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一文搞懂“户型面积”学问,哪类产品价格扛得住,涨得快

来源:天津365淘房 2020-11-20 10:17

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买房的四个逻辑:时机,板块,楼盘,户型。

今天来聊聊户型“面积段”的学问:老破小是多小?大平层有多大?89㎡和91㎡户型差别在哪儿?买哪种户型未来能抗价?

话不多说,开工!

1

老破小有多“小”?

天津“老破小”实力有多强?

贝壳上半年统计数据显示,50㎡以下一室户型,占比29%,50㎡—70㎡面积段占比26%,二者联手,妥妥霸占二手房市场半壁江山。

这也说明了,这类户型超强流通性,有人肯接手,价格自然也能抗。

不过,所谓老破小,它的“面积段”究竟划在哪里?50㎡?60㎡?70㎡?

依据市场经验:二手房市场,“老破小”的小,特指60㎡以下的房子!

 

超过这个面积,就算“老破大”,流通性大幅降低。

别争,争就是你对!

不过在新房领域,这个“小”可能就需要重新定义了,按照需求定位,90㎡以下刚需户型,为小户型;

90㎡-144㎡户型,购买人群涉及刚需刚改,为中等户型;144㎡以上,称之为大户型。

再往细了怎么划分,来个表格帮大家梳理下。

说完了小,再来明确一下“大”。

2

多大能叫“大平层”?

很多新房都喜欢说自己是“大平层”,到底多大才是大平层? 

记得前不久《三十而已》顾佳的家吗?无廊柱客厅搭配落地窗,厨房与餐厅之间有个中岛,超长餐厅,一半吃饭聚餐,一半摆放风水局......

这才是大平层该有的样子。

约定俗成:总面积300㎡以上,生活功能区完善的住宅,才能称为大平层。

两个关键词:300㎡以上,生活功能区完善

按照这个定义,天津符合条件的大平层只有两个:津湾天玺和融创梅江壹号院。

除了面积段大小,还有两个概念也普及一下。

3

89㎡VS91㎡怎么选?

选89㎡的朋友都是懂行的。

按照现行契税征收标准,90㎡及以下(含90㎡)普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税1%,90㎡以上契税1.5%。

 

到底要不要为了一平米多缴税款,您自己算!

4

公产房建筑面积怎么合算?

公产房我们常见的是计租面积,但计租面积和建筑面积,其实是两码事。

高层和多层成套住房建筑面积,按计租面积乘以1.3计算;平房和非成套住房建筑面积,按计租面积乘以1.15计算。

最后,回答一个大家最关心的问题:哪个面积段的户型扛得住,涨得多?

这个问题深挖一下,核心点就是:将来卖房时,谁来接手?

从这个角度说,选择主流面积段户型,准没错! 

每个城市人口结构不同,所以主力户型面积段也不一样。

例如,深圳这类年轻人流入多,富人也相对集中的城市,小户型和高端住宅就更有市场;上海云集了大量中产,中等户型就占据市场主导。

天津呢?

目前来看,外来人口落户,当地改善是两大主流。

市区、小户型、低总价,这类产品目标指向性就非常明确了——落户,如果叠加上学区,那就是妥妥的“硬通货”。

改善市场更青睐哪种产品? 

365房产研究院买房人调查结果显示,当下改善需求占比近六成,这部分客群最喜欢的居住面积是110㎡—130㎡。

这部分需求正在缓慢释放。

数据显示,2020年第一季度至第三季度,三室成交占比达65.5%,超过一半成交量。 

但落到各个区域,具体成交面积段有所不同:市内六区以100㎡以上三室为住,环城三室则集中在80㎡-90㎡。

为什么会这样?

归根结底还要回归到预算上。

以南开区为例,南开府大户型卖的好,84㎡小户型反而不走量;

南开1911也是101㎡户型最为抢手,早早就售罄了;

保利云禧8月份签约15套,其中10套103㎡,88㎡只卖了3套......

原因不难理解,刚改更多依托“卖一买一”,尤其是地缘性较强的群体,一套50㎡左右的老破小,价格大约在100万—150万左右。

按照首套来算,刚好可以够到总房款约500万的新房。

置换到新房市场,以南开区43000元/㎡左右的均价,刚好是一套100㎡左右的三室。

最后,上个结论,能抗住,涨得快的户型怎么选:

市区二手房选60㎡以下小户型,兼具学区属性最佳;新房选100㎡以上“白领三室”户型;

环城新房80㎡-90㎡三室,最好挨着地铁。

买房这件事,未必能踩准时机,板块选择也受生活半径限制,楼盘选到最后都差不多,不妨考虑一下户型面积段。

跟着“市场潜在需求”买,将来卖房时,一样有机会跑赢。 

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