365研究 | 从全国来看,天津房价到底是贵还是便宜?

来源:天津365淘房 2020-05-14 20:00

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2020年4月28日,纬房指数研究小组上线2020年3月房价中位数365房地产市场研究机构以此作为数据基底,进行了以下研究:

以32个主要城市为对比,探究天津的房价究竟是贵还是便宜!

老生常谈:“长期看人口,中期看土地,短期看金融”,关于一个城市的房价到底靠什么支撑,归根结底总结为两点:

1、 经济实力 

2、 人口吸引力 

经济实力:关注GDP,避免总量大但人均不足的情况,以人均GDP为参考;

人口吸引力:有了人,城市才得以发展,此处我们以人口增速为参考;

经济与人口是在发展层面是正向相关的,一个城市的经济环境好、发展潜力大,自然会吸引人口进入,最重要的是吸引人才的进驻。人才建设城市,促进城市经济发展,最终形成了各城市发展的内部良性循环,也形成了全国范围内各城市发展的马太效应,强者愈强,弱者愈弱。

一、 经济实力——天津总量丰富,人均不足 

随着地方经济数据陆续公布,中国城市竞争格局再次刷新。

(下图中标黄的城市为人口超1000万的超大型城市:)

 

2019年GDP总量排名前十分别:上海、北京、深圳、广州、重庆、成都、武汉、杭州、天津、南京;天津2019年GDP总量排名第9,继2018年天津GDP挤水分后,2019GDP实际增速4.8%,经济环境相对来讲稳步向好,但4.8%的增速远低于全国平均水平。

GDP增速排名前五分别是拉萨、长沙、南昌、福州、成都;一线及强二线城市发展成熟,GDP增速放缓,GDP总量排名前五的城市GDP增速均未达7%。成都、武汉发展势头很强劲,总量和增速均排名前十。成都、武汉GDP总量分别排名第6和第7,成都增速排名全国第5,武汉排名全国第10。 

14个重要城市人均GDP达10万元;其中仅有三个北方城市——北京、郑州、济南;

仅深圳人均GDP20万,超过北京上海排名第一;南京人均GDP16.5万元,超过北上广三个一线城市位列人均GDP第二名;

北方城市经济活力远不足南方城市,人均GDP前十中,仅有一个北方城市,就是首都北京;环渤海城市群中第二大城市天津人均GDP为9万元,位列重点城市中第19名。

二、 人口——人口持续向头部城市聚集 

 

按照城市规模划分标准,人口总量超过1000万人的城市为特大型城市,中国特大城市共计13个;天津为人口总量第五大城市。

特大型城市中,人口增速在2.0%以上是表现很突出的了,杭州、深圳、广州排名前三;北方城市人口吸引力略显不足,仅郑州和西安人口增速排名前十,分别为2.1%和2.0%;

京津冀城市圈中北京向外疏解人口,人口增量为0%;天津2018年人口净流出,继海河英才计划出台后天津加入抢人大战,2019年常住人口止跌,净流入人口增量0.2%,排名第17

西部和东北部城市经济发展一直比较弱于南方,人口吸引力相应也较弱一些。

三、 房价表现

 

深圳、北京、上海依旧是全国房价标杆,房价中位数在4w+的水平;房价前十名中仅深圳和上海较2018年12月房价有明显上涨,房价前十中的7城的价格都有不同程度的下降,其中天津降幅最大为12.5%。

201812月份的数据为做为比较,来看房价增长率:

32个重点城市中,仅14个城市房价没有下降。房价有上涨的城市也大多为西部发展较缓慢的城市:例如银川、西宁和南宁,选取的重点城市都是各省的重点城市,相比快速发展的南方省会城市,房价算是很低了,多在1.2万元/㎡以下,所以毋庸质疑上涨空间也会更大;天津房价排名全国第8位,房价降幅全国第2。

最后回顾一下天津2019年各项指标及排名情况: 

经济: 

GDP总量14104亿元,排名全国9

GDP总量增速4.8%,排名全国29

人均GDP  9万元,排名全国19

人口: 

常住人口1562万人,人口总量排名全国5

人口增速0.2%,排名全国17

房价: 

房价中位数20124/,全国排名8

201812月房价增速为-12.5%,排名全国30

在人口总量超1000万人、人均GDP9万元小于12万元的城市中筛选出和天津指标类似的城市进行横向对比:成都、郑州、西安

 

经济和人口指标都类似,但成都、郑州和西安的房价都是在1.3-1.4万元/㎡之间。

由此对比,单看经济表现,天津的房价是贵还是便宜已经很清晰了。天津是北方第二大城市,背靠北京的核心优势是不可忽视的,所以天津房价里也包含了高考升学优势、近首都优势的价值在内。

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