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天津楼市情报局 | 爆点猛料说真相,官方公布的数字暗示

来源:天津365淘房 2020-03-09 09:57

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Hello大家好,我是天津楼市情报局局长小五哥。

作为一个以倒卖搜集情报为生的人,在售楼处、中介全部停业的时候,可以说是很无聊了。

开发商都开始疯狂线上卖房,我突然明白了,比我有钱的人都那么努力,那我还努力什么? 

没有疫情楼市已经是这个熊样子了,何况碰到这么严重的事儿,怎么可能翻起浪。  

不过从3月初开始,售楼处人渐多,市场也渐缓,说说最近小五哥打听到的消息

TJ REM CIA

好地撩人,干脆合作

2月26日,中交绿城摘得河西陈塘庄宅地。

一点也不意外,旁边都拿了两块地了,“家门口的地”肯定要再拿的。

其实花样年对这块地垂涎已久,这同样也是花样年“家门口的地”,人家的香年广场、喜年广场可比绿城来的早。 

两家到底是怎么争的,咱不知道,咱也不敢问,反正结果是……一起合作。

 

最终底价成交,楼面价20911元/平米,证明两家都很理性,明白这个时候不能“鹬蚌相争”。

按逻辑,大概率就是绿城诚园的三期了,也只能这样。 

说句花样年不高兴的话,这块地给绿城做自然更好一些。

PS:先下手为强,后下手“没有后悔药”。

 

我爸单位以前分福利,一套房和一套沙皮发,我爸说家里有房了,要那么多没用,正好缺套皮沙发……

TJ REM CIA

救市来的比想象快,降价也是

刚出疫情时,还热烈讨论房价会不会降,现在想想真是在“浪费时间”。

最开始都是“咋呼”,现在是真降了。

太美的承诺因为太年轻。

河北区花语津郡降价,线上最低75折,原来3.27万/平米显然“曲高和寡”。

雍鑫雍祥园85折,原来32500元/平米,降到了28000元/平米

雍鑫在武清被宠惯了,到市里心气高,产品确实不错。

但万东路那个地方只能卖地段价值,别做溢价,自己难受。不是打击雍鑫,2.6万/平米差不多。

社会山西苑高层最低1.6万/平米;公元大观高层2.6-2.8万/平米;

中储正荣栋境150平米大户型最低2.8万/平米,回到了去年最低价,125平米的还得3万/平米。

九和府层最低降到了2.3万/平米,比去年还低,这个项目2.9万/平米开的盘,小五哥当时就说,要想走量就得降到2.5万/平米以下。

以后别说海教园没有价格战,锦绣大家还有另外2个项目低密度多层最低已经2万/平米。

天津新房开始了一波降价潮,很多都回到了去年的最低价,甚至更低。

最近又冒出65折,比如静海的宝能南泊one……都是因为卖不动打出的噱头,所有优惠都不会低于备案价85折。

开发商羊毛又露出来了,要不要薅?

PS:又到了至暗时刻,只要给出过最低价,就别想涨回去。底线都让人家看过了,再把衣服穿回去,谁还看。 

TJ REM CIA

翻身仗不好打

去年12月底,红桥区推介了16宗地块,包括西于庄、铃铛阁、西站、同义庄等。

红桥区给自己也定调子了:2020年重点搞土地这块。 

但据小五哥了解,招商很不理想啊。

基准楼面价大约2万,开发商不太认。 

人家河西陈塘地块才2万,你红桥也想2万吗?可是没辙,都是棚改地块,土地整理成本很高,楼面价低不了。

开发商也是看菜吃饭,红桥现在没一个新房能走量,买房人不认,开发商也没理由往里跳。

估计也就西站地块能先动起来,毕竟位置在那摆着了。 

要让小五哥说,红桥就应该先把西站周边商业、产业配套建起来,城市界面起来以后,土地才有人要。

等着开发商去做,那没戏,现在绑个小商业都能人家吓跑。

西站商务区设计草案

PS:可能等我挂了,红桥区的地域歧视才能消失吧,反正现在的小朋友们不知道红桥区以前什么样的。时间会冲淡一切。 

TJ REM CIA

别太乐观

天津2020年预算草案公布了。

预算中,今年土地出让收入1783亿元,增长31%。

2019年,土地出让收入预算是1378亿,最终出让金额1357亿,位列全国第十,其中宅地成交1236亿。

已经猜到今年会加大土地出让量,只是没想到力度会这么大。 

政府明确说了,“主要是区级土地出让交易量预计增加较多。”

市内六区土地出让收益归市里。也就是说,今年环城、远郊、滨海还将继续有天量供应。

去年有些板块的集中供应,已经让我们见识到了价格战,比如铁东北路、南湖、塘沽湾……这还有一堆新盘没入市了。

所以你说今年的房价会怎么样呢? 

就算有政策刺激,这得需要多大的刺激才能扭转局面啊……

PS:大胆说一句,今年能扛住价的,只有上三区。一定要选好板块,就算先上车,也不能上绿皮火车啊…… 

TJ REM CIA

滨海土地有看头

提前剧透,滨海新区今年有不少地块预计出让。 

【塘沽湾】塘沽湾今年还有12宗地块预计出让,包括8宗宅地。

板块供应量很大了,但一个新区想起势,土地就得持续出让。

短期房价可能有瓶颈,但只要经过阵痛期,配套跟着起来,价值也就慢慢“养起来”了。

【响螺湾】响螺湾南侧、迎宾大道西侧有5宗宅地要出让,起始楼面价8000元/平米左右,容积率1.9-2.9,以高层为主。

价格还可以,合景拿的商务区第2块地楼面价6890元/平米,复地去年拿的商务区地块楼面价8224元/平米(含大量商业)。

【文化中心】滨海文化中心北侧预计出让5宗宅地,起始楼面价13000元/平米。

万达广场西侧地块2月27日已经挂牌,起始楼面价10469元/平米。

【生态城中部片区】趁热打铁,去年生态城中部片区够火,今年接着来。

不过,今年开始攻商业了,只有36号地块是纯住宅;45、46号地都混合了一半的商业;30、31号地是纯商业。

中部片区是生态城的主中心,规划方案已经定了,含有规模商业集群,还将建150米高的双子塔。

主中心一旦建成,生态城价值还得镀金。 

生态城主中心设计草案

【生态城临海新城】今年预计有13宗地块出让,有6宗地块都是商业,板块进入了配套发展期。

另外会新挂牌2宗宅地;去年停牌的5宗宅地今年也将复牌,去年的起始楼面价约7500元/平米,有点高了,还得降点。

都是核心区,都是好地。 

滨海今年就看这几个板块了,塘沽湾、生态城、中央商务区。

别提买了能不能涨,这年头,能扛住就是好样的。

PS:开发商今年都不好过,不拿出点压箱底的好货,怎么能让人家痛快掏腰包呢。

TJ REM CIA

一点一点撕口子

虽说今年房贷会下降,但目前天津主流银行还是首套LPR+30基点、二套LPR+60基点,利率仅是基于LPR下调而微降。

据了解,天津农商行给医护人员的房贷可以做到不加基点,还可以给医护人员批100万额度的信用卡。

央行放水,银行钱多,总得找个出口贷出去。 

云南农信给防疫医护人员房贷利率最低3.32%;广西桂林银行给医护人员首套房贷利率不加基点;杭州北京银行也推出了医护人员房贷利率优惠政策……

给医护人员“开小灶”,恐怕会有很多银行跟进。 

房地产历来都是“一抓就死,一放就乱”,所以现在高层懂得掌握火候了。

从2月20日LPR仅降5个BP就能看出,今年房贷利率肯定是循序渐进的降,不会一蹴而就。

天津各银行房贷利率加的基点也是减少的趋势,甚至有可能不加基点。

PS:今年所有的政策都不是为了带我们装逼带我们飞,而是为了避免市场的快速下坠。别过度解读,但也要把握机会。 

TJ REM CIA

河北区新地块

2月初,有个新闻:

2020年天津市中心城区首推纯居住地块寻求合作。

该地块位于天津中心城区,属纯住宅地块,配建幼儿园,总建面积3.49万平米,容积率仅为1.52。预计于今年一季度上市。

这块地既没有挂牌,也没有任何信息透露,很神秘。 

小五哥打听了很久,终于拿到了内部资料。

寻求合作的地块位于河北区王串场。

西边地块为6栋低密度多层/小高层,住宅建筑面积3.17万平米,体量不大,300来套;东边地块要建一座幼儿园。 

楼面价大概16000元/平米。

离它比较近的红城2栋低密度多层4万/平米,北宁公元高层2.8万/平米。这块地价格没问题,干的过。

PS:先找金主,再挂牌,免得尴尬。 

TJ REM CIA

延期交房

楼市遭遇和天鹅,2月开始建筑工地停工。

天津市住建委也正式发文表示,因疫情影响延期交房属于“不可抗力”。

上半年要交房的项目,已经有发出延期通知的了。 

比如,荣盛锦绣学、北大资源阅府、宜禾红橡公园Ⅲ期……

什么时候能交房,关键看什么时候能复工,照情形看,4月份差不多了,大概会停工2个月。

PS:“蝴蝶效应”实例解释:几个人在武汉吃野味,天津的新房就延期交付。

 

注:部分土地信息来自凯成地产

(公众号对话框回复楼盘名称,即可查看详情,一键拨号)

如果您想了解更多楼市信息

可拨打365房博士电话

400 8908 365转515

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