天津楼市的“历史时刻”接连出现!飙极速、薅羊毛、利空

来源:天津365淘房 2020-05-08 18:47

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楼市小阳春迟到了,但小初夏如约而至。 

从4月开始,天津楼市开始进入状态,无论是从体感温度还是客观数据上看,市场确实热起来了。

五一小长假又拉出了一波热浪,楼市气氛冲了个高。 

01

有多热呢?谈不上滚烫,但把成绩摆出来,哪一项都是很优秀的。

天津日报5月7日公布了一组数据: 

根据我市房地产市场运行监测数据显示,仅贝壳平台、我爱我家、中原地产三家房地产经纪机构,“五一”期间二手房带看量达到3.9万人次,累计成交1200余套,分别较去年同期大增82%、115%。

的确,贝壳找房在5月3、4、5日三天二手房成交量连续突破200套,这是很罕见的数字,就连去年3月的小阳春都没这么“激情”。

新房方面热度也不低。 

五一期间几乎各楼盘“倾巢而出”,加推、亮相、给优惠……售楼处人都不少。

据统计,5月1日-5日,我市新建商品房网签8.6万平米、同比增长11.7%,接近近年同期最高水平。

即便看4月的成交情况,天津在全国二线城市中也是名列前茅的,共成交12176套房源,成交套数环比增加71.52%。 

天津楼市确实比南方城市恢复的晚,但恢复的速度很快。

楼市热度迭起的原因很多,主要有两个大方向。

一个是天津本来就有季节性行情,因为疫情影响,购房需求集中释放。 

另一个是大家对今年的楼市环境是有预期的。

很多城市都打了样,除了红线不能碰之外,能松的都松了。

天津落户政策已放松,虽然没有继续出台强力政策,但能确定的是,楼市利空已出尽,利空出尽之后就是利好。 

即便不考虑政策,仅从通胀角度考虑,现在M2增速已经超过10%,据说今年要放出10万亿,买房抗通胀已经是很多人的共识。

所以,抄底的心态也推了一把天津楼市,小初夏的火焰又强了些。 

02

365淘房的社群一向都是楼市风向标,楼市冷与热,社群都能“检测”出来。 

这一阶段自然是“热闹非凡”,讨论最多的无非就是“这个楼盘能买吗?那个楼盘能抄底吗?”

确实,楼市热度飙升的背后,很多项目都给出了“抄底价”。

买房人已明确是要抄底了,所以这一阶段更多会去考虑产品值不值。 

有一个项目,最近在社群里的“出镜率”还挺高——中冶德贤华府。

这个楼盘特别值得一说,它是一个典型能“薅开发商羊毛”的项目。

既然说到了“薅羊毛”,其实也可以直言不讳的说,没错,中冶德贤华府是个地王,中冶本身也并不避讳这一点。

特殊时代下的“特殊产物”,大家都了解。 

从2016年开始,天津土拍市场开启举牌接力赛,差不多持续了两年,房企买地狂风暴雨,艾瑞巴蒂一起来。

天津也不是独一份,全国都如此,之后画风骤变,“音乐突然停止”,后面的事大家也都知道了。

但换个角度,其实也能理解那些曾经在土拍市场上血战到底的开发商。

因为在这个舞台上,没有规模就意味着没有未来,和游戏资格相比,几块地赚不赚钱、一两年赚不赚钱,都是小得多的问题。 

  

更何况,中冶德贤华府这块地很有想象力。

它就位于海河上湾区,虽然属于河北区,但是海河沿线早已自成一派,是带有富人区标签的。 

海河两岸的房产可以跳脱出行政区域,无论是河东区还是河北区,海河附近的房子不能与其它板块同日而语。

海河上湾区位置图

另外,中冶德贤华府这块地是地铁三轨交汇。

包括地铁6号线的天泰路站与外院附中站;地铁4号线的北洋桥站;地铁7号线的外院附中站、榆关道站。 

当初中冶就知道,这块地以后会是个TOD,河北区的下一个封面肯定是在这里。

海河上湾区地铁线路分布图

如果把视角放大,就会发现,海河上湾区对过就是西站商务区。 

西站商务区的定位早就有了,除了高铁枢纽之外,还有大型商业集群,早晚都会是天津的黑马板块。

果然,现在动起来了。

关键是,这两个板块只是隔河相望,一座桥就把俩人拉近了距离,强强联合,难道未来不香吗?

西站商务区规划效果图

天津中心城区海河两岸的开发是轮动的,中段已经成熟了,现在轮到北段和南段。 

南段看海河柳林,北段就看海河上湾区。

很显然,中冶德贤华府这块地就是价值洼地。

中冶德贤华府效果图

所以现在回过头来想,当初中冶拿这块地其实也正常,毕竟紫金府那样的边缘地段楼面价都2万多了。

03

也确实是因为地价高,所以从一开始,中冶德贤华府的定位就是比较高端的。 

不过中冶这家房企,不管是在天津,还是在全国,从来不做刚需盘,所有住宅都是改善盘。

而且中冶德贤华府的产品研发和建设,都是中冶在主导,以中冶的实力,投入成本原本就要比多数开发商下手硬一点。 

在这两个因素叠加之下,我们可以看得到的是这个项目的几个亮点。

中冶德贤华府效果图

高层最小面积为109平米三室,最大为157平米三室。

这明显是一种面向改善型客户的定位,大部分户型,瞄准的甚至是再改群体。

为了匹配这个定位,中冶德贤华府全部精装修交付。 

室内设计请来了G-ART,《欢乐颂》中安迪的办公室就是由G-ART公司打造的。

中冶德贤华府136平米三室两厅两卫户型图

入户门选用的是步阳钢木复合门,表面实木贴皮,门厚度约80mm。

甲醛释放标准为E0级,并且配备了智能门锁,有指纹、密码、钥匙三种开锁方式。

入户玄关处的地面,采用激光水刀雕刻工艺,整体石材由工厂电脑加工完成,现场铺贴后加装波打线,最后石材结晶打磨抛光…… 

工艺听着就很复杂,这在天津高端住宅中都不常见,确实成本不菲,应该归为“私家定制”中。

玄关柜全部根据户型量身定做,内部空间设计也相当惊艳。

柜内预留了手电筒、雨伞、应急收纳箱、工具箱的位置,下部预留放鞋位,同时便于扫地机器人的进入,还并入了灯带,也方便业主常出门换鞋。

这仅仅是一个玄关啊,什么都不做也是玄关,这些细节都考虑到了也是玄关。可是对业主来说,“好不好用”实在是差距有点大。

在136平米的户型中,客厅面宽达4米,整体客厅面积约20平米,是当之无愧的“核心区”了。

而功能也不不仅限于“坐着看电视”,更多的满足了休闲、会客、就餐的功能。

尤其是对于有小孩子的家庭来说,大面积的客厅意味着能留出一个儿童活动区,不用“把茶几推到墙角”,就能与孩子同时享受客厅的大空间。

中冶德贤华府157平米样板间实景图(装修标准与136平米户型相同,供参考)

整个客厅地面完全是石材铺装,与普通的地板、瓷砖相比,投入的成本是天壤之别,而营造出的效果更不是一个等级。 

并且地面内嵌铜条,“石材嵌铜条”一下子就又把成本拉上去了。

但换来的一方面是避免日后磨损掉色,另一方面,整间房子的气场立马就不一样了。

此外,客厅设计为跌级吊顶,用定制化的金属条收口收边。

站在样板间内,可以明显看出金属条除了四个阴角以外,全部一体成型,很美。

中冶自主研发的“适温适湿富氧动态舒适性空调”也被内嵌至吊顶之中。

即便做完吊顶之后,客厅位置的净高也能达到2.9米。

中冶德贤华府157平米样板间实景图(装修标准与136平米户型相同,供参考)

值得一提的是,中冶德贤华府在室内预设了智能家居网关和华为Hi-link路由器。

业主交房开通网络后,就可以通过手机、室内可视对讲机、或者语音控制家中的主要灯光照明、窗帘,还可以接入智能家电设备。

智能家居已经是大势所趋,改善人群换房子,不仅是室内面积的扩大,生活方式也需要相应升级。

户内门为2.3米的高洞口设计,并且还搭配门楣,而传统的门只有2.1米高。

这也是一个标志性的细节,对工艺的要求太高,而且这么一来,室内门就只能定制,成本就上去了;普通的室内门标准化采购就可以了。

主卧卫生间足够宽敞,可以容纳一个女主人最喜欢的大浴缸,并且毛巾架可以电加热,这样毛巾就不再潮湿,防止了细菌滋生,相当贴心了。

中冶德贤华府157平米样板间实景图(装修标准与136平米户型相同,供参考)

与客厅相对的厨房,是推拉门设计,提高了空间利用率。

橱柜内置了多种拉篮,充分提高柜内的有效使用空间,在高处的吊柜,中冶还安装了反光板,一眼就能看到高处放了哪些东西。

橱柜台面采用了双侧一体成型挡水条,这也是目前市面上不常见的,在有效挡水的同时,不留任何卫生死角。 

同时,水槽下面装置了垃圾处理器、净水器和厨宝,这些都在交房标准之内。

还包括嵌入式冰箱、蒸箱、烤箱,即使购买小户型,也会赠送一套嵌入式微蒸烤一体机,均为德系一线品牌。 

中冶德贤华府的每一个细节都是“画龙点睛”,或好看、或实用,点亮的是房子的“好用度”。

当设计、材质和施工都在线,极大程度上影响居住心情的,就是它们了。

04

中冶德贤华府定位为科技智能住宅。

整体应用了18大科技系统,58项具体技术措施,目的就是要打造“绿色+健康+舒适+移动互联”的产品。

具体说起来恐怕要讲出厚厚的一本书,举几个例子:

中冶置业集团研发了减振垫层加厚楼板,加入了专用减震垫层,可以有效隔绝楼层噪音,降低撞击声,避免楼层干扰。

项目还配有直饮水、软水系统,在户内设置末端直饮水机,通过“活性炭吸附+反渗透”的过滤为处理核心技术,去除自来水中的有害物质。

中冶德贤华府科技精工体验馆实景图

值得关注的是,中冶德贤华府在房间内配置了智能控制系统,这套系统是是中冶置业集团联袂清华大学共同研发的。 

它集成了VRV中央空调、新风换气和加湿器的全部功能,使室内达到温度、湿度、氧气的动态舒适性。

特别是今年经历了疫情,是否能保证生活的健康舒适,已经成为买房人考虑的“网红选项”。

中冶德贤华府的理念是“造房之前先造公园”,社区内部规划了近万平米园林。 

大部分楼盘现在都舍不得做的中央景观园区,不过中冶还是千方百计地放下了一个能容纳各年龄层业主活动的户外花园。

在这个区域,项目设置了雨水花园及社区户外剧场区,可以为业主提供小型聚会party、邻里互动的场所,增加了邻里之间圈层的互动。

中冶德贤华府效果图

还有一个很大的亮点,中冶德贤华府自带“学校地块”,河北区已承诺将安排育婴里小学进入,业主未来能实现“目送式”上学。

另外,这所小学是目前天津市唯一配备新风除霾系统的小学,让孩子拥有健康的学习环境,是天津市教育建筑上的首例。

中冶德贤华府规划效果图

05

在这样高标准的配置下,中冶德贤华府高层优惠价格32000元/平米起,这何止是被薅羊毛,这明明是羊腰子都被人薅了。

  

河北区房价梯度分三个等级,以海河沿线为引擎向内逐渐衰减。

海河沿线板块的房价是有能力站上4万+的;老城腹地的价值能撑住3万+;再边缘的地方,也就2万+了。

这么来看,中冶德贤华府现在给出的价格,就是名副其实的价值低点了,何况它还有“天量”的王炸配置。

其实在目前这个时间点,对于中冶来说,以价换量的抢跑动作,确实是一种比较明智的选择。

土地款已经付出去了,覆水难收,与其强行保本,不如让利给买房人。

打过麻将的都知道,有时一把牌少输就是赢,股神巴菲特也不能保证每支股票每个年份都赚钱。

对于买房人来说、尤其是比较急着住的买房人,中冶德贤华府更是一个值得关注的项目,因为它已经是准现房了,特别适合卖一买一的改善人群。 

现在天津楼市中能对得起“性价比”这三个字的项目不多了,客观的说,中冶德贤华府绝对称得上是性价比最高的新盘之一。

因为它的价格不高,但产品起点、产品标准和配置,却都不低。

羊毛已经露出来了,大胆去薅就可以了,这样的机会是“载入史册”般的少见。

中冶德贤华府区位实景图

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