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9月楼市 |土地市场率先回温,房企逆周期拿地

来源:365房地产市场研究 2020-10-15 09:30

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市场总览:

Ø全国政策:融资环境趋紧,房企处于低杠杆经营环境

Ø天津政策:110积分落户将作为长期政策

Ø土地:土地市场爆发,成交量为近18个月峰值

Ø新房:供应加量,成交量价稳定

Ø二手房:4565套,下降12%

【政策篇】

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 金融环境收紧,调控细节查漏补缺

 全国政策:金融环境持续收紧,房企将长期处于低杠杆经营环境

 9月,中央表明金融环境持续收紧,银保监会加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,个人端金融监管亦有所加强。

5年期以上LPR连续5个月未变,仍为4.65%。

l地方政策:多地调控升级细化,人才政策继续扩大范围

南方多城市发布限购限贷细化政策,多是对此前发布政策的查漏补缺,为的就是进一步抑制市场过快回暖。

北方城市如唐山、沈阳等紧跟步伐,出台限购限贷等具体政策。

上海、南京等多地定向放松落户政策,包含降低门槛、加大补贴力度、放宽补贴范围等方式。

l天津政策:积分落户宽松将作为长期政策,“停工令”再次发布

积分落户分值由140降至110分,有效期延长到2025年12月31日,可以理解为将成为一个长期政策。

生态环境部发布《征求意见稿》,天津今冬将再度停工。

全国持续缺少利好,房地产市场表现稳字当头。 

【土地篇】

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土地市场9月爆发,热点区域持续刷屏

 

l9月土地成交307万方,成交量为近18个月峰值

9月共成交21宗土地,成交总建面307万方,较上月环比上涨457%;平均楼面地价5428元/㎡,溢价率8%。

生态城9月成交量129万方,占全市总量的42%。

9月供应土地23宗(不含纯商服),出让土地总面积228万方,其中中新天津生态城再挂14宗,北辰4宗,宁河3宗,津南及大港各1宗。

近一年天津市住宅用地逐月成交走势

 

天津市2020年9月成交土地详情

(数据时间截至2020年9月30日)

多地块高溢价成交,房企拿地信心提振,市场回暖明显:华宇及中交分别摘得小海地013号、014号地块,溢价分别为26%及18%;万达静海2宗捆绑地块溢价率分别为38%及40%。

万达重仓静海:万达成为本月最“壕”房企,“15天”、“30亿元”、“静海新万达广场”等,都成为本月的关键词。

  “卖好地,才能好卖地”在9月土地市场再次得到印证。

 

【新房篇】

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成交量118万㎡,与上月持平

l整体市场:供应加量,成交量价平稳

9月新房供应大幅度上涨,供应量228万㎡,较8月上涨73%。

9月天津商品住宅成交量118万㎡,较8月份相对持平,同比上涨11%。

近一年逐月天津商品住宅月度供求量价走势图

(数据时间截至2020年9月30日)

为迎接传统意义的金九银十月,9月新房供应量环比上涨7成,各项目持续推动小幅优惠、一口价房源等小幅优惠手段,但成交量仍与上月持平。

不痛不痒的小幅优惠无法刺激买房人。

 

l板块排名:生态城>团泊东>海教园

2020年9月板块成交排名

生态城、团泊东稳定位列前两位。团泊东富力新城本月成交265套,相对于其他项目颇有“一枝独秀”的架势。

海教园:

海教园9月成交量排名上升至第三,相较于其他区域倚仗个别项目成交带动的情况不同,海教园则是多项目“共同努力”的结果。

鲁能泰山7号、阳光城文澜府及路劲赞成等项目单月成交量均在50套以上左右,现在的市场环境下,环城项目月成交40套已经非常优秀。

天嘉湖:

天嘉湖板块本月成交量排名进入前十,中海国际公园城一直为区域主力成交项目。

融创星耀五洲板块成交第二名,9月成交265套,成交量环比上涨55%,除项目优惠力度大的原因外,项目最近重新采用强渠道的营销策略也促成项目成交量大幅上涨。

金钟公路板块:

值得一提的是金钟公路板块,板块成交量排名11,差一位就挤进前十。主力项目中交雅郡城东春晓靠一己之力撑起整个板块。

城东春晓9月成交316套,金钟公路板块整体成交326套,单项目成交量足以和其他很多板块抗衡。

金钟公路板块属于一个新兴板块,新板块的第一个项目无法给板块定价。

板块首个项目中建锦绣丽城售价18000元/,销售情况不佳。

城东春晓入市后其实测试出了板块的真实价值。城东春晓目前报价16500元/,成交量300多套,开盘的热销也反映出项目未来具有一定的涨价空间。

所以金钟公路板块的实际价值已经很明显了,介于两项目之间的价格是更合理的。

【二手房篇】

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成交量下滑,成交价格持续下探

l成交量:成交量下滑12%,价格降幅2019年以来最大

根据贝壳找房、我爱我家、中原地产三家数据,9月天津二手房成交了4565套房源,比8月成交量减少了约12%。

9月天津二手房价格又跌了,市内六区环城四区二手房成交均价下跌1.04%。从2019年5月至今的17个月间,二手房价格环比上涨的月份仅有两个月。

天津二手房成交量(2019.1-2020.9)

(数据来源:贝壳、我爱我家、中原地产,时间截至2020年9月30日)

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l后市预判

一二级市场将迎来抄底时刻:土地市场先行回温,“北漂”扫货苗头已出现

1、卖了好地,所以土地卖得好了。 

卖好地才能好卖地,因为政府卖了开发商有利润的好地,所以土地卖的好了。东丽区、津南区、武清区最近陆续都开了土地推介会,压箱底的好货都拿出来了。

供地热门区域都是河西区、生态城、海教园、空港、武清等,都是前几年抢都抢不到的区域,现在也算是热点板块的抄底时刻。

2、土地价格降回合理阈值,房企逆周期建仓 

经过今年一年的地价博弈,天津地价坚挺,可以理解为降无可降,且对比其他城市,天津拿地难度较低。

万达9月豪掷30亿元溢价率40%重仓静海,土地市场信心回归。

恰逢好地、恰逢地价合适,房企或补仓、或囤地。

3、“北漂”来天津扫货的苗头已经出现 

不止土地市场抄底,新房市场同样有苗头。南站商务区购房者“北漂”占比达50%;滨海新区中心商务区已有北京人来投资;河东区雍祥园北漂占比有20%。我们身处天津楼市,温水煮青蛙,无感正常。外面的人,可能看的更清楚。

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