,这个大型MALL都将作为大国展的商业支撑。

10万人才撑得起一座MALL,显然大国展板块暂时做不到。

津南永旺梦乐城实景

05

很多人都说大国展板块前景遥遥无期,到现在还有很多荒地,这也是事实。

不过值得我们兴奋的是,明年6月的首展,就是它“开奖”的时候了。

它的“引爆周期”也不会仅止于首展,这只是第一波。

2022年,二期场馆也要建成了,接下来会出现一个又一个的“引爆点”。

一个新板块能否快速崛起,并且长得足够优秀,离不开两种力量:

一是行政主导,这方面,国家会展中心一点问题也没有。 

就说一点,天津国家会展中心(天津)有限责任公司董事长,是国家商务部直属单位——中国对外贸易中心的党委书记。

能级有多高,不需多说。

二是产业主导,175亿投下去了,会展经济一定会被放在天津重中之重的位置上。 

大国展板块的“表现”,明年我们拭目以待,目前看来,各方面决心都很大。

期待国家会展中心,能祭出天津影响力的巅峰,成为一张靓丽的城市封面!

 

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